房地產估價風險系統
房地產估價是壹種社會中介活動，是由於社會信息的不平衡造成的。房地產估價工作的結果以估價報告的形式體現，估價報告是全面、公正、客觀、準確地描述估價過程和估價結果的文件，是對委托方的書面答復，是對估價對象客觀合理的價值或價格的研究報告。因此，估價報告給出的是房地產在某壹時間點的客觀合理價格，而不是實際交易價格，更不是房地產的實際取得成本。因此，評估報告結果的確定性與評估對象市場價格的不確定性之間存在天然的矛盾，決定了評估工作的風險性。
評估風險主要是評估結果與房地產真實價值的偏離程度以及出現較大偏離的可能性。房地產估價風險系統也是由政府、房地產估價機構和人員以及經濟活動所面臨的房地產估價風險構成的。
(壹)政府面臨的房地產估價風險
政府在房地產評估中面臨的主要風險是房地產評估帶來的通貨膨脹風險和金融風險。主要原因是房地產的評估價值過高，不能反映房地產的真實價值，造成整體社會價值虛高。同時，高估的房地產金融抵押貸款會使金融機構產生潛在的壞賬，影響其真實資產。壹旦泡沫破裂，整個經濟體系必然會出現動蕩，進而影響社會穩定。比如日本80年代的“泡沫經濟”，東南亞1997年的“金融危機”，都對房地產高估有壹定影響。當然，房地產估值低會帶來政府稅收損失。
(二)估價機構和估價人員面臨的房地產估價風險
評估機構和評估人員是評估風險的直接承擔者，評估機構和評估人員面臨的風險主要表現在以下幾個方面:
1，政策風險。
壹方面，房地產價格的變化受供求關系變化的影響，另壹方面，政策變化也會對房地產價格產生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策、產業政策，必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策變化往往會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修訂，使得房屋拆遷補償估價方法也發生變化。
此外，雖然我國房地產市場的法律制度逐步規範，但由於歷史原因，在產權界定方面仍存在壹些問題。比如某企業通過政府對原農戶的征地，取得了劃撥土地使用權。
評估機構和評估人員不能很好地理解政策背景和預期，會影響評估結果，帶來評估風險。
2.評估報告的評估目的與評估目的不壹致的風險。
評估目的是評估結構的預期用途，是建立最終評估結論的基礎。所以，估價目的壹旦確定，估價結論就是與之相對應的，不會因為估價報告的功能不同而改變。因此，我們可以想象，當壹份具有轉讓價值、保險價值和稅收價值的評估報告作為房地產抵押貸款的參考時，該報告提供了不恰當的信息，可能導致決策者做出錯誤的判斷。評估報告的評估目的與評估目的不壹致的風險與委托方和報告使用者有關，但評估人員應予以回避和防範。
3.客戶提供虛假信息的風險。
委托方向評估人員提供虛假信息，甚至采用欺騙和非法手段，使評估機構和評估人員面臨巨大風險。比如在土地評估中，提供土地利用規劃指標修改或調整的虛假證明，要求對評估報告進行技術處理等。，如果評估師無法洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。
特別是有時房地產評估機構之間的不正當競爭，容易遷就委托方，為了降低評估成本，減少評估人員的實地工作量，容易信任委托方，容易導致評估工作出現較大失誤，並可能被認為與委托方同流合汙，引發訴訟。
4.技術風險。
《房地產估價規範》中規定了房地產估價應遵循的原則、程序和方法，但具體情況千差萬別，程序和方法也不是壹成不變的。例如，房地產抵押價值的評估壹般采用市場比較法。如何判斷市場的完善程度，如何正確選擇參照物，如何恰當修正相關因素，都取決於評估師根據自己的專業判斷能力來判斷市場是否存在偏差。如果評估人員不遵守評估原則的精神，使用有明顯缺陷的程序和方法，很容易出具錯誤的評估報告。在實際評估過程中，由於我國房地產業和房地產估價起步較晚，許多技術數據無法在短時間內積累，如市場基準收益率、房地產價格分類變動指數等。
這樣，估價機構和估價人員在房地產價格預期的技術上將面臨很大的不確定性。此外，評估報告的描述不完善或不完整也會給以後的評估機構和評估人員帶來意想不到的後果。
5.評估師素質風險。
評估工作的質量和評估報告的水平，歸根結底取決於評估者自身的素質水平。評估師的素質包括專業素質和道德素質等。評估師素質越高，評估工作風險越小，反之亦然。如果評估師專業素質低，可能會出現工作失誤和報告誤導。如果鑒定人道德素質不合格，就會出現欺詐、違約、泄露、濫用鑒定資格等行為，後果可想而知。
(三)經濟活動主體面臨的房地產估價風險
經濟活動主體是指在估價目的條件下，估價對象房地產所涉及的各方利益，如銀行、借款人、擔保人及抵押貸款所涉及的其他各方的利益；在投資目的下，涉及所有投資者、未來債權人和政府的利益。這些利益相關者就是我們這裏所說的經濟活動的主體。房地產評估結果對他們的影響會和市值的大偏離壹樣。例如，在抵押貸款估值中，抵押物的高估會使金融機構的貸款在借款人無法償還貸款的未來無法完全收回，從而產生壞賬。如果銀行壞賬過多，將導致銀行經營困難，更糟糕的是，在未來居民儲戶預期不會擠兌的情況下，將導致銀行破產和金融動蕩。
三、房地產估價風險的防範和轉移
1.政策規範是防範和評估風險的根本保障。
政府要規範各種政策:為了保證市場競爭的效率和公平，政府要公正嚴格地立法執法，規範所有社會行為者的行為，懲罰違法行為；為了強化服務職能，政府有義務向社會提供基本公共產品和信息服務，創造和維護開放、公平的社會經濟環境。
房地產估價行政主管部門和房地產估價師協會是政府與執業者之間的橋梁，是房地產估價行業自律管理的實施者，他們對行業進行監督，對違法行為進行處罰。整合評估行業信息資源，為評估機構提供全方位服務；制定符合規則的評估行業相關法律法規和評估標準。
同時，要打破行業和地區壁壘，打破評估領域的壟斷，營造公平透明的市場競爭環境；打破社會公共信息資源的獨家壟斷，真正實現信息資源的共享。
2.制度創新是防範和評估風險的基本保證。
以強化風險意識、樹立質量第壹為重點，建立健全內部質量控制體系，完善外部監督機制和風險救助機制。
評價機構應當建立健全完善的內部質量控制體系，有壹套質量控制政策和程序，樹立質量第壹的理念，保持應有的職業謹慎，嚴格按照規範和相關法律法規進行評價，制定科學的評價方案，采用正確、適當的評價程序和方法，出具全面、規範的評價報告。特別是要建立、完善和落實鑒定評審制度。復核制度不僅可以提高評估人員的專業水平，還可以增強委托人對評估報告的信心。更重要的是，它可以評價評估工作中采用的程序和方法是否適當，檢查評估報告的適當性，從而有效降低評估風險。
另壹方面，房地產估價行業的主管部門和行業協會必須加強行業的統壹管理和監督職能，對估價機構和人員進行定期和不定期的檢查，對發現的違法違規行為堅決查處，為估價工作建立良好的外部環境。同時，穩步建立風險評估基金，提高評估機構的抗風險能力。
3.謹慎選擇客戶是防範和評估風險的根本手段。
控制評估風險，評估人員首先要與客戶充分溝通，鑒別信息的真實性，了解客戶的道德品質，督促評估機構謹慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目，承擔更大的評估風險。評估師不僅要在評估過程中與客戶溝通，還要在評估前後加強與客戶的溝通。評價前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，把握客戶評價的真實需求；評價過程中的溝通重點是確保評價程序和方法的實施；評價後與客戶的溝通，重點在於引導客戶合理使用評價報告，減少濫用評價報告的可能性。
4.提高評估人員的素質是防範評估風險的基本手段。
要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估行業健康持續發展的首要因素。為了保持評估師的專業能力滿足社會的要求，應重視對評估師的後續教育。行業主管部門和行業協會應當有計劃地組織人員開展培訓和考核活動，考核機構和人員也可以根據自身條件和特點進行自我培訓。後續教育要擺脫為教育而教育的形式主義，要針對當前評估工作中遇到的新問題、新情況，有目的地開展。可以采取邀請名師授課的形式，也可以采取評估師之間交流討論的形式，讓後續教育有效服務於提高評估師的素質水平。
希望對妳有幫助，希望采納，祝妳好運~！