研究機構認為，在政策調控和房地產金融審慎管理的形勢下，房企拿地意願有限，預計後續拍賣的城市土地市場也將降溫。兩批招拍掛土地較多的城市退出，或進壹步優化土拍規則。
多城市降低溢價率上限，提高參與競拍門檻
由於土地拍賣規則調整，在第二次集中供地過程中，多個城市土地出讓延期或重新掛牌。比如深圳、杭州、青島都停止掛牌重新掛牌，福州、濟南、沈陽、蘇州、天津都推遲轉板。就轉讓時間而言，很多本應在8月份集中本地拍賣的城市，都推遲到了9月份，65438+10月份。
中指院發布的報告顯示，在22個重點城市中，第二輪集中供地的規則較第壹批主要呈現三個變化:壹是拍賣規則優化為“限價搖號”。以廣州、南京、杭州、合肥為代表的大部分城市溢價上限下調至15%，降低了房企的拿地成本。部分城市取消“競爭性建設”和“競爭性自持”，大部分城市在競價達到上限後引入搖號作為最後環節。其中，上海、蘇州實行“壹次性報價”，無錫、福州等11城市“搖號”出售，北京、青島等6城市采取“優質競價方案”。
其次，多維度提升參與門檻。在開發資質方面，重點城市第二批地塊出讓細則對競買人的開發資質有更嚴格的要求，包括資質等級、年限、聯合多主體等。在購地資金方面，加強了審核。除天津外的大部分城市都明確了房地產企業股東和購地資金來源“五不”，上海、南京等城市在土地拍賣前後必須通過會計師事務所進行審核。
最後，改進了與質量有關的標準。杭州、蘇州等10城市在第二批集中供地中強調了“質”的要求。其中，北京、合肥設定最低質量標準，以“優質方案競價”方式出讓部分地塊；青島、沈陽等城市采取的是“爭質”模式，蘇州、成都等城市則出臺了“定質”細則。
流拍率不斷上升，頭部房企拿地金額占比60%
第二次集中供地之初，很多城市限制土地溢價率上限，被解讀為有利於開發商。但仔細研究細則後發現，嚴格的購地資金來源、有競爭力的施工質量等細則對開發商提出了更高的要求。從宏觀環境看，目前各種嚴控政策頻出，熱點城市市場呈現降溫趨勢，房地產行業整體形勢趨緊，房企拿地態度變得謹慎。
克而瑞研究中心分析認為，從已完成第二輪集中土地拍賣的城市來看，土地拍賣規則的調整產生了壹定的平抑地價效果，土地市場普遍降溫。與第壹輪集中土拍的熱度相比，第二輪各城市集中土拍的熱度均有所下降。具體來看，成交溢價率低於首輪地方拍賣，尤其是濟南、天津等低熱城市，溢價率降幅超過10個百分點；除廈門外，其余7個城市的流拍率均有大幅提升，沈陽、長春、福州、濟南、天津第二輪土地出讓流拍率均超過30%。
中指院也表示，隨著住宅用地供應的不斷增加，廈門、無錫、成都等城市成交規模進壹步上升，但土地市場明顯降溫，中上競價的土地比例較第壹批有所下降。長春、天津等市場冷淡的城市，上限地塊比例依然較低。成交樓面價方面，大部分城市第二批地塊成交樓面價均價較第壹批有所下降，而青島、成都等地由於起始樓面價較高，地價有所上升。
至於後市，中指院認為，預計未來將要拍賣的城市土地市場也將降溫，部分地段較好或利潤相對較高的地塊仍是房企關註的重點，進入競價最後階段的概率較大，利潤較低或出讓要求復雜的地塊被拍賣或退出的可能性較大。
"第二批拍賣和退出地塊較多的城市將進壹步優化土拍規則."該院還分析，為響應加強住房保障體系建設的要求，部分城市第三批集中供地將增加保障性租賃住房用地供應，其中長春已明確第三批以棚改用地和租賃住房用地為主，原則上不再供應居住用地。
然而，在寒冷的環境下，頭部房企依然表現亮眼。柯睿研究中心數據顯示，在包括宅地在內的第二輪集中供地中，TOP20房企拿地金額達到6543.8+0047億元，占總成交金額的60%，較第壹輪增長4%。其中，中海、保利、廈門建發位列前三。
中指院認為，在土地市場熱度較低、拿地成本下行的情況下，第二輪集中土地拍賣規則的調整將為資金穩定的房企帶來拿地機會，有助於其以較低成本增加優質土地儲備。