新形勢下如何做好物業收費管理工作

物業收費問題是當前物業管理行業中矛盾比較突出，業主和物業企業都十分關心的問題。物業服務糾紛長期困擾著物業行業的發展。它已成為物業管理行業生存和發展的瓶頸，解決物業服務糾紛和矛盾，規範收費行為，推動物業服務向市場化發展，維護物業服務雙方***同利益，是目前迫切需要解決的問題。在近幾年工作實踐和舉報案件涉及的物業收費的查處中，發現物業服務行業存在以下問題：壹、機構不規範，物業消費市場不成熟。物業服務也是壹種商品，其價值表現為改善和優化物業環境，保障物業區域的良好秩序。業主來自四面八方，家庭結構、文化修養等各方面參差不齊，導致對這壹特殊商品認識不全。壹方面希望通過物業改善環境，同時又不主動關心維護環境；壹方面希望物業降低成本，同時又不愛惜公***設施，因此導致這壹商品價值得不到充分體現。表現為交費不主動，有的甚至欠交。作為物業公司，有的是建設部門組織的，有的是開發商自發組織的，工作人員未經正規培訓，對物業行業知之甚少，態度蠻橫、作風粗暴、服務意識差、出現問題無法正確解決。二、業主消費意識不健全，導致物業費收取難。壹般商品很直觀，價值體現壹目了然，消費者也可貨比三家，而物業服務選擇余地較小。消費者往往希望值較高，導致業主壹但對物業服務不滿意就不交物業費，有的業主過慣了自力更生的生活，且這種觀念根深蒂固，入住小區後有種被服務的感覺；有的業主對公***分攤不理解，認為不應由業主負擔；有的業主對工程質量、開發商遺留問題、失竊現象完全歸罪於物業；這壹系列的現象導致物業費收取難。而維持物業公司正常運轉的直接來源就是物業費。物業費收不上來，工人工資得不到及時發放，直接影響工人的工作積極性，影響企業經營，導致服務質量下降。三、紛爭多，矛盾凸顯。物業服務雙方分別站在自己的利益上，缺乏溝通，很難形成壹個互相理解、互相扶持的壹個統壹體。業主希望以較低的物業費獲取最大的服務，凸顯買方意願；物業公司則希望以較低的服務成本獲取較大的利潤。側重於利益忽略服務。通過調查，紛爭焦點是住戶水電損耗問題，對這個客觀存在又較難解決的跑冒漏現象（有的缺口很大），雙方很難達成***識。另外，業主在購買房屋時，未註明是否含有公***維修基金、基礎設施配套費等等，都為紛爭帶來隱患。業主以拒交費用抗爭，物業以斷水斷電要挾。如此反復，無法形成壹個雙方獲益的良性循環。針對以上問題，應采取以下措施：壹、進壹步完善物業管理的法律法規。依據《山東省物業管理條例》及即將頒布的《實施辦法》，政府介入，因地制宜地制定本轄區實施細則，規範物業雙方的行為。工商、物價、建設、審計部門加大監督檢查力度，多方形成聯動機制，定期檢查督促。讓物業企業明白即使是實行市場調節價，也受法律的約束，市場經濟也是法制經濟。同時政府要加大公益設施的投入，讓企業體會到政府的關心和扶持。這將在很大程度上推動物業行業逐步走向正規化。二、加大宣傳力度，使物業雙方在認識上達到高度壹致。物業公司可以通過廣播、電視、公開欄、宣傳冊等多種形式在自己充分認識理解的基礎上，向廣大業主宣傳講解《山東省物業收費管理條例》及即將頒布的《實施辦法》，詳細告知《條例》中規定的業主的職責和義務。了解什麽是公***部位，什麽是專用部位，應分攤什麽，應維護什麽，不應有什麽行為，雙方簽定壹個明白紙。讓業主知道得不到應有的服務怎樣去維權，雙方有違反行為應受到什麽制裁。三、召開座談會，和諧解決糾紛。物業公司主動召集業主代表，定期不定期舉辦聯誼會、茶話會，在情感上拉近雙方距離。雙方各抒己見、暢所欲言，把問題擺在桌面上，把矛盾解決在萌芽中。互相指出工作中的不足，積極采納好的建議，***同制定切實可行的方案，監督實施。還可以通過意見箱、電子郵件等收集意見和建議；也可以讓壹些有威信、有熱情、有精力的離退休人員做義務監督員，充分發揮他們的余熱。總之要創造壹個和諧的工作、生活環境。即使出現紛爭，也要積極調解，不推責、不逃避，和平解決，避免走法律程序。四、財務公開，陽光收費。小區要設立公開欄、明白板，定期公開賬務。公示物業收費標準，實行國家指導價的，註明基本價格和浮動幅度。公示哪些費用是必交的，哪些是代收的，什麽服務是有償的，什麽服務是奉獻的，出現分攤費用必須註明，讓廣大業主明明白白消費。同時，推廣用水、用電抄表到戶，避免產生損耗。壹旦出現損耗，及時查明原因，及時解決。有選擇性地公開交費情況，鼓勵按時交費戶，鞭策欠交戶。物業企業在加強內部管理，節約開支的同時，拓寬服務領域，增加服務項目，滿足不同層次業主的消費需求，以彌補公司運營中經費的不足。任何事物的發展都需要壹個過程，物業服務也是如此。物業管理通過對物的管理實現對人的服務，抓好服務質量提高業戶滿意率，為業戶營造壹個優雅、舒適、溫馨的生活環境，讓業戶感受到文明、熱情的服務，從而促使物業不斷改進，不斷完善，形成良性循環，逐漸成為壹個健康、和諧、陽光向上的行業。平邑縣物價局高廣艷