壹、開發合同。
工作依據:《工程建設管理服務規範》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間:取得土地使用權證和規劃確認後。
投稿:1。可行性研究報告；2.資質文件；3、房地產開發項目審批；4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書)；5、規劃部門認定的規劃平面圖、位置圖、立面圖、管線圖；6.前期物業管理合同(協議)；7.相關費用的支付證明。項目開發資金監管協議。
發布:開發合同、項目手冊。
二、開發經營許可
工作依據:《工程建設管理服務規範》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
時間:取得開發合同後。房管分局審核同意後，報市局處理。
三、單項工程審查
按照《城市房地產開發經營管理規則》和《山東省城市房地產開發經營管理規則》辦事。
時間:簽訂開發合同、規劃許可證後，由規劃委員會發起的項目施工圖審查，但在建設工程規劃許可證前。
提交:1，當年計委的規劃批文；2.單項工程施工圖(圖紙審查中心審查)；3.建設計劃和投資計劃；4.開發合同和開發經營許可證。
簽發:單項工程評審表。
四、預售許可
工作依據:《城市房地產開發經營管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《山東省商品房質量保證和說明試行辦法》。
時間:單項工程建設投資達到四分之壹，取得施工許可證。
投稿:1，營業執照:2，資質證書，開發合同，開發營業執照；3.土地使用權證書或合法的土地使用文件；4、建設工程規劃許可證；5.工作證；6、單項工程評審表；7.施工合同；8、項目施工進度計劃；9.工程建設投資25%以上的證明材料；10，商品房預售方案；11，備案回執；12，平面圖和建築清單；13，《商品房預售資金監管協議》；14，商品房質量合格證及使用說明書。
簽發:預售許可證。
五、房地產開發項目竣工綜合驗收(階段性綜合驗收)證書。
工作依據:《城市房地產管理法》、《山東省新建住宅及配套設施建設、交付使用管理辦法》。
時間:規劃、綠化、質量驗收後，房屋初始登記使用前。
提交:1。開發項目綜合驗收申請書；2、開發項目竣工圖紙；3、單項工程評審表；4、規劃、綠化、質量檢查驗收報告；5.物業管理實施情況報告。
簽發:綜合驗收合格證書(分階段綜合驗收)。
六、房屋初始登記
時間:綜合驗收後(分階段綜合驗收)。
投稿:1，土地使用權證或合法土地使用文件；2、建設工程規劃許可證；3.建築工程開工證書；4、建設工程竣工驗收證書；5.建築平面圖；6、房屋初始登記申請表；7.聊城住房問卷；8.營業執照復印件；9、綜合驗收(分階段綜合驗收)文件。
已簽發:房產證。
七。轉移登記
時間:完成抵押後，購房合同需要備案。
提交的文檔:1。身份證復印件，2。購買合同，3。聊城住房問卷，4。購買發票，5。契稅發票，6。7、商品房轉讓結算協議。8、房屋轉移登記的申請和審批。測繪發票，9。維修基金繳納證明。
已簽發:房產證。
房地產開發程序(非常詳細
項目收費標準責任部門前置條件
1.土地征用
1.1征地報批所需文件
1.1.65438+
1.1.2總體規劃城市與公園規劃局辦公廳。
1.1.3用地紅線圖市、園區規劃局R&D科界定用地範圍。
1.1.4建設用地土地利用總體規劃審核表；市、園區土地辦公室由園區土地辦公室填寫。
1.2土地使用證的辦理
1.2.1規劃選址意見(控規)市政和公園規劃局R&D科確定用地性質。
1.2.2規劃條件(用地範圍)市規劃局R&D科和園區界定用地範圍。
1.2.3土地利用可行性研究報告咨詢單位管理、綜合辦公室及預算提供材料
1.2.3協助規劃區內企業土地掛牌動遷部門\相關企業。
1.2.3.1企業搬遷部門\相關企業
1.2.3.2企業搬遷補償談判，達成搬遷協議，搬遷部門、相關企業、園區搬遷補償談判。
1.2.3.3企業提交土地出讓申請。搬遷部門\相關企業\園區
1.2.3.4企業提交無經濟糾紛土地承諾函\搬遷部門\相關企業\園區。
1.2.4規劃設計方案經開發部、市規劃建設局、園區規劃建設局批準。
1.2.5土地掛牌評估市土地交易中心、園區科技發展局園區、搬遷企業、評估公司
1.2.6市土地交易中心退市手續
1.2.7辦理固定資產投資計劃明細審批、基本建設計劃園區科技發展局、紅線圖、開發申請。
1.2.8辦理中標通知書，市土地儲備中心根據繳款憑證繳納退市前保證金。
1.2.9簽訂開發履約保證金，市土地儲備中心中標通知書。
1.2.10建設用地規劃許可證園區規劃建設局辦理退市手續。
1.2.11簽訂《國有土地使用權出讓合同》，園區規劃建設局辦理退市手續。
1.2.12繳納土地出讓金，園區財政局辦理退市手續。
1.2.13土地轉讓契稅繳納情況園區財政局(市地籍辦)辦理退市手續。
1.2.65438+
1.2.15土地界線\規劃建設局國有土地登記園區和國土部門辦理退市手續。
1.2.16辦理土地使用證。
1.3拆遷補償
1.3.1移民普查
1.3.1.1搬遷地塊開發部門土地規劃設計條件及用地範圍的確定。
1.3.1.2搬遷區所在地政府。
1.3.1.3企業搬遷區域所在地政府。
1.3.1.4國土局和房產局對拆遷對象進行產權核實
1.3.2搬遷手續
1.3.2.1選擇拆遷單位拆遷公司經理辦公會，招標投標。
1.3.2.2簽訂委托拆遷合同拆遷公司董事會。
1.3.2.3辦理拆遷許可開發部、財政廳、房產局的中標通知書、規劃、建設用地、土地使用證、銀行資金證明。
1.3.2.4三停配套辦公室\煤氣自來水電力局
1.3.3實施居民搬遷
1.3.3.1董事會根據市拆遷政策及相關規定編制拆遷計劃。
1.3.3.2拆遷公告辦公室\大連日報
1.3.3.3公開拆遷區域所在政府。
1.3.3.4搬遷區所在地政府召開居民搬遷會議。
1.3.3.5制定拆遷補償款支付計劃，財務部。
1.3.3.6財政部門簽訂拆遷貨幣補償協議。
1.3.3.7拆遷公司搬遷
1.3.3.8居民安置公證處
1.3.4企業搬遷和被拆遷單位的實施
1.3.4.1拆遷委托估價市房地產估價事務所
1.3.4.2董事會根據市拆遷政策及相關規定確定拆遷補償。
1.3.4.3財務部簽訂拆遷補償協議。
1.3.4.4拆遷目標拆遷人及拆遷公司
1.3.4.5拆除現場移交給工程部。
1.3.5搬遷管理
1.3.5.1拆遷政策法規收集歸檔在檔案室。
1.3.5.2居民搬遷資料檔案室
1.3.5.3企業搬遷資料檔案室
1.3.5.4企業居民搬遷糾紛法院、執法局、派出所。
1.3.6拆遷評估
1.3.6.1形成委托拆遷單位的評估。
1.3.6.2簽訂委托拆遷終止協議。
1.4土地變更和超面積支付的地價。園區規劃建設局和財政局確定最終規劃用途和面積。
2.勘測和設計工作
2.1調查、測繪和環境影響評價
2.1.1基礎設施現狀地形測量和測繪
2.1.1.1確定紅線圖。
2.1.1.2面積確認(根據坐標)
2.1.1.3基礎配套設施的確定
2.1.2地質調查(初步調查)
2.1.3市環保局環境影響評價審批程序
2.2設計招標提供規劃設計方案。
2.2.1下達市場部設計任務書。
2.2.2確定設計單位。
2.3規劃方案設計
2.3.1設計方案(見備註)
2.3.2交通影響分析市交警支隊邀請市交警支隊科技規劃科參加規劃評審會。
2.3.3方案評審
2.3.4方案調整
2.4市規劃局、園區規劃建設局的詳細規劃方案審批、項目審批、選址意見。
2.5擴建設計和設計院
2.6施工圖設計及設計院
2.6.1建築施工圖設計院
2.6.2結構施工圖設計院
2.6.3設計院給排水施工圖
2.6.4暖通施工圖設計院
2.6.5弱電施工圖設計院和專業公司
高壓施工圖
2.6.7消防施工圖設計院和電業局
2.6.8人防設計消防站
2.6.9自來水設計:自來水公司和總工辦有項目規劃批文和住宅用水室內設計圖紙。
2.6.10燃氣設計燃氣公司及總工程師有項目規劃批文，住宅樓設計圖紙，房間布置方案。
2.7建設項目園區規劃建設局、市建委規劃審查辦公室單項施工圖審查
2.8外網設計(供熱、雨水、汙水、道路)相關單位。
3.項目前期工作
3.1建設工程規劃許可證R&D部門\園區規劃局單項施工圖審批、消防審核
3.2城建綠化審批:市城建局、區城建局的規劃批復
3.3綜合辦公室《人防建設項目人防設計審查、審批及性能保證程序通知書》\市人防辦
3.4消防審核，回復內閣。
3.5政府收費
3.5.1關於墻改基金支付墻改辦方案的回復
3.5.2砂石費須到市水務局辦理規劃審批。
3.5.3散裝水泥專項資金支付市經貿委散裝水泥辦公室的計劃批復。
3.5.4水土保持辦公室水土保持費規劃批復
3.5.5白蟻防治費房產局白蟻防治辦公室
3.5.6辦理勞保支付手續:質量部/市建委統籌處規劃回復
3.5.7人防費的繳納由人防辦批準。
3.6市政程序
3.6.1市政道路挖掘(占用)事先批準市城建局市政辦的規劃圖紙和工程要求。
3.6.2道路占用和挖掘的補償，交通港口管理局規劃圖紙和項目的批準，以及提前要求。
3.6.3市政工程質量監督程序市城建局市政工程質量檢查點項目事前要求
3.6.4提前提出路燈安裝工程的規劃圖紙和工程要求。
3.7建設項目的相關程序
3.7.1施工圖審查
防雷審查
3.7.3行政執法檢查程序
3.7.4招標委員會\市建委招標辦公室辦理工程招標手續
3.7.5辦理質量安全監督手續。
3.7.6文件手續。
3.7.7辦理備案手續。
交易中心程序
3.8辦理建築施工許可證
3.9辦理預售許可開發部、市場部、市房產局、房屋測繪部詳細規劃方案的審批、規劃、施工過程。
3.9.1測繪市房屋測繪管理部門商品房面積建築施工圖
3.9.2商品房登記
3.9.3商品房銷售價格的確認
3.12擴能工程
3.12.1大連市水務局、項目部、總工辦的詳細平面圖和規劃批文並提交給自來水公司；主體工程基本封頂。
3.12.2電力局、項目部、總工辦的詳細計劃和規劃批復。
3.12.3燃氣公司、項目部、總工辦做好詳細計劃和規劃審批；該項目已經完成；總戶數已經確定。
3.12.4熱電公司、項目部、總工辦的詳細計劃和規劃批復；該項目已經完成；總戶數已經確定。
3.13紅線外市政設施
3.13.1規劃方案道路、水、電、氣、供熱市政、自來水、電業局及燃氣紅線外。
3.13.2通信建設電信公司規劃方案
3.13.3管道敷設規劃方案
3.13.4接口規劃方案
3.14三通壹平
3.14.1臨時道路
3.14.2臨時用電局和項目部應提前20天提供用電負荷和用電地點。
3.14.3臨時供水供水公司和項目部提前20天提供用水點和使用場所。
3.14.4場地平整
3.15臨時設施
3.15.1臨時圍欄
3.15.2臨時辦公室
3.15.3臨時場地占用
3.15.4臨時圍板
9.事後手續項目部，監理公司，施工單位\質監站，檔案局工程檔案，監理檔案。
9.1項目部、監理公司、建設單位\質量監督站、檔案局工程檔案、監理檔案綜合驗收。
9.1.1工程檔案驗收項目部、監理公司、建設單位\質量監督站、檔案局工程檔案和監理檔案。
9.1.2市環保局環保驗收程序
建設項目環境保護設施竣工驗收測試報告由市環保局審批，環境監測單位按照規劃審批並協調。
環保三同時項目驗收程序，由市環保局按照規劃審批並協調。
9.1.3工程竣工規劃驗收項目部\園區規劃局竣工。
9.1.4工程竣工消防驗收項目部\市消防局竣工
9.1.5人防驗收項目部\市人防辦竣工。
9.1.6工程竣工電梯驗收項目部\市消防局竣工
9.1.7市政工程竣工驗收項目部\市竣工
9.1.8工程竣工防雷驗收項目部\市消防局竣工
9.1.9工程竣工專家組接受項目部、監理公司、施工單位、質量監督站、檔案局的工程檔案和監理檔案。
9.2竣工備案質檢站備案科
9.3辦理民政局地名辦的地名、樓號審批、規劃審批等手續。
9.4房地產測繪
9.5房產證203
壹個完整的房地產項目，從開始到完成大致可以分為以下三個部分。
第壹部分，房地產開發公司的籌建。
房地產開發公司在報行政機關審批前，應辦理土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對擬建項目進行研究並作出報告，報告應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並保證開發資金充足。
第二部分，房地產開發前置程序中的行政審批部分。
根據我國現行法律法規和規章，房地產建設項目行政許可程序壹般分為六個階段:1)選址、選址；2)審查總平面圖，確定規劃設計條件；3)初步設計和施工圖審查；4)規劃施工圖審查；5)施工申請；6)建設工程竣工綜合驗收備案。
壹、選址階段。在這壹階段，壹般處理以下事項:
1.計委審核可行性研究報告，立項。
2、國土資源局審查土地利用總體規劃和土地供應方式。
3、建委辦理投資開發項目建設條件。
4.環保局辦理的生產性項目環保意見書(表)。
5.文化局、地震局、園林局和水利局將審查建設項目相關學科的內容和範圍。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
第二階段，審查總平面圖和確定規劃設計條件，處理以下壹般事項:
1，人防辦審查人防工程建設布局。
2、國土資源局進行土地預審。
3.公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設項目內容和範圍進行審查。
4、規劃部門審查總平面圖，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定的建設項目規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，這壹階段辦理以下壹般事項:
1.規劃部門審查初步設計的規劃要求。
2、消防部門審查消防設計初步設計。
3、交警支隊審查初步設計交通條件。
4、人防辦審查人防設計初步設計。
5.國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等有關部門審查初步設計的相關專業內容。
7.項目建設委員會簽發初步設計批準書，並審查執行初步設計批準文件的要求。
8.建委對施工圖設計文件進行政策審查，並根據業主意見出具技術審查委托通知書。
9.建委根據施工圖設計文件審查機構出具的施工圖設計文件審查報告，出具施工圖設計文件審查批準書。
四、規劃單體審查階段，這壹階段壹般辦理以下事項:
1，公安消防支隊進行消防設計審核。
2、人防辦對人防設施進行審查。
3.建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責審核相關專業的內容和範圍。
4.規劃部門對規劃設計變更部分補充規劃設計條件，建設單位繳納相關費用後，核發建設工程規劃許可證。
五、施工階段，這壹階段要處理好以下壹般事項:
1，建設單位進行施工登記。
2.項目業主承包工程，確定施工隊伍。招標項目通過招投標確定施工隊伍，非招標項目直接發包。並拿到中標通知書。
3.建委組織職能部門審查項目開工條件，發放建築施工許可證。
六、商品房預售許可階段，這壹階段壹般要辦理以下事項:
房地產管理部門應當辦理預售登記，並出具《商品房預售許可證》。
開發企業申請商品房預售許可證時，應當提交下列文件(復印件)和資料:
1，以下文件:
(1)土地使用權出讓金已全部付清，已取得土地使用權證；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(3)根據商品房預售情況，開發建設投資已達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質證書；
3.工程建設合同；
4.商品房預售方案。預售方案應說明位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付後的物業管理等。商品房預售的，應當附有商品房預售的總平面圖和分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下壹般事項:
1，建設工程質量監督站(機構)對施工單位提供的竣工驗收報告進行記錄和審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核查和驗收。
3.規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局等需要參與驗收的部門，應當按照法律、法規、規章的有關規定，對相關專業內容和範圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和部門的驗收情況核發《建設工程規劃驗收許可證》(原件)。
4.建委綜合驗收各部門意見，符合審核標準和要求的，出具建設工程竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，予以退回並要求限期整改。
第三部分是房地產項目所有權初始登記階段房地產開發前期手續的辦理過程。
1.房管局核準新建商品房所有權初始(產權證)登記。
2.發包人應提交以下材料:
(1)申請；
(二)企業營業執照；
(三)土地使用證或者土地使用權證；
(4)建設用地規劃許可證；
(五)建設工程規劃許可證；
(6)施工許可證；
(7)房屋竣工驗收資料
(八)房屋測繪成果；
(九)按照有關規定應當提交的其他文件。
jsqj 1111