65438年10月23日，NPC第十三屆人大常委會第31次會議決定授權國務院在部分地區開展房產稅改革試點工作。
這是壹個小故事，也是壹個大故事。它被稱為“狼”很多年了。也許這次真的迫在眉睫了。網友紛紛評論:“大力支持！讓有多套房子的人多繳稅。”“穩住二手房交易，開征房產稅，讓住房回歸居住屬性。”還有人說，“對持有多套房產征稅，可以有效遏制囤積者，消除房地產泡沫。”……
那麽，他們對買賣雙方的心理預期是什麽？鳳凰地產推出全國重點城市“抽樣”調查，我們來聽聽壹線的真實聲音:
(以下均為化名)
01
坐標:杭州
采訪對象:王川，某房產中介公司老板。
“我有四套房，我覺得我就是需要。”
即使經歷了幾個周期的震蕩，我可能還是最關心政策變化的人。無法解釋的焦慮，不僅僅來自於我將裁員三分之壹，還來自於從緊的信貸政策和懸著的房地產稅。
8年前，在體制內服務5年後，我辭掉了令人羨慕的公務員“鐵飯碗”，下海創辦了壹家房地產中介公司。
我去過很多城市和幾乎所有熱門的房產。積累了豐富的經驗，在過去的幾年裏，我的生意可以說是做得非常好，也購置了幾套房產，改善家人的生活。
受房地產下行的影響，我也需要順應市場，對原來擴大的團隊進行縮編，這是無奈的選擇。房產稅試點來了，杭州可能是其中之壹。肯定有影響，客戶都在觀望。
首先，按照上海以前的房產稅征收標準，人均房產稅60平米。如果這次更嚴格，受影響的其實不是大戶型，而是小戶型。為什麽？因為客戶更珍惜首套房的房票。如果第壹套很小，後面再改進就比較困難了。
其次，真正能納入征稅標準的只有少數富人。其實就算家裏有三四套房，也有不少人，包括晚輩的三四口之家。父母雙方都是獨立的家庭主體。我不是有錢人。我有兩個孩子，父母都還健在。所以，我有四套房子，我覺得是剛需。
第三，當然還有焦慮。先開展試點，以後肯定會在全國鋪開。從長遠來看，這是肯定的。所以很多客戶也在出售壹些不太好的資產，只保留自己的、優質的物業。即使房地產稅來了，也可以避免不必要的征收。
第四，阻礙買家的永遠是信用。房貸收緊，那麽購房者的預期就會下來，再加上房地產稅要來，幾個方面疊加，市場就會冷淡
最近杭州的新聞，“杭州二手房成交量創近19月新低”登上頭條，也是因為購房者觀望情緒加重。
春江水暖鴨先知，杭州應該算是市場化比較徹底的城市。房產稅試點在即，對杭州的影響還是比較明顯的。
02
坐標:北京，深圳
采訪對象:房地產經紀人李國梁和劉有光。
“改善可以放心買，不會受影響”
“房地產稅？北京沒有影響力吧？壹切交易正常。”在西三環的壹家房產中介門店，老李對這個問題並沒有反應過度。
“上個月剛賣了兩套新房，1.20平，單價在1萬左右，2003年建的。”對於二手房市場，老李表示，這個市場甚至比去年同期還要好。
老李參照的是上海以前的房產稅征收標準。“我們也研究過，人均60平米，只收新購房產的多余部分。”老李說，如果要改進，可以放心買，“不會受影響的。”
老李的信心完全是基於現有兩個試點房產稅城市的經驗。自2011起，上海和重慶均對試點增量住房征收房地產稅，首套房不征稅。還對本地居民規定了更為寬松的免征額條件(如上海人均住房面積低於60平方米，重慶符合戶籍、企業、工作任壹條件均可免征額)。
但10期間，上海、重慶房價平均上漲2.4倍。如果房地產稅有望平抑房價，最終的征收方式可能不會如老李所願。
粵開證券在最近的壹份報告中認為，應該有四個特點:壹是房價上漲快，房價收入比高；二是稅收征管能力比較強；第三，不動產產權清晰；四是省內部分城市在繁榮背景下率先推進。
據此推測，北京大概率在其中。
“如果不想住在又舊又破的三環，可以買新房。現在買的越早，受影響越小。等房地產稅真的來了，妳現在買的就不是以後的‘新購’，不納入征收範圍。”
“就算來了，也要很溫柔。”不過老李的心態還是比較平靜的。
劉有光在深圳做房產中介多年。他表示，從成交來看，今年國慶七天假期新房成交創歷史新高近2000套，市場情況正常。
但房地產稅的消息或多或少增加了購房者的觀望情緒。投資者居多，遇到合適的時機還是會出手的。“部分投資者擔心多套房每年需要繳納房產稅，再加上調控政策，擔心房子升值。綜合評價不劃算。”
老劉說，其實深圳二手房市場比較冷門，主要是受二手房指導價政策的影響。目前房地產稅消息影響不大。
“比如業主要賣800萬的房子，貸款額度只給了500萬，那麽剩下的300萬就需要變相加到首付裏。隨著首付的提高，很多業主崩潰了，因為價格高於指導價，接手的人少了。另外現在二手房市場有房的筍，因為現在‘大學招生’的規定讓深圳學區房開始又壹輪降溫。”
老劉舉例，前不久在百花區國城花園，44平米的房子雖然報價13萬，但這已經是業主主動降300萬後的價格了。同樣在百花區的南天二花園，壹位業主將88平米的掛牌價從654.38+0950萬元改為654.38+07萬元，降了250萬元。去年南天二花園89平公寓掛牌價21-2300萬元，現在降到1.85億元。
03
坐標:北京和上海
采訪對象:柏楊、肖佳、多套房持有者。
“拆遷戶的房子最多，但不能和拆遷戶壹起征收。”
老陽說，他不是富人階層，更不是房地產投機者。“這只是碰巧是壹個好時機。當時家裏給了我壹些錢，給我買了壹套房。後來工作了幾年，買了個大的。那時候房價便宜。就算房地產稅來了，能說是我的錯嗎？”
面對房地產稅如果正式出臺是否會納入征收範圍的擔憂，老陽表示很茫然。“到時候聽政策，國家肯定不會無緣無故給老百姓征稅。”
老陽於15年來到北京，從事醫療器械的銷售工作。這幾年，他買房，結婚，生子，再買房，日子過得順風順水，穩穩當當。然而，令老陽擔憂的並不是北京的房地產。在他的名下，還有壹套在河南老家給父母的房子。
“這也是為了孝順。老人原來的房子是老樓，沒有電梯不方便。我給他們換了新房子，有了這壹套，我手裏的房子不知道是不是超標了。當然，如果到時候要收，也是壹城壹策。”老陽補充道，“拆遷戶的房子肯定是最多的，但不能從拆遷戶那裏征收。所以，我們普通人應該沒什麽好擔心的。”
小賈是那種人見人愛的拆遷戶，在上海徐匯區最繁華地段旁擁有三套房產。“我們的房子早拆了。我上小學的時候，大概是2006年吧。當時拆遷給了三套房，還有壹些補償。”
但當被問及房產稅試點政策對他有沒有影響時，小賈自嘲是上海的“窮人”，根本達不到征稅標準。
“三套，但實際上，我們家的情況相當特殊。戶口本上記載的房產不到兩套。雖然單價很高，但是面積不大，人均房產稅還不到上海60平米的起征點。是否有新的房地產稅政策其實對我影響不大，我對新政策也沒有什麽實在的感覺。”
壹個特例是小賈今年五壹期間剛結婚。“戶口分了之後，我名下其實只有壹套房產，40多平米，很小。就算加上我媳婦名下的房產，也不到上海的人均門檻。除非房產稅降低人均征收面積和單價，否則按照徐匯區目前的價格，可能每個人都要交稅。我認為不可能(減少)，所以我不是真的擔心。”
04
坐標:上海
受訪者:圖圖，券商分析師。
“恐怕房地產稅會比以前更嚴格”
圖圖，39歲，目前在壹家頭部券商做分析師，年薪可觀，早在上海全款買房。“我老家是深圳的，2006年畢業後來到上海工作。剛開始的時候租了兩三年的房子，經常換。我過得很艱難。後來，我實在受不了了。那時候上海的房價還沒有現在高，所以我攢了三四年，在父母的幫助下，在寶山買了自己的房子。”
“按照我首套房的價格和面積，房產稅只有0.4%，很低，交不了多少。但是到了7月份，看到市場形勢不太好，就想抄底投資，沒想到剛買了房就遇到了房地產稅試點政策。”圖圖直言自己有點“沒落”，有點害怕房地產稅會比以前更嚴。
“現在雖然不知道上海會不會被列入試點城市，試點細則是什麽，但是為了保險起見，我已經在考慮把房子賣掉，打算把舊的賣掉，換成現金。據我們分析，現在樓市和股市都不太好，現金為王。”圖圖嘆了口氣。
但他也表示理解房地產稅在這樣的時候出臺。根據他的研究結論，過去地方財政依靠土地財政的模式必然會迎來改變，彌補過去賣地收入的唯壹途徑就是房地產稅。
從美國實施房地產稅229年的經驗來看，芝加哥大學哈裏斯政策學院的研究報告顯示，2021年，房地產稅已經成為美國地方政府最重要的收入來源。美國的市、縣、學區、特區每年征收房地產稅約5000億美元，約占地方稅收的70%。
在家裏，正好相反。根據《中國稅收年鑒》和財政部數據，2019年房地產稅收收入2.62萬億元，占全國稅收收入的16.6%，占全國財政收入的13.8%。土地出讓收入7.25萬億元，占政府性基金預算收入的85.8%。
“房地產稅取代賣地收入，是大勢所趨。”他說。
然而，說到賣房子，圖圖似乎有些無奈。“這兩天恰逢周末，我壹口氣跑了幾家中介，但是很多中介都直接跟我說，現在二手房不好賣，降價預期太強，不好貸款。我建議我降低預期價格。”
05
坐標:上海
采訪對象:秋光，30強房企員工。
“焦慮也應該是短暫的。”
秋光是壹家知名房地產企業的員工。入行20年，經常自嘲是中國房地產行業的見證者，自稱是最有權利評估虹橋房子的人。
“房產稅，本來上海就有，試行了很多年，按政策交不了多少。我覺得即使上海被列為房產稅試點城市，也不會比現在嚴格。畢竟房子首先要買得起。反正目前對我沒有太大影響。”
“其實現在真正的問題不是房地產稅。就算房地產稅出來了，會對富人多征稅，但他們大概也不太在乎這幾千塊錢。真正的問題是銀行房貸卡緊，放的少。之前想換壹套大壹點的，等銀行放款四個月左右，很慢很難。”
真正讓秋光擔心的是最近密集發布的房地產行業政策。“感覺沒有什麽好消息。”壹篇網上流傳的某房企員工的微博文章《老板給物業施壓了，我想哭》稱，公司三季度遇到資金流緊張、凈利潤下滑等困難，預售資金監管趨嚴，壓縮了房地產公司的資金騰挪空間；為了抑制房地產投機，監管部門“迫使我們減少規模，因為銀行不再放房貸，否則我們將面臨嚴厲的問責”。
秋光說，雖然他所在的公司目前沒有太大問題，但“唇亡齒寒”也會受到整個行業氛圍的影響，也會產生“無緣無故失業的感覺”。
“焦慮也應該是短暫的，”他說。“市場冷，就會暖。最近房貸也有松動的跡象。雖然變化不多，但總體情況還是不錯的。”
RealData監測的數據顯示，5438+10月，90城市主流首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上月下降1個基點。這是房貸利率首次較上月回調。90個城市中，有20個城市的房貸利率下調。其中，14城市首套房貸利率有所下降，14城市二套房貸利率有所下降，重疊的9個城市首套和二套房貸有所下調。降級城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市。
“調控開始轉向穩定壹方。中央反復強調，調控的目的是防風險、保穩定。即將出臺的房地產稅也會起到這個作用。作為壹個普通從業者，我們也在見證和參與。”對於未來，秋光保持理性。
來源|鳳凰網房產
作者|陳陳