商業銀行住房 貸款 首付比例太高，要求太嚴，還得太多如果妳是初入職場的新人，如果妳有購房夢，如果妳的薪水讓妳對 銀行貸款 望而卻步，那麽 公積金 會成為妳壹個不錯的選擇。如何用 住房公積金 還房貸?怎樣才能用 公積金貸款 ，公積金貸款怎麽用，下面進入如何用住房公積金還房貸攻略。 什麽是 住房公積金貸款 ? 住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用個人以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。 申請住房公積金個人購房貸款需哪些條件? 1.貸款對象應當符合以下四個條件： (1)只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。 (2)參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少於六個月。 (3)配偶壹方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。 (4)貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。 2.貸款用途必須專款專用： 住房公積金貸款用途僅限於購買具有所有權的自住住房，而且所購買的住房應當符合市公積金管理中心規定的建築設計標準。職工購買使用權住房的，不能申請住房公積金貸款。 3.具備壹般住房貸款應具備的條件： 住房公積金貸款申請人應當有相當於購買住房價格的20%或以上的自籌資金;住房公積金貸款申請人應同意辦理貸款擔保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風險所需要的。 住房公積金個人購房貸款的本息怎樣償還? 除現金支付外，借款人可以提取本人公積金賬戶儲存余額用於歸還貸款。在提取本人公積金賬戶儲存余額不足時，可以提取其配偶、參貸人的公積金賬戶儲存余額，但需征得被提取人的書面同意。 需要提取公積金賬戶儲存余額的借款人，應向受托銀行提出申請，經審核同意後簽訂“提取住房公積金償還個人住房貸款授權書”，並由受托銀行以轉賬方式代為辦理提取手續。提取公積金賬戶儲存余額的申請審批手續，在正常還款以後辦理。 借款人可否提前償還住房公積金貸款? 借款人可提前歸還部分或全部公積金個貸本息，目前不需要支付違約金。部分或全部提前還款的，按日計息，以放款日為計息起點。 (1)部分提前還款：受托銀行應在借款人履行原貸款合同壹年以後，方可接受其部分提前還款的申請，與之以書面形式變更 借款合同 ，並與借款人、擔保機構簽訂補充條款，並將有關情況書面告知市中心。借款人提前歸還的金額不得少於原貸款合同約定的6個月的還款額;受托銀行應與借款人商定部分提前還款後剩余貸款余額的還款期限，此還款期限應短於原貸款合同約定期限的剩余期限，貸款利率按借款人已履行的還貸期限加上確定的剩余期限所對應的期限檔次的公積金貸款利率確定;部分提前還款後的剩余貸款本金余額仍采取與原借款合同約定的相同的歸還方式歸還，受托銀行應重新為借款人計算每月還款額。 (2)全部提前結清：借款人申請提前歸還全部貸款的，不受時間限制。借款人應支付貸款本金余額，受托銀行不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不退回。 年沖還是月沖? 公積金賬戶上的錢不能作為購房的首付款，它的最大功能是“沖還貸”，抵減房貸的還款額。 因此，如何用每個月的公積金來沖抵自己的房貸便是壹門學問，壹般而言，公積金“沖還貸”的常見方式有兩種：月沖和年沖。到底哪種方式能達到最佳“減負”效果，並不能壹概而論，關鍵要看房貸者本身現金流等情況。 月沖：可減輕貸款月供壓力 “月沖”，又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來，用於支付住房貸款的本息。對於多數購房者而言，其所能夠申請到的最大公積金貸款額壹般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進賬額壹般也小於月總還款額，因此，公積金加商業貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數人的常見選擇。 舉例來說，劉先生夫婦倆購房選擇組合貸款，***35萬元公積金貸款(15年)和65萬元商業貸款(30年)，而兩人公積金賬戶每個月進賬總額是3500元，除抵扣公積金貸款部分外，還可富余500多元。劉先生夫婦每月工資稅後收入合計約12000元，購房首付款的壹部分為親戚資助，同時，兩人計劃在壹年內添丁，所以，在貸款初期還債壓力較大，所以，他們選擇了月沖方式。 在銀行辦理好“公積金沖還貸”的 委托書 後，銀行每個月將3500元的公積金支取出來，先償還公積金貸款的每月本息約3000元，剩余的500多元則用來償還商貸(商貸每月本息約3000多元)。這樣，劉先生還需要每月向還款賬戶存入2500元，用來補足商貸部分。 這樣，兩人每月在扣除房貸、各項生活費、還親戚借款等支出後，每月可節余近5000元，這樣，壹年後兩人可積攢約6萬元的“ 生育 基金”，基本可解除添丁的後顧之憂。 年沖：壹次性沖抵最省利息 “年沖”，又稱為壹次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同，“年沖”是直接用公積金賬戶上的全部余額來沖抵貸款本金。而根據公積金中心的規定，“年沖”須優先歸還公積金貸款本金，也就是說，償還完全部公積金貸款本金後，才可以沖減商業貸款的本金部分。“年沖”方式其實是壹種提前還款，節省的多為公積金貸款的利息，同時，這種方式更適用於公積金賬戶余額較多，且貸款初期現金支出壓力不大的購房者。 根據公積金中心規定，使用“年沖”還需要滿足壹些條件：第壹，住房貸款必須滿壹年以後，才能去辦理沖抵本金的業務;第二，在壹般情況下，沖抵的本金額度不低於6個月還款額。另外，“年沖”之後，減少了貸款的本金，相應的每月還款額也會有所降低，對於那些還貸能力充足的人，此時可以到銀行更改壹下自己的還款方式，比如保持每月還款額不變，同時縮短自己的還款期限，以達到進壹步節省利息的目的。 選年沖還是月沖關鍵看現金流 銀行理財專家認為，究竟選擇年沖和月沖哪種方式才是正確的，要取決於各人的現金流量以及還貸計劃(是否打算提前還貸等)，選擇月沖並不妨礙提前還貸，購房者可以把每月節省的現金積攢到年底壹塊沖抵本金，而且可優先歸還商貸本金;選擇年沖，還貸初期的現金流壓力可能較大，但是，壹年過後，隨著貸款本金的壹次性沖抵，月供負擔也將大幅減少。不過，年沖還需考慮沖還公積金貸款後，公積金貸款相對較低的利率將不再享有，而月沖更有利於積累現金，用以提前沖還商業貸款。 住房公積金省錢訣竅大解密 訣竅壹：貸足額度盡享利率優勢 以市民王先生夫婦為例：他們工作穩定，住房公積金繳存正常，從未申請過任何貸款，計劃購置壹套120平方米價值180萬元的住房，以改善居住條件。首付款預計70萬元，申請住房貸款110萬元，以後每月歸還住房貸款約5000元。根據王先生夫婦的想法，業內人士提出以下建議： 住房公積金貸款作為政策性貸款，其最明顯的特點就是低利率。從目前5年期以上貸款來看，商業貸款的年利率為7.83%，而住房公積金貸款年利率為5.22%，兩者相差2.61個百分點。對壹筆50萬元15年期的住房公積金貸款和商業貸款進行比較，商業貸款比公積金貸款每月多支付約718元，15年多支出利息約129207元。這種利息差還會隨著貸款期限的延長而進壹步的拉大。因此，應盡可能地貸足公積金貸款。 訣竅二：巧用公積金歸還購房貸款 貸款額度確定以後可就要考慮還款的問題了，怎樣用公積金來歸還貸款呢?怎麽可以節省利息呢? 王先生夫婦首先想到了用公積金賬戶中的余額來歸還貸款，但是還款方式有“逐月還款法”和“壹次性還款法”這兩種，到底應該選擇哪種還款方式，需要先作壹番比較：如果選擇“壹次性還款法”，每年用其住房公積金賬戶裏的余額部分提前歸還其住房貸款壹次，假設住房公積金月繳額每年增加13%，則只要合同貸款期限壹半的時間結清其全部住房貸款，可減少約壹半的利息支出。 如果選擇“逐月還款法”，王先生夫婦公積金賬戶裏已有公積金余額加上每月繳存的住房公積金，假設住房公積金月繳額每年增加13%，那麽貸款前期有壹段時間內是不需要自己出錢還款的，以後很長壹段時間裏每月也只需付少量現金用於還款，當月繳存額將大於其月還款額後，就不用自己再出錢了。采用這種方式雖然利息支出沒有減少，但是借款人在起初幾年每個月的還款壓力減輕了。 經過比較和分析，王先生認為貸款前期資金使用比較緊張，而自己收入還處於上升期，所以選擇“逐月還款法”比較好，這樣可以減少前期的還款壓力，如果今後資金寬松，再變更還款方式為“壹次性還款法”來減少利息支出。 總之，用好、用活自己的公積金，並且讓它最大化地轉化為實實在在的財富，這裏面有很多訣竅，聰明的妳如果懂得巧妙利用的話，可以幫妳省下不少“銀子”。 以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解，如果您還遇到什麽較為復雜的法律問題，歡迎登陸 網 進行 律師在線 咨詢。
法律客觀：《住房公積金管理條例》
第二十五條
職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額的，所在單位應當予以核實，並出具提取證明。
職工應當持提取證明向住房公積金管理中心申請提取住房公積金。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起3日內作出準予提取或者不準提取的決定，並通知申請人；
準予提取的，由受委托銀行辦理支付手續。