限制外資進入房地產二級市場意味著什麽？

新目錄擴大了房地產行業外資限制範圍，放寬了金融業限制規模。為什麽新目錄進壹步擴大了房地產行業外資限制範圍？但是減少進入金融行業的限制？為此，Hexun.com邀請相關專家對新目錄進行解讀。嘉賓:中國社科院國際投資研究中心研究員白明，商務部研究院研究員曹建海，外部環境發生變化，必須修訂外商投資產業目錄。王迅:2004年和2007年兩次修訂的背景和時機有何異同？曹建海:2004年，中國在追求高速的經濟增長，這是十五期間中國粗放經營的頂峰。所以當時是可以擴大外資的，當時也是非常歡迎外資的，包括房地產，我們繼續引進，和現在的外部環境相對不壹樣。此外，2004年我們對外資並購國企還不夠了解，對這方面持積極開放態度，導致國內私募基金大量並購成功。那時候我們對很多問題的認識還不夠。這壹次，其實說明了金融領域更加開放，也是市場的開放，對於金融業提高競爭強度，提高服務質量，降低收費水平，確實有很大的好處。賀勛。com:《新目錄》明確，中國將繼續限制外商投資建設和經營高檔酒店、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心。外商投資土地開發必須是與國內企業合資合作，這些領域的限制並沒有放松。有哪些基本考慮？曹建海:高檔酒店、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設在中國其實是受到限制的，這是國家整體的房地產政策決定的。別墅、高檔寫字樓、國際會展中心占用大量土地，這些建設容易助長投資過熱，要防止這些大規模建設。限制外資本身就等於在中國實行統壹的房地產政策。而且高檔寫字樓容易成為炒作的對象。例如，摩根士丹利在進入中國時經常購買大型商業辦公樓。如果他們投資開發，肯定是要限制的，可能有這方面的考慮。白明:高端酒店、別墅和高端寫字樓本身就是熱點。現在房地產價格這麽高，急需滿足老百姓的住房需求，尤其是低價房。不管這些，壹些地方大力發展高檔酒店、別墅、高檔寫字樓，不僅對建材等物資造成壓力，也不壹定有好處。因此，有必要在這些領域限制外國投資。限制外商投資房地產中介機構有利於穩定房價新聞網訊:新目錄增加了對外商投資房地產二級市場交易和房地產中介或經紀公司的限制。為什麽增加這個新項目？和現在的房地產市場有什麽聯系？曹建海:目前，房價如此之高，其中壹個主要因素是房地產經紀人。比如現在的房地產開發公司，賣房子都要借助中介公司來起價，需要茶水費和手續費，往往可以通過中介公司避稅。目前，中介公司大規模參與擡高房價，甚至參與壹手房銷售，尤其是壹些國企的房產銷售。國企擔心漲價會引起政府和媒體的非議，所以通常會在壹手房銷售中引入中介部門。因此，中介實際上在影響房價方面起著巨大的作用。如果外資進入中介公司，通過二級市場參與投機，可能會導致大量財富流向國外，而壹旦外資控制了住房市場或租賃市場，就會對民生造成很大影響。壹個國家壹個地方的民生住房問題很大程度上被外資企業控制，這是非常危險的。因此，新目錄中將增加壹個新條目。賀勛。com:2004年版指導目錄顯示，期貨公司是禁止外商投資的行業。新的目錄規定，外國投資者可以投資期貨公司，但中方必須持有股份。這個基本考慮是什麽？與股指期貨即將推出有什麽聯系？曹建海:幾年前，我們關閉了許多期貨公司。2004年，中國對期貨交易還是非常謹慎的。但2005年後，國際油價大幅波動，鐵礦石、有色金屬等大宗商品價格不斷上漲。中國在這方面的發展相對落後，國際投機基金和對沖基金都有專門針對中國采購的資金，所以中國在這方面吃了不少虧。現在國家已經意識到期貨問題的重要性，必須“補賬”。相對而言，外資在期貨交易經驗等各方面都相對成熟，所以放寬這壹限制實際上是希望通過引入外資參與期貨交易，幫助國內期貨公司規避風險，提高經營水平。當然，這肯定與股指期貨的推出有關，這為股指期貨的推出奠定了基礎。白明:中國金融市場的開放是大勢所趨，但開放並不意味著壹蹴而就，而是要逐步開放。這些年來逐漸成熟，現在無論是b股開放還是港股直通車都在有序進行。中國的對外開放不斷升級。過去是擴大出口參與國際分工，從商品和資本上開放，但金融資本是壹種比較高級的資本形式。開放式期貨公司是金融資本開放的典型形式。新目錄有利於民生和維護國家安全與信息網絡:新目錄不再允許外商投資勘查開采部分重要的不可再生礦產資源，限制或禁止高物耗、高能耗、高汙染的外資項目進入。此外，大豆和油菜籽食用油加工和生物液體燃料生產被要求由中方控制，而玉米深加工被列入限制類。如何看待這些形形色色的外資“禁區”？曹建海:過去，我們在礦產勘查和開采領域犯了壹個最大的錯誤，就是允許不同經濟形式的資本參與進來。這對該礦的開采造成了很大的破壞，主要是外商和民營企業造成的。我們不應該再鼓勵外資進入這壹領域，勘探領域的適度合資也沒有必要。事實上，獨立的外國投資者的投資和勘探不符合采礦和勘探的基本內在規律，因為這種礦山是全民的資產。如果外資控制了國家的資源，實際上會導致這個國家的財富大規模流失。和委內瑞拉壹樣，大量的石油資源原本被外資控制，國有化後國民福利得到了很大的提高。基於這種考慮，現在允許外資進來，以後再國有化會很麻煩，所以這種考慮比較合適。白明:資源是上帝賜予中國的土地資源，是中國人民享有的。但是現在資源價格改革還沒有完全到位，沒有它我們就無法界定具體的收入分配。比如妳挖壹噸煤多少錢，是上帝給妳的，是大自然給妳的，是妳勞動創造的，是多少資本要素形成的，無法準確判斷。在這種不準確的情況下，外資除了資本回報之外，壹定會得到大自然賦予中國的財富。為什麽中國要給妳這些財富？以前因為外資少，給中國壹些外資是可以的，但是現在資源越來越少，資源價格越來越高。那麽中國為什麽要讓出外資呢？此外，中國存在外資過剩的跡象。這個時候，出臺限制措施，正是時候。賀勛。com:大豆、油菜籽食用油加工和生物液體燃料生產，中方要求控制，而玉米深加工被列入限制類，該怎麽辦？曹建海:這些事情是不同的。比如大豆和食用油的加工，就是民生很重要的壹部分。這壹塊應該是國內企業控制的。生物液體燃料的生產和玉米加工關系到糧食安全。如果大規模引進外資，壹旦失控，就會導致壹個國家的糧食價格上漲，關系到民生。所以要限制外資，這也是比過去的進步。白明:這主要是產業導向，因為這個東西確實有點熱，容易造成重復建設。比如玉米深加工，已經很久沒有出什麽像樣的原料了。和酒店壹樣，往往會導致過度競爭，這在中國已經很激烈了。賀勛。com:《新目錄》的發布對於做好宏觀調控、統籌國內發展和對外開放有何意義？曹建海:意義在於限制外商投資增量，有利於減少外商直接投資增加、順差過大、外匯儲備增加、物價上漲等矛盾。另外，對壹些行業資源和民生的控制，意味著我們更加重視國家安全，開放不再是敞開的大門。這是過去交學費的必要性。交了很多學費後，我們學得更聰明了。外資針對新目錄“上有對策”？賀勛。com:外國投資者會對新目錄持什麽態度？外資會“上有對策”嗎？曹建海:這絕對是真的。比如外資可以通過增加原有企業的資本來實現。這個政策本身操作性不是特別強。由於其更大的靈活性和地方政府引進外資，特別是中西部地區，地方政府仍然非常重視外資GDP的績效考核，這可能導致政策本身難以執行。白明:外國投資者肯定會想辦法的。這個目錄本身就是壹個導向作用。任何政策都是利益格局的重新調整，總有高興的人和不高興的人。