1，主要適用於壹次性投資無貸款，計算公式為
(每月稅後租金-每月物業管理費)×12=/所購商鋪總價=年投資回報；反之，購買商鋪總價/年租金收入=投資回收期。
優點:綜合考慮租金、房價以及兩者的相對關系，選擇“優秀樓盤”是壹個簡單的方法。
不足:沒有考慮所有的投入產出，沒有考慮資金的時間成本，所以不能作為投資分析的綜合依據。無法為按揭付款提供具體分析。
2.主要適用於貸款投資的收益計算，計算公式為
(月稅後租金-月按揭還款-月物業費)×12=年租金收入，(首付+按揭貸款)/年租金收入=投資回報期，反之，年租金收入/(首付+按揭貸款)=年投資回報率。
優點:綜合考慮租金、價格和前期主要投資，比租金回報分析法適用範圍更廣，可以估算資金回收期的長短。
不足:沒有考慮前期其他投入和資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。並且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
3.基於IRR法的房地產投資公式為:累計總收益/累計總投資=月租金×投資期內累計租金月數/(房貸首付+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投資+累計房貸付款+累計物業管理費)=內部收益率。
優點:內部收益率法考慮了投資期內的投入與收益、現金流量等所有因素。可與租金回報率結合使用。內部收益率可以理解為存銀行，但我國銀行的利率是按單利計算的，而內部收益率是按復利計算的。
不足:通過計算內部收益率來判斷房產的投資價值是基於今天的數據來推斷未來，未來租金的漲跌是未知的。
4.簡單國際評估方法
計算公式:如果房產年收入×15 =房產購買價格，則認為房產物有所值。
商鋪投資回報多少才算合理？
目前商鋪年回報率主要在5%-8%之間。這幾年電子商務對零售的影響不是很好，可能會更低。所以，如果我們購買店鋪，賣家說退貨率超過8%，甚至高於10%，就要非常謹慎了。誘惑越大，風險越高。
店鋪投資技巧
提示1:選擇合適的行業類別。
設在交通站的商店，應該主要經營價格低廉、便於攜帶的日用品和消費品。位於房屋附近的商鋪，應該以經營綜合消費品為主。位於寫字樓附近的商鋪，應該以經營文化辦公用品為主，商品檔次要高壹些。位於學校附近的商店應以文具、食品和日用品為主。
秘訣2:要有“富有”的意識
也就是說，在知名連鎖店或強勢品牌店附近開店，甚至在旁邊開店，不僅可以節省考察市場的時間和精力，還能以其品牌效應吸引顧客。
技巧三:選擇自發形成壹定市場的地段。
在現實生活中，管理部門並沒有規定壹條街或壹個市場經營什麽，但在長期的經營中，壹條街會自發形成壹個銷售某類商品的“集中市場”。
技巧四:選擇獨立的門面。
有些店鋪沒有獨立的門面，自然就失去了獨立的廣告位，讓妳失去了在店前“發揮”營銷智慧的空間，會給推廣帶來很大的麻煩。
技巧五:了解店鋪周邊人群的購買力。
購買力是靠人的，購買力的數量和質量決定了其商圈商鋪的基本價值。當然，在那些購買力強的地區，商鋪價值高，成本也相應高。
技巧六:看人家流量
店鋪的收入最終取決於人流量。真正支撐商鋪的是固定的人流，其次是流動的人流和客流(公交和地鐵站)。
技巧七:選擇路邊店。
商鋪位於壹條馬路的壹側，有馬路，有兩個方向的客流，價值低於鹿角商鋪，是商鋪中最常見的臨街狀態。
技巧8:選擇壹個好的建築結構
建築結構形式多樣，比較理想的商業建築結構是框架結構或大跨度無柱結構(如體育場館)，具有展示性能好、易於分離組裝、商場和商品布局方便等優點。
技巧九:了解開發者。
選擇品牌開發商，保證資金安全，是投資的壹個重要方面。有實力的開發商采用完善的開發流程，合作夥伴眾多，這也是項目本身商業前景的壹個保障。
秘訣10:周邊交通便利。
在理想狀態下，商鋪或商業街應該有接納各類訪客(購買力)的交通設施，即商鋪周邊有軌道交通、公交車站、停車場。
技巧11:看商鋪未來的經營環境。
在考慮投資商業物業時，我們應該有壹個發展的眼光。有壹些店鋪好像位置比較偏。雖然前期租金很低，商家也很難找到，但時機成熟時，可以以高出進價數倍的價格出售。
技巧12:抓住投資機會。
總的來說，經濟形勢較好，商業繁榮，利潤高於社會平均利潤。這個時期可能不是投資商鋪的合適時機。在商業發達地區或商業繁榮時期，投資者選擇商鋪的空間很小，收購成本很高。相反，在有發展潛力的區域，商業氣候尚未形成或正在形成，正是商鋪投資的好時機，投資者可以在更大範圍內選擇和購買商鋪。
商鋪投資註意事項
1，商店保安
店鋪是否有租約，租約到期日期。比如有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優先購買權，劃撥土地上的商鋪購買後必須補交溢價。
2.租金調幅
以5年租賃為例，前2-3年租金不漲，從第4年開始逐漸上漲。增租壹般有兩種方式:累計增租，即每年租金按遞增比例遞增，但遞增基數以上壹年租金價格為基礎；環比在增加，就是每隔壹段時間(壹般3年左右)漲壹次房租。
3.租金價格
商鋪租金不僅要符合自身的承受能力，還要與周邊商鋪、同類產品進行比較。