壹、二手房買賣條件
房子要上市交易，需要滿足相關條件，有房產證和土地證，貸款已經結清，才能上市交易(有的地方可以放，可以債轉股，但是債務總額要明確)。另外，有些房子不是普通商品房，其性質比較特殊，比如經濟適用房、復辟房、改造房、回遷房、已交付中央使用的房屋、為軍事用途制造的房屋等，上市交易的條件很多。買房前，需要核實房屋是否符合上市交易條件。
也就是說:“不是所有的房子只要交錢交易就能簽約的。”比如中心產房，軍隊產房，經濟適用房，都需要很多具體的流程。"
第二，關註二手房產權風險
1.賣家是房子的真正主人嗎？* * *所占房屋有產權嗎？* * *有人同意賣房嗎？
特別註意:“遺留房屋、單身老人、離異人士等房產出售。需要賣相關證件才能過戶。”我們遇到過很多單身老人賣房過戶的案例。
2.房子產權有爭議嗎？有沒有抵押或查封？是小產權房嗎？(眾所周知，小產權不同於大產權。此外，房產銷售過程中，查封房屋和抵押房屋的糾紛比例也很大。)
3.同等情況下，承租人有優先購買權，買賣不破租賃。如果房子出租給他人，買家需要知道租期是多久？轉機後能及時辦理登機手續嗎？承租人是否放棄優先購買權等。
第三，註意土地使用性質和剩余年限
很多人買房只看房產證，容易忽略土地證。國有土地證書的取得有兩種方式。壹種方式是有償取得，即轉讓取得。通過這種方式獲得的土地可以依法轉讓。另壹種是無償取得，即劃撥取得。以這種方式取得的土地，在出讓前，必須經有審批權的政府批準，並繳納土地出讓金，劃撥土地使用權才變更為出讓土地使用權。買房時要註意土地性質和剩余使用年限。
第四，註意房間的大小。
房子越老，貸款期限越短。如果房子太舊，銀行可能不願意貸款。貸款額度方面，也會受到影響。由於房屋老舊，房屋剩余土地使用年限相對較短，維護成本較高，增加了持有成本。
第五，計算買房成本。
1，首付(很多客戶把首付理解為付多少錢。)
有很多客戶把首付理解為付多少錢，這方面決定了妳準備的資金能不能買到這個房子。也決定了妳能用妳的錢買多少房子。當然，如果妳有很多錢等著買房，可以忽略這壹條！)
壹般來說，買首套房，很多城市的最低首付比例是20%或者30%。但總的來說，如果是首套房貸，基本可以享受到最低兩成的首付。
但是1萬的房子不代表20萬就能買房子！
比如壹套總價654.38+0萬的房子，最低首付比例20%，最高貸款額度80%。銀行的評估價壹般有壹個區間(即最高評估價和最低評估價)。最高評估價和最低評估價是銀行對房地產所在區域的房地產進行評估的壹個區間。比如這套1萬的房子，最高評估價可能是1.2萬，最低評估價可能是90萬。
(1)，如果最高評估價是1.2萬:也就是說最多可以向銀行申請貸款1.2萬* 80% = 96萬。
(2)如果最低評估價為90萬元:也就是說，妳最多可以向銀行申請貸款90萬* 80% = 72萬元。
註意:這涉及到壹個問題。不管妳用最高評估價還是最低評估價，評估價和房款都會有壹定差距(甚至差距壹元)，需要現金支付。
所以房價、評估價、首付這個環節主要涉及到妳需要準備多少錢買這個房子，也涉及到錢的差價如何支付(房產交易中的特別提醒、糾紛、資金安全大多出現在這個環節)。
2、稅費
稅費是二手房交易中不可忽視的細節。
契稅:壹般首套房90平及以下1%，90-144平1.5%，144平及以上3%。(第壹套不單獨計算)。是按照銀行的評估價而不是房屋總價來征收的。
如果評估價1.2萬元按90平米以上計算，1.2萬* 1.5% = 1.8萬元，必須征收契稅。不管妳的條件是什麽，只要妳買了房子，就按照相應條款征收。
增值稅及附加費:按房地產評估價的5.6%征收，所購房屋有2年房產證可免。
個稅:壹般是65438+總房價的0%，商鋪和其他房屋差價的20%。這套房子的房產證滿5年，且是賣方唯壹住房的，可以免稅。
貸款評估費和貸款擔保費是根據妳的購房貸款情況來計算的。
我們以上面654.38+0萬90平米的房子為例:
如果評估價是1.2萬:貸款是1.2萬* 80% = 96萬，妳的首付是24萬。
契稅120%1.5%=1.8萬。按不滿兩年的房產:增值稅= 1.2萬*5.6%=67200元。個稅= 1.2萬* 1% = 1.2萬元，貸款評估費96萬* 0.5% = 4800元，貸款擔保費96萬* 1.8% = 1.728萬元，合計:35280元。其他交易成本和生產成本都比較小，這裏就不做詳細計算了。
特別提醒:如果真的缺錢，需要做好充分的準備。請找專業的生活根據自己的真實情況來分析計算。以避免實際交易過程中因資金不足造成違約金等損失。
六、選擇正規的中介公司
二手房交易流程復雜，買賣雙方可能都不知道怎麽操作，而中介扮演的是買賣雙方的服務和協調溝通的角色。現在大大小小的各個城市都有很多中介公司，很多小中介用壹些方法騙錢。所以買房壹定要選擇正規的，信譽好的中介。
七、合同中約定的相關事項。
簽訂黃金合同或購房合同時，需要對相關事項進行約定。比如非個人原因導致貸款無法辦理或無法在規定時間內辦理，責任應該由誰來承擔？怎麽承受？因突然出臺限購或限貸政策，買方失去購房資格或需要提高首付比例，買方是否需要承擔違約責任。房子交付狀況如何？妳帶家用電器了嗎？家用電器和家具的數量需要統計並寫在合同上。賣方以房價上漲等各種理由不想賣房，如何補償。所有事項都需要在合同中約定。如有糾紛，合同是維權的法律依據。
八。轉移時的註意事項
買房後壹定要及時過戶。只有過戶後，房子才真正屬於妳。過戶的時候要註意房產證，土地證，水卡，電卡，燃氣卡，這些都需要過戶到買家名下。另外，註意原業主，是否有水電費、物業費、煤氣費等未清。
另外，買二手房的時候，和新房壹樣，要考察環境、物業、交通、周邊配套，以及房子的類型和品質。另外，很多人在買二手房的時候害怕買到鬧鬼的房子，所以需要詢問周邊居民，在網上查詢相關信息。對於首次購房者和二手購房者來說，買房前壹定要做足功課，避免出現大問題。
(以上回答發布於2016-12-05，請以實際購房政策為準。)
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