壹，物業管理收費難的原因
通過近幾年的實踐，筆者認為，物業管理收費難的問題是多重矛盾交織和積累的結果，解決這壹問題不會壹蹴而就，尤其是在現階段，由於法律法規不健全，配套設施不完善，解決這壹問題更是壹項艱巨的任務。
物業管理收費難的原因可以從以下幾個方面來看。
(壹)宣傳不當，人們對“物業管理”有各種偏頗的理解
在計劃經濟體制下，中國的住房采用福利社會分配制度，人們住在公共住房裏。房屋的管理和維修都由政府指定的部門承擔。居民習慣“只享受，不(少)付出”。我對物業管理的概念壹點都不了解和理解。我國實行社會主義市場經濟後，不僅人們獲得住房的方式發生了變化，物業管理也應運而生。因此，如何理解和實踐物業管理就應運而生了。按照市場經濟的要求，人們拿到住房成為業主後，要與物業管理公司簽訂物業管理公約，按照“誰消費誰付費”的原則，明確繳納的各種費用。交了壹大筆錢，業主還是要按期交管理費，難免會產生思想沖突。雖然政府根據物業管理的要求出臺了壹系列的收費法規，但在計劃經濟下，物業管理是默默無聞的。在經濟轉軌初期，這些基於物業管理理念的法律法規如何深入人心，並得到廣大業主的充分認可？最近媒體加大了宣傳力度，但是在中國，物業管理的種類很多，收費標準也很多。比如住宅物業分為經濟適用房、普通住宅小區、高檔公寓等多種類型。收費標準由政府制定，政府指導，市場調節。這些概念，物業管理專業人員在理解和使用上的錯誤是不可避免的。雖然媒體報道力度加大，但宣傳的準確性很難把握。這些客觀上導致管理費難以收取。
(二)物業管理費透明度差
企業是以獲取利潤為目的的組織。物業管理公司是服務企業，物業管理必須盈利。這個利潤來自物業管理費。如果物管費計算科學，就會透明操作。那麽，物業管理費就不難收了。然而，事實並非如此。物業管理公司不願意讓物業管理費的運作完全透明。理由是:壹方面，按照經濟學的壹般觀點，物業管理費應該是生產成本加上合理的利潤率。問題在於生產成本的確定。我們知道，生產成本受企業自身條件和生產的產品數量、規模的影響。具體體現在物業企業:1，物業公司的實力。比如壹個物業管理公司有多個物業項目，在多個項目中會使用壹個固定資產設備，但是每個項目會平均折舊，那麽生產成本肯定會增加。2.物業公司經營的物業項目的規模。房產規模有大有小。符合規模的項目，物業公司不按規模效益計算物業費。采取規模經濟的方法來增加生產成本。另壹方面，壹些物業公司存在不道德的職業行為，如“少服務多收費，甚至不收費服務”。這些都影響和阻礙了物業管理費的透明運行。這與業主(消費者)明確的消費要求大相徑庭。物業管理費怎麽收？
(三)開發商難以兌現高額承諾
隨著人民生活水平的提高，對物業管理水平的要求也在不斷提高。開發商為了迎合消費者，保證樓盤的銷量，往往誇大宣傳，對物業管理做出不切實際的承諾。業主入住後，發現實際情況遠非如此。導致業主拒絕為物業管理公司繳納物管費，以此作為挽回損失的手段。
(四)建設項目遺留問題多，物業管理服務不能到位。
建築工程存在諸多問題，已成為社會關註的焦點。壹些建設問題直接造成了物業管理的先天不足和物業服務的失效。比如安防監控系統因為工程質量問題無法投入使用，嚴重影響了物業公司對小區的社會治安管理。開發項目分期開盤，導致入住和建設同時進行，導致住宅小區無法實行封閉管理，前期規劃的綠地達不到標準，停車場無法正常使用。居民的各種意見可能會導致物管費難以收取。
(五)國家法律法規不健全，不能完全適應物業管理發展的。
在《北京市普通住宅小區物業管理服務費暫行辦法》(京建< F >字[1997]第196號)中，普通住宅分為甲、乙、普通住宅三個檔次。本劃分標準僅考慮到物業管理的傳統做法，根據市政府有關部門1992頒布的《七五-八五期間住宅設計標準》制定。現在，壹方面，市政府有關部門出臺了《八五期間住宅設計標準》；另壹方面，目前部分商品房的設計標準已經超過新標準。如果物業管理費仍然按照原來的辦法執行，這樣下去，必然會引起業主和物業管理企業的糾紛。
(六)物業管理公司承擔了過多的公共部門責任，增加了收費風險。
目前，社會公共部門繼續沿用計劃經濟下的收費管理模式。供暖、供水、供電、供氣、有線電視等費用本應由公共部門直接向業主收取，但他們憑借市場支配地位，責令物業管理公司承擔，使物業管理公司充當了“第壹支付人”，使物業管理公司的管理風險過高。在這種情況下，如果業主對上述服務之壹不滿意，他肯定不會付款。這也導致物業公司很難收取費用。
隨著經濟改革的深入，失業和職業不穩定性增加，業主的道德風險越來越突出，這也給物業管理公司帶來了困難。
二、從案例談規避物業管理收費難的基本思路。
為了方便起見，我們省略了正在討論的項目的名稱。以xx項目為題。項目建築面積4.5萬平方米，是集集合住宅、公寓、寫字樓為壹體的高檔外向型綜合物業。現在大樓處於施工的最後階段，物業管理公司正在制定物業管理方案。為了減少物業管理公司與業主之間的糾紛，避免物業管理費難的問題，筆者提出以下想法:
(壹)物業管理公司應做好前期介入工作。
物業管理的早期介入越來越受到各方的重視。前期介入不僅為以後的物業管理打下基礎，也有助於開發商把握項目的質量。物業管理公司早期介入的重點是工程服務方案的制定。它包括:
1，補充建安工程、附屬工程、室外工程設計，完善使用功能；
2.優化系統設計，完善設計細節；
3.審查和補充綠化設計和變更設計；
4.參與建築施工設備和電氣設備的選型；
5、土建結構、隱蔽工程、裝修、設備安裝及系統調試為工程監理。
按照工程服務方案有效組織實施，可以減少工程規劃、設計、施工的遺留問題，彌補施工與管理脫節造成的物業管理先天不足，最大限度避免業主入住後因施工質量和配套設施不完善而引發的不滿和糾紛，為物業管理費的收取打下良好的基礎。
(2)努力履行開發商的物業服務承諾。
該項目的開發商已在樓書和廣告中明確承諾“五星級”酒店式的服務標準。同時成立了物業管理公司。為此，物業管理公司要盡力履行對開發商的承諾，這就需要物業管理公司在管理和服務上跟上國際標準，在標準化服務和個性化服務上真正做到以業主服務為中心，以業主滿意為標準。同時為物業管理費的收取營造良好的氛圍。
(三)彌補建築物使用、管理和維修公約的缺陷和錯誤。
眾所周知，《房屋使用、管理和維修公約》是維護開發企業、產權人和物業管理企業合法權益的約束性文件。由於項目開發商在制定公約時急於辦理預售許可證，在這方面忽略了公約應包含的實質性內容。此外，隨著政府部門不斷出臺新的物業管理政策法規，原有公約的部分內容已不再適用。因此，非常有必要進行修正和補充；建築的部位、設施和配套設施應詳細說明，並明確其內容，便於操作和管理；要進壹步豐富業主權利和義務的內容，使其在相關法律法規範圍內更加全面，加強合規性和可操作性；管理公司的責任內容需要具體和詳細；進壹步明確辦公物業管理費的構成；根據市房產局(1997)485號文，對物業業主大會和業主管理委員會的組成和職責進行相應修改；根據5438+0999+10月市房產局、市財政局下發的《關於收取* * *廢舊零部件和* * *廢舊設施設備維修資金的通知》精神，需要在原公約中增加* * *廢舊零部件和* * *廢舊設施設備維修資金繳納時間、地點、標準、程序、用途等相關規定。
物業管理公司按照公約規定，承擔向業主和使用人收取供暖、供水、供電、有線電視費用的責任，實際上承擔了公共事業和風險的責任。為了規避風險，必須妥善處理這種責任不清的情況。本項目有三種選擇:
1，徹底改變計量方式，實行“卡式”壹步歸集法；
2.升級管理硬件，將自動抄表系統上線，實行“在線”壹步采集方式；
3.制定約束性條款，實施有效控制。