住房制度改革的對策和建議

(壹)進壹步完善住房公積金制度住房公積金制度存在的月供缺口過大、覆蓋面差、比例高、管理不善等問題，主要是制度缺陷和管理缺失。住房公積金制度是住房分配貨幣化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性的特點。不同單位、不同崗位之間不應該有過大的懸殊。按勞分配、多勞多得的原則已經體現在員工的工資上。住房公積金與工資掛鉤，高收入者住房公積金多，低收入者公積金少，這是不公平的。既然住房公積金有住房保障，就應該根據當地商品房價格和經濟發展水平來限定住房公積金的月繳存額。對於壹個年平均工資不到2萬元的城市來說，有些單位人均繳納高達3000元，遠遠高於個人所得稅起征點1.600元，實在有點離譜。也從制度上給了人們所謂合理避稅的動力，顯示了住房公積金制度的缺陷。筆者認為，住房公積金月繳存額應與工資基數脫鉤，根據當地經濟水平、住房市場價格水平確定繳存額，適當拉大差距，適當考慮職稱。以杭州為例，以8000元/平方米的市場均價，買壹套90平方米的房子需要72萬元。按照工作30年計算，通過銀行按揭支付需要3882元。夫妻雙方約定，職工每月享受的住房公積金和住房補貼合計不超過2000元，享受住房補貼的職工每月住房公積金不超過1，000元。住房公積金覆蓋面不廣的根本原因是《住房公積金條例》沒有得到很好的宣傳和執行。據了解，很多新員工、私企員工、外來務工人員基本不知道或不清楚住房公積金的概念，更不用說立法規定了。在目前的就業壓力下，部分職工即使知道也不敢要求企業繳納住房公積金。因此，住房公積金管理機構應通過各種媒體大力宣傳《住房公積金條例》，設立維權機構，加大執法力度，擴大住房公積金覆蓋面，維護職工權益。加強住房公積金管理機構的管理，是有效規避住房公積金風險，充分發揮其效用的重要措施。要充分發揮住房公積金管理委員會的決策作用，優化住房公積金管理委員會成員結構，適當增加金融、房地產、法律等專業人員的比例，為科學決策提供保障。(2)采取更靈活的政策，促進發放住房補貼的進程。政府有關部門應加大工作力度，促進發放住房補貼。分析認為，住房補貼進展緩慢主要有四個方面的原因。壹是企事業單位領導重視不夠。壹些單位沒有將住房補貼納入工作計劃，忽視弱勢職工的權益，不願意有計劃地安排資金發放住房補貼。二是住房補貼資金來源嚴重不足，事業單位收入來源有限，財政補貼難以到位。企業單位應由經濟效益決定。三是企業改革改制過程中沒有考慮老職工住房補貼問題，改制企業不願意承擔住房補貼責任，造成無人問津現象。四是企事業單位對住房補貼政策了解不夠，不知道國家、省、市對住房補貼政策的優惠支持。比如企業發放的住房補貼資金，可以在成本中列支。筆者認為，房改和財政部門應加大力度推進住房補貼發放進程，主要從以下幾個方面入手:壹是加強政策推動力度，對企事業單位進行分類指導，對有解決能力的單位限期發放，對壹次性解決有困難的單位研究分步實施的辦法，對確有困難、符合財政支持的加大和加快財政支持力度。二是企事業單位改革中沒有考慮到的，由現企業會同國有資產管理部門、房改部門研究解決。三是加大住房補貼宣傳力度，讓企事業單位重視和掌握政策，加快落實。四是加強住房補貼政策研究，增強政策執行中解決矛盾的能力，盡快出臺政策解決群眾反響較大的新老職工補貼失衡問題。(3)加強住房保障體系建設，調節供求關系，完善住房供應體系是人民群眾最基本的需求，建立基本的住房保障制度也是政府的基本職能，但政府想馬上解決所有的住房問題，難度很大，也不現實。政府應建立和完善住房保障體系，確保大多數中低收入家庭“有房住”，完善經濟適用房制度、廉租房制度和住房公積金制度。壹是合理確定保障性住房供應對象。在收入多元化的今天，只以工資收入劃分收入線是不公平的，其他收入很難把握。因此，筆者認為，摒棄非經營性收入線這壹硬性規定更為合理，去除戶籍改革的附加價值不應視為壹個簡單的條件，而應把居住年限的變更作為壹個重要的要素。比如，將具有本市常住戶口5年以上的中低收入住房困難家庭作為供應對象，遏制立即搬遷購買保障房者的出現，將更加合理。二要規範經濟適用房面積和戶型標準。住房是耐用商品，所以我們應該有正確的超前意識。雖然實惠，但也不能太小，功能太簡單。應該與全面建成小康社會的目標相壹致。比如，大部分城市為了節省建設成本，保障房選址遠離市區，生活成本高，戶型和面積都很不理想，成為中低收入家庭“有肉吃，有肉棄”的雞肋。這與發展保障房的初衷不符。所以要根據需求適當增加面積，提供多種戶型，滿足不同層次家庭的需求。第三，提倡租售並舉，引導合理的住房消費，變“有房產”為“有房住”。買房不是解決住房問題的唯壹途徑。應大力提倡從市場上租賃，通過規範租賃市場、加強租賃服務、降低租賃費用等方式解決自住住房的困難。據了解，在市場經濟發達國家，60%以上的人通過租賃解決住房，自有住房率在40%左右。合理引導人們的住房消費觀念，首先要“有房住”，然後要“有房產權”，這是可以逐步解決的，不求壹處。第四，適當擴大“廉租房”的供應對象。對於買不起甚至租不起經濟適用房且不是最低收入的困難家庭，要逐步納入廉租房解決其困難，並采取適當補貼支持從市場上租房，逐步消除住房“夾心層”。第五，要采取措施抑制投資炒房帶來的“泡沫需求”。政府應采取金融和稅收政策來抑制購買第二套住房的投資者，如提高首付比例、貸款利息、交易時限、交易稅等政策來抑制投資和非理性住房消費。(四)因地制宜、實事求是地制定和實施異地調動幹部住房管理政策。2003年7月，中央辦公廳、國務院辦公廳聯合轉發了建設部、中組部、財政部《關於異地調入幹部住房管理的暫行規定》，對異地調入幹部租住或購買現有住房、申請住房補貼、建立臨時周轉房制度、建立調入幹部住房檔案、嚴格住房紀律等作出了具體規定。筆者認為，各省市區在制定實施辦法時，應實事求是、因地制宜，切實保障異地轉業幹部和軍隊轉業幹部住得起、買得起房。由於房價持續上漲，應及時調整補貼標準，對退出原工作地的人員，優先安排保障性住房，不受準購條件限制。(五)加快研究制定房屋維修資金使用管理辦法，充分發揮房屋維修資金的作用制定房屋維修資金使用管理辦法，並註意定義明確、操作簡便、尊重實際。很多老城區在成立業主委員會之前，如何采取過渡措施，對原有產權重疊的房屋采取措施，使房屋維修基金的功能得到有效發揮，房改、建設、財政等部門要加強調查研究，盡快制定相關措施，滿足住戶房屋維修需求。經過十幾年的實際運作，住房的基本矛盾得到了解決，新的住房制度初步建立。但是，在住房商品化、社會化和分配貨幣化的過程中仍然存在困難，壹些新的矛盾正在逐步顯現，需要從政策和服務上逐步完善和解決。房改任務還很重，完成這項改革還需要時間。