REITs的全稱是房地產投資信托基金。簡單地說，它的意思是?籌集資金買房子並分享收益。?它於20世紀60年代首次出現在美國。REITs通過發行股票(企業REITs)或發行收益證明書(契約型REITs)籌集資金，將籌集的資金投資於住宅公寓、零售物業、倉儲、物流等房地產，並根據協議將投資收益分配給投資者。由於房地產往往具有較高的總價格和相對較差的流動性，REITs為普通投資者提供了參與大型房地產投資並獲得收益的機會。
由於籌集資金投資房地產的性質，REITs有類似的基本結構。典型的REITs至少包含四個部分：基礎資產、資產管理公司、產品經理和持有者(除此之外，不同類型的REITs還包括借款人、SPV或資產支持特別計劃等)，它們構成了REITs的基本結構。在此基礎上，房地產投資信托基金的結構在實踐中得到了完善。
REITs的典型特征是高股息、有限杠桿和稅收中立。第壹批上市REITs收入分配比例不低於合並基金年可分配額的90%，符合國際慣例。REITs的稅收中性意味著REITs由於自身的結構不帶來新的稅收負擔，這是REITs相對於其他房地產投資方式的主要優勢之壹，也是促進REITs發展的重要動力。目前，中國還沒有針對房地產投資信托基金的稅收優惠規定。在實踐中，不完全的稅收中立只能通過建立特定的交易結構來實現。
國內REITs於2005年開始探索，征求意見稿於2020年大規模發布，試點工作於2020年4月開始。中國REITs產品最大的特殊性在於以?公募基金+ABS?的方式持有項目公司的股權，要求投資資產為經營時間不少於3年且經營現金流為正的優質資產。截至目前，中國基礎設施REITs的主要投資對象包括公路鐵路、城際軌道交通、互聯網數據中心、汙染物處理廠、工業園區、倉儲物流設施等。據初步估計，目前這些線路的資產存量約為35萬億元。壹般而言，第壹個REITS項目的股利比率壹般較高，這增加了REITS項目投資的安全性。初步市場調查結果顯示，優惠與溢價並存，大多數項目都實現了溢價交易。市場對第壹批REITS項目的認知度較高，認購情緒良好。其中，中航首鋼生物質REIT項目溢價11%，中金普羅倉儲物流REIT溢價9.1%，博時招商蛇口工業園REIT折價17.8%，平安廣交廣河高速REIT折價5.8%。