壹、土地改革
在前蘇聯時期，國家對土地所有進行壟斷，憲法中明確規定：“土地、地下資源、水、森林無壹例外地屬於國家所有”。改變這條原則的第壹次嘗試是20世紀80年代末期在社會體制改革的框架內進行的。“關於蘇聯所有制法”、1990年生效的前蘇聯和各加盟***和國關於土地的法律原則取消了土地的國家壟斷，引入了權力主體的多元化和土地的多種所有制形式，盡管原則的制定者未能使私有制的概念合法化，但由於政策的折中，實行了終身繼承性土地持有，實質上是隱晦的被限制的私人所有權形式。
俄羅斯聯邦土地非國有化和土地改革的正式開始是在1991年1月1日，當時實行了俄羅斯聯邦“關於土地改革”和“關於農業”的法律。1991年通過的新的土地法典，和“土地付費法”壹起為不同土地所有制（國有、市屬、私人所有）的產生建立了法律基礎。在規定終身繼承性持有和永遠使用土地制度的同時，這些法律還規定了能夠購買土地地段為私人所有。但講的只是有限的所有權，因為土地排除在公民流轉之外，並實行了10年期限的買賣延期付款、贈與及土地地段的交易。
在改革的這壹初始階段，政府的主要任務是重新分配土地資源使之有利於公民，創造新型的農業生產者——個體農場經營。為發展農場，1991年初，由俄羅斯聯邦部長會議通過相應的決議，決定幫助農場經營的措施，包括10億盧布的財政幫助。但與預料的相反，農民大規模退出集體農莊並未發生。決定進行個體經營的人也碰到不少的困難。分給他們的常常是質量不好的、位置不方便的土地地段，沒有貸款，技術設備不足。開始的農場經營者不僅同集體農莊及地方權力機關，而且同集體農莊莊員關系不好。隨著時間的推移，國家的支持實際上停止，許多新建立的個體經營遭到破壞和破產。農場經營的主要增長是在1992～1994年，農場經營個體的數量從4.9萬增加到27萬，而到1996年達到最高峰27.91萬，擁有12001公頃農業耕地。然後，這個數量開始減少，同時，土地份額的總面積稍有增加（2000年***計有26.46萬個農場經營個體，擁有14484公頃土地）。
為加速農業改革，1991年發布了“俄羅斯聯邦實行土地改革的緊急措施”的總統令及壹系列改組集體農莊和國營農場的政府決議。責成政府在規定期限內通過關於改為新經營形式（股份公司、合資公司、合作社等）或保存以前經營形式的決議。在1992～1994年期間，大多數農業企業進行了重新註冊，組織的法律地位改變，但是在許多情況下只是形式上“換了招牌”，並未觸及經營體內部的關系。
由於缺少相應的聯邦法律，農業企業私有化產生的土地份額利用關系基本是靠總統令和政府決議調節。根據1993年10月27日“關於調節俄羅斯的土地關系和發展農業改革”的俄羅斯聯邦總統令，土地份額的持有者應當得到能夠證實其土地地段權力的文件，並收到土地地段利用的許可。他們可得到以下權力：將土地份額交付繼承；在退出經營時得到實物土地地段；將其交入農業企業作為固定資產；出租；買賣。在而後的總統令和政府決議中，證實了農民對於土地份額的權力，並規定了土地利用辦法，實際上允許所有種類的土地經營，包括買賣。但是，實際上土地份額登記權和交易合同簽訂過程進行很慢。到1995年中期，俄羅斯聯邦的許多主體由於政治原因或其他原因延緩了土地份額證書的發放。而且不少地方法律還對土地交易實行了另外的限制。到1995年，約70%的所有者得到了土地份額證書，到2000年，根據俄羅斯土地政策委員會的資料，這個數字為91.2%，其中約2/3擁有對自己的土地份額的支配權。
俄羅斯從20世紀90年代初期開始進行土地改革，在土地關系、土地利用的組織形式及土地所有制方面出現了巨大的變化。實行土地利用付費制是土地改革毋庸置疑的成果。
俄羅斯聯邦的土地改革要求在土地利用方面采取措施，如：
解決土地私人所有問題；
取消提交土地地段的限制；
允許存在農業（農場）經營戶；
消除了土地地段的提交取決於責任人員的意願；
允許終生繼承性占有土地和土地租賃；
承認土地關系為財產關系。
概括地說，俄羅斯在土地改革方面做了以下工作：
實行了土地利用付費制；
滿足了居民對於土地地段用於個人副業、園藝、菜園、別墅營建的要求；
個人住房建設大量增加；
建立了28萬戶農業（農場）經營戶；
農業企業屬地非國有化；
私營企業屬地私有化；
農村居民點土地擴大；
建立了土地再分配基金；
開始了土地的市場轉讓。
在此期間，俄羅斯土地改革的主要成果是目前每個家庭都擁有自己的土地。已將840萬公頃的土地交給4400萬個家庭所有，進行園藝、蔬菜種植和個人副業。這在很大程度上可以減輕社會負擔。
土地改革的其他成果體現在，2000年1300萬公頃農用土地由27.4萬個農場經營，約1200萬農村居民在集體農莊和國營農場改組過程中得到土地所有權。***轉交1.16億公頃土地（占農用地75%以上，以前這些土地為集體農莊和國營農場所有）為***同所有和份額所有。此外，4.3萬多公頃的土地轉交給6.2萬個困難家庭和被迫遷居家庭。5萬公頃土地交給2.5萬個退入後備役的軍人家庭。國家土地委員會管轄的土地資源面積為13.7萬公頃，用於交給哥薩克公社。
二、土地市場
俄羅斯的土地市場已經形成，這是從1990年開始的土地改革的明顯成果之壹。俄羅斯聯邦的民法、土地法及其他壹系列聯邦標準法律法規、聯邦主體的類似法律法規都規定了法人和自然人對於土地的所有權，可以買賣土地地段、出租、贈予、抵押等。
但是，俄羅斯的土地市場還很脆弱，也很有限，第壹，俄羅斯總的土地資源不是無限的；第二，土地的主要支配者仍然是國家。將國家土地所有制納入市場流轉的主要方法仍是出租。所有交易中涉及的土地地段的面積約占俄羅斯土地資源的4.1%。
表5-2 俄羅斯1999～2001年土地交易統計
根據國家報告得到的數據列於表5-2，該表說明在各種土地交易中租賃關系明顯和穩定地占優勢（平均占90%以上），而且由地方自治機關提供出售的只占土地資源的0.42%～0.45%。
國家土地租賃價格隨著土地地段納入市場流轉逐步制定。而且價格決定於許多因素，要想完全查明這些因素是很困難的，特別是涉及用於農業生產的土地。
總的來說，大多數聯邦主體的行政領導在制定租賃價格時都遵照現有的土地稅率和相關系數，價格的高低取決於地方的價值、土地使用目的和租賃者的類別，亦考慮供求關系。俄羅斯2001年每平方米土地的平均租賃費，城市和居民點中的貿易企業和服務行業為50.6盧布，而農村居民點為4.8盧布，城市工業企業為4.1盧布，位於農村的工業企業為0.62盧布；私人企業家租賃者在城市和居民點中支付34.4盧布，在農村居民點中支付23.1盧布。對於貿易企業最多的租賃費為2001年的聖彼得堡，平均為400.8盧布，在奧姆斯克州城市居民點中支付186.2盧布。薩哈雅庫特***和國的城市和居民點個體企業家支付619.3盧布，而裏別茨州為400盧布。
土地租賃權的出售得到很大普及。2001年，46個聯邦主體中6936個土地地段的租賃權得以出售，總面積24533公頃。最多的是莫斯科（1693筆交易，217.5公頃）和下戈羅德州（1172筆交易，35公頃）。
根據登記的租賃協議來看，2001年俄羅斯聯邦預算應當收到303億盧布。但是，根據聯邦稅費部的資料，實際上只收到128億盧布。
國家和市屬土地賣給公民是根據1991年12月27日《關於在俄羅斯聯邦實行土地改革的緊急措施》總統令、1993年4月23日《關於向公民劃分土地的補充措施》總統令、1994年7月22日《關於保障不動產物體的所有者購買位於不動產物體之下的土地地段所有權》的總統令開始進行的。開始購買土地地段主要用於個人住房建設，個人副業經營、園藝，1993年售出137300個土地地段，面積超過5.7萬公頃，此後開始降溫。1993年以後，每年出售的總數開始減少壹半到三分之壹，1998年只有11500筆交易，土地地段總面積7500公頃。從1999年開始，出售的數量又開始增長。2001年登記有24465筆交易，總面積16257公頃。購買土地的主要目的仍然是建設個人房屋，進行個人副業經營和園藝，用於這些目的的***21356筆交易，總面積為2992.5公頃。最大面積（11383公頃）的購買者是90個農場主。希望購買土地用於企業生產的公民數量較多，***1439人，但壹***只買了429公頃。
在回答“在妳看來，農用土地自由買賣法的生效產生正的後果還是負的後果大”這個問題時，認為難說的占28%，認為正後果大的占21%，認為負後果大的占51%。
在35個聯邦主體中，2001年私有化的企業購買了473個土地地段，總面積為1125.6公頃，其中城市和居民點有415個土地地段，總面積為1006.7公頃，幾乎比1999年低壹半，接近2000年的指標。
到2001年，企業購買土地最多的壹直是聖彼得堡市。這壹年，企業***購買118個土地地段，總面積22公頃，占整個俄羅斯的25%。
出售土地的價格由國家權力機關和地方自治機關規定。在規定價格時他們參照土地的標準價格。這壹概念出現在農業改革的最初幾年。當時土地的標準價格是相應用途土地單位面積土地稅率的50倍。1994年，土地價格提高到土地稅率的200倍，而大區和地方權力機關得到實行提高系數的權力，將標準價格改為市場價格。按照1997年3月15日《關於確定土地標準價格的辦法》的聯邦政府決議，地方自治機關有權在聯邦主體規定的價格上提高25%。修改的土地標準價格不應當超過類似用地標準土地地段已形成的市場價格水平的75%。
由於俄羅斯的土地市場欠發達，土地的標準價格只根據四分之壹的聯邦主體中的市場價格和專家評估確定。大約在三分之壹的聯邦主體中，土地的標準價格是根據土地稅率的倍數計算。在科米***和國、布良斯克、車裏亞賓斯克、奧姆斯克、秋明、阿爾漢格爾斯克州、涅涅茨和泰梅爾自治州，土地價格很靈活，從土地稅率的10倍到800倍都有。在其他的聯邦主體中，例如在韃靼斯坦***和國、奧爾洛夫、塔姆波夫、品金、烏裏揚諾夫斯克、薩哈林斯克、阿穆爾州、濱海邊疆區、楚科奇自治州，土地價格持續為土地稅率的200倍。表5-3為俄羅斯聯邦土地標準價格。
莫斯科市、印古什***和國、車臣***和國和亞馬拉－涅涅茨自治州的執行權力機關沒有通過關於土地標準價格的決議。
表5-3 俄羅斯聯邦土地標準價格 盧布/平方米