自1998以來，我國房地產業發展迅速，對國民經濟的拉動作用越來越大。2002年我國GDP增長8%，其中房地產業的直接貢獻率和間接貢獻率之和占1 9~2 5個百分點，這表明房地產業作為宏觀經濟支柱產業的地位已經確立。然而，隨著房地產業的發展如火如荼，區域房地產投資“過熱”，空置房總量飆升，“爛尾”項目層出不窮，給房地產業的良性發展帶來諸多隱患。究其原因，問題多出在房地產項目的前期策劃和可行性研究上。因此，加強房地產項目的可行性研究，防患於未然，防範投資隱患迫在眉睫。該項目的可行性研究即將進行
1.房地產行業的投資特點需要細致的整體項目規劃和研究。
房地產投資具有資金投入大、回收期長、經營風險高的特點。壹旦項目決策失誤，不僅會浪費大量的人力、物力、財力，還會增加企業的債務負擔，給開發商帶來致命的打擊，還會導致銀行貸款的沈澱，甚至影響城市的理性發展進程。然而，我國大部分房地產開發商仍沈浸在“地產花生”的市場觀念中，存在盲目“賺幾桶金”的想法。有些“爛尾項目”的開發商，在項目前期決策時，根本不做深入的市場調研和全面的可行性分析。有些項目雖然有“完整”的可行性研究報告，但大多是用來爭取政府審批的“文字遊戲”、“文字遊戲”。因此，重視該項目的可行性研究是非常重要和迫切的。將房地產估價師網站添加到收藏夾
2.可行性研究是開發主體、政府和銀行機構評估項目投資的基本依據。
可行性研究是房地產項目立項前期的壹項主要工作。首先，可行性研究是開發商進行投資決策的重要依據。可行性研究是在全面深入的市場調查和分析的基礎上，用大量的數據論證了項目在市場上的需求空間、技術運作的先進性、規劃設計的科學性、財務分析的盈利性和社會效益的貢獻。公司董事會根據項目可行性研究的評估結果以及公司自身的優劣勢和市場預測最終決定是否投資該項目。其次，可行性研究是開發商向政府機構報批項目的基礎資料，是申請銀行貸款、發行企業債券或信托基金的基本依據。政府建設部門、計劃部門、規劃部門、土地管理部門等機構通過審查項目可行性研究報告，兼顧經濟效益和社會效益，審批施工許可。銀行和信托公司通過審查項目可行性研究報告，評估其償付能力和風險收益水平，做出是否放貸或發放信托資金的決策。最後，可行性研究報告是工程建設和項目評估的依據。可行性研究包括項目建設的技術細節和相應的費用估算，項目建成後的決算和評估以可行性研究報告中制定的費用預算、技術標準和經濟指標為依據。
3.部分地區房地產投資加速過快，存在“房地產泡沫”隱患。急需規範可行性。6.查處“叫停”盲目投資。
近年來，中國主要城市的房地產投資迅速增加，從1.998增加到1.999。中國房地產投資增速保持在1.5%左右，2000年上升到1.5%，2006年甚至高達25.3%，5438+0，並保持在26002。投資高速增長的背後，是空置商品房空置率的飆升。據相關統計，2001年，全國住房空置總量為9000多萬平方米，積壓資金約2000億元。2002年達到65438+2500萬平方米，凈增39%，其中50%空置壹年以上且主要分布在大中城市，積壓資金超過2500億元。按照正常標準，商品房的控制率應控制在10%以內(美國約為7%，香港約為3%- 4%)，而我國商品房空置率已達26%，說明房地產行業已經進入嚴重超出警戒線的運行狀態。尋找“賣房難”的原因——地段差、戶型不當、配套差、價格高等。，而這些客觀原因在市場調研階段是完全可以避免的。顯然，更深層次的原因反映了項目前期可行性研究的薄弱。經過近10年的發展，我國大中城市的房地產市場已經逐漸成熟，房改初期的“暴利歲月”壹去不復返。房地產的理性需求迫切要求合理開發房地產，要求開發商做好項目的可行性研究，避免“壹哄而上”盲目投資。
項目可行性研究的核心
該項目的可行性研究是壹項細致的長期市場調查和技術分析。做好這項工作，需要實踐工作者在理論指導上把握三個結合，在研究分析上把握三個核心，實現理論指導和實踐研究的統壹。1.可行性研究理論指導的三個結合。
首先，微觀經濟效益分析與宏觀經濟效益分析相結合。可行的房地產項目不僅表現在項目本身的經濟利潤上，還表現在促進社區相關產業(商業、娛樂)發展，解決困難人口住房問題(經濟適用房)，提高社區環保水平，提高社區文化生活水平，促進舊城改造等社會貢獻上。第二，定量分析和定性分析相結合。定量分析是以大量的技術數據為基礎，通過數學模型用數字和指標說明項目的可行性，但定量分析的結果忽略了政策環境和市場環境變化帶來的潛在機遇和威脅，因此定量分析必須輔以定性分析作為指導。第三，動態分析與靜態分析相結合。根據國家計委和建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》，項目的可行性分析應進行靜態和動態經濟評價。靜態分析得出的投資回報率和回收期忽略了資金的時間價值。由於房地產投資回收期內70%-80%的資金來自銀行貸款，資金成本直接影響最終的利潤水平，因此項目的財務分析必須考慮資金的時間價值，充分利用內部收益率和貨幣現值來反映投資的動態效益。
2.可行性研究的三個核心。
項目的可行性分析可分為三個核心:市場調研和市場定位、技術分析和經濟效益分析。壹、房地產市場調研及市場定位是從市場需求結構、市場容量供求、項目凈增值能力、項目競爭力等方面對項目進行客觀的評估和分析。，然後在此基礎上，確定項目開發的產品定位和完成後的銷售策略和階段性計劃。其次，技術分析包括項目總進度計劃的總體安排，包括前期準備工作的規劃和立項、規劃設計、拆遷方案、主體工程的進度安排、環境工程、配套工程、給排水、供電、有線電視、電話、燃氣、寬帶以及建設後期道路、園林綠化、新材料、新技術的應用。第三，財務分析包括征地期、拆遷期、建設前期、建設中期和銷售期的各種成本核算和稅費支出，建設資金籌集和使用計劃，經濟和社會效益評價及風險分析。將房地產估價師網站添加到收藏夾
項目可行性研究的改進措施
1.建立科學的指標評價體系。
項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分，包括規劃評價、設計評價、市場定位評價和經濟評價。規劃評價指標主要包括可使用土地面積、建築密度、容積率、綠地率、停車位、市政設施、公共設施、交通等。設計方案評價指標包括性能比、工業化、采光、通風、環境質量、風格、檔次、與周邊環境的協調性、使用功能，市場定位評價指標包括出租價格、出租率、出租對象、物業管理費等。經濟評價指標分為兩個方面。首先，財務評價包括財務收支、項目財務盈利能力、償債能力和資金平衡分析、項目財務可行性判斷和風險預測等。其次，綜合評價，從區域社會經濟發展的角度，分析計算房地產項目對區域經濟的收益和成本，考察項目對社會經濟的貢獻，判斷項目的社會經濟合理性。
2.加強項目風險分析
在經濟評價的同時，加強項目運營中的不確定性分析，制定多種方案，規避宏觀經濟環境和區域市場變化帶來的投資風險。首先，用概率方法分析了房地產市場繁榮對建設項目預期收益的影響。根據市場景氣指數預測，區域房地產市場發展分為好、壹般、差三種狀態。然後由房地產評估師、經濟分析師、專業房地產營銷人員* * *共同測算三種市場情況發生的概率以及相應的預期盈虧值。最後，根據概率法得到的項目收益平均值，判斷建設項目受市場景氣的影響程度。其次，分析通貨膨脹給項目運營帶來的風險，壹般來說，通貨膨脹因素不會對房地產項目造成很大的運營風險，因為建築材料、人工成本等建設成本和房地產商品的銷售價格自然會隨著通貨膨脹而上下浮動，其對房地產項目盈利能力的正負作用基本可以抵消。最後，通過盈虧平衡分析和敏感性分析，分析了營銷效果對項目經濟利潤的影響。盈虧平衡分析包括銷售面積盈虧平衡分析、銷售價格盈虧平衡分析、競價時地價盈虧平衡分析；敏感性分析包括平均銷售價格敏感性分析、投資敏感性分析和項目建設周期敏感性分析。
3.培育專業房地產可行性研究市場，規範房地產咨詢業發展。
國家建設有關部門應加強對可行性研究的管理和指導，培育可行性研究專業市場。首先，重視房地產專業人才的培養，完善註冊房地產估價師、房地產經紀人、造價工程師的培訓考核體系；建立房地產經濟分析師、政策分析師、房地產環保評估師等專業研究人才培養的評估機制，為房地產可行性研究領域輸送高素質專業人才。其次，在政策上支持房地產評估企業和房地產咨詢公司的建立和發展，嚴格審查其是否有能力接受可行性分析業務，向有能力的單位頒發資質證書和評級並在行業內規範，徹底清理不合格單位。賦予全國註冊房地產估價師簽署可行性研究報告的權利並承擔法律責任，確立可行性報告編制單位和研究人員的權責體系，從根源上遏制可行性研究流於形式的可能。
4.完善房地產開發項目可行性研究審批制度，引入社會監督機制。
首先，國家要加強房地產項目可行性研究的法規建設。房地產開發項目的審批，必須提交由專業可行性研究機構蓋章、國家註冊房地產估價師簽字的可行性研究報告。可行性研究機構和相關國家註冊房地產估價師對項目完成後的損失和空置承擔連帶責任。其次，政府房地產審批機構(建委、計委、規劃局、國土資源管理局)要加強房地產法人單位的財務評估、施工資質評估、銀行信用評估，同時組織具有房地產評估資質的專家對可行性研究報告進行嚴格審查，評估專家對項目建成後的盈虧和空置情況也承擔吊銷評估資質許可的連帶責任。政府部門對合格的項目報告進行登記，對不合格的項目報告拒絕辦理相關手續。最後，建立房地產項目開發的社會監督機制。建設主管部門要定期公布已備案的開發項目，公開項目審批機構、開發單位、可行性研究報告編制單位和可行性研究人員名單，同時定期對項目建設和銷售情況進行跟蹤調查，曝光“爛尾工程”開發單位和被吊銷業務資格的可行性研究機構，充分發揮輿論對房地產項目相關責任單位和個人的社會監督作用。