壹、公募房地產投資信托基金發行流程 公募REITs的審核機構有兩個，分別是滬深交易所和中國證監會。目前公募REITs壹般是先通過交易所審批，然後證監會走內部流程，直到下發註冊核準，也就是說公募REITs可以正式獲批發行了。 我前面講過，公募REITs的投資者有三種，分別是戰略投資者、線下投資者和公眾投資者。普通散戶只能是大眾投資者。前兩類投資者都是機構，不存在個人情況。壹般公募REITs在證監會批準的時候，戰略投資者就已經確定了，但確定的只是戰略投資者可以購買的股份數量，價格未知。 (1)認購倍數和退款時間 公募REITs的定價通過向網下投資者詢價確定。詢價日只有壹個交易日，網下投資者在報價系統中報出想要認購的股份數量和單價。基金管理人最終根據網下投資者的報價確定公募REITs的發行價格。這個發行價對所有投資者都是通用的，包括戰略投資者。發行價格確定後，網下投資者報價不低於發行價格的份額為有效份額，有效份額總數除以網下發行總數即為網下投資者的認購倍數。例如: 某公募REITs擬向網下投資者發售2億份基金份額，最終確定公募REITs的發售價格為9元/份，所有網下投資者報價的有效份額總數為60億份，那麽網下投資者的認購倍數為60/2=30倍。 此時，面向公眾投資者的銷售尚未正式開始。妳可以按照30倍的網下申購倍數大概估算壹下妳能贏多少份。這是另壹個例子: 如果梅梅準備用9萬元續費公募REITs，公眾投資者的認購倍數是網下發行的30倍，那麽估計梅梅可以獲得的公募REITs數量= 9萬元/9元/30倍=333.33，梅梅認購成功的估計市值= 333.33 * 9 = 3000元，而認購不成功的為9萬-3000元= 87000 二訂閱費 不同公募REITs的認購費用不同。具體費用需要看發行公告中的介紹。我們以華夏中交建REITs為例。公眾投資者認購費率為0.4%。假設我們要用1萬元認購，粗略計算的認購費= 1萬/(1+0.4%) * 0.4% = 39.84元。如果認購金額不大，也可以直接用10000元*0.4%=40元建議計算。 (3)正式認購 在訂閱之前，我們需要做壹些準備。如果要場內認購，首先要開股票賬戶，然後在股票交易APP中開通公開發售REITs的權利。這兩件事做完了，就可以等正式開始訂閱了。場外認購的，要提前聯系場外代理機構。建議妳優先考慮場內認購，因為場內認購上市後可以直接賣出，不需要其他條件。 對於散戶來說，發售首日需要申購，因為目前所有的公募REITs都是首日結束公眾投資者的申購，所以不用等到第二天。 (四)妳想參加新的嗎？ 首先，公募REITs的創新不同於股票的創新。不是靠概率，而是靠認購資金的多少來決定認購成功的份額。 目前公募REITs比較少，所以打新的很多，認購比例很高。有的朋友會覺得這麽高沒意思，壹萬塊才幾百成功認購。還不如等上市了再去二級市場買。 關於這個想法，我想解釋壹下我的看法。假設公募REITs的認購比例很低，想買壹萬塊就能買到。這說明大家都不願意買，那妳買了上市以後還能漲嗎？大家都不看好，機構也不願意買。為什麽要做壹個新的？ 現在認購比例很高，說明很多投資者看好，上市首日漲的概率也很大。反正3-4個工作日就把資金退回來了。妳可以想辦法增加自己的認購資金，大概率賺錢的事情妳要參與。目前已經發行的公募REITs中，漲幅最小的平安廣州廣和REITs漲幅也超過10%，沒有壹只公募REITs自始至終虧損。