28日晚，證監會傳出重磅消息，AH兩地地產公司恢復股權融資（不可用於拿地）。教主選取央企地產公司$大悅城(SZ000031)$ ，火速出壹文，和大家壹起聊聊我對公司和地產行業的看法。
壹、央企/國企地產公司經營韌性強。
在多輪調控政策下，房地產行業已先於季節來到“三九”。統計局數據顯示，今年1-10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴大0.8個百分點。
其他如房屋施工面積、新開工面積、竣工面積、商品房銷售額等關鍵指標全面啞火。
中指研究院發布的“2022中國房地產百強企業研究報告”顯示，今年我國房企TOP 100座次出現了翻天覆地的變化。央企/國企地產公司排名整體前移，保利、中海、華潤均躋身TOP 5，業務更均衡的大悅城控股上升至第23位。
大悅城上半年完成簽約金額 285 億元，較上年同期減少 21%，優於地產同期大盤表現。克而瑞操盤金額榜較 2021 年年底排名提升了 17 位至第 32 位。大悅城業績表現能夠優於地產大盤，主要是因為背靠中糧集團，現金流的優勢更大。
二、時代的更叠！房企的確定性由拿地轉為現金流。
房價上漲周期，開發商拿地=業績的保障，隨著地產黃金周期已過，房企拍地的熱情明顯降溫。今年上半年，民企地產公司因現金流短缺，既不敢拿地，又缺錢周轉，項目交付率較差，股債雙殺事件頻現。地產行業的“確定性”已由拿地轉為現金流，央企/國企公司通常沒有類似的問題。
以大悅城為例，在銀行融資渠道，大悅城年初與招商銀行、浦發銀行簽署200億元並購融資合作協議，11月又與農業銀行簽署300億意向性授信合同，囊括了固定資產貸款、並購貸款、債券多種融資形式。
非銀行渠道授信方面，年內，大悅城兩次向控股股東中糧集團申請70億元的授信額度（壹筆3年期，壹筆1年期）；太平人壽還給予大悅城1年期75億的授信額度，融資利率均不超過同期金融機構的貸款利率。
票據方面，大悅城2022年1月成功發行15億元公司債；9月16日，公司再次公開發行總額不超過50億元的公司債。2022 年上半年，大悅城借款平均成本 4.84%，相比於2021年末的4.87%有小幅下滑。
9月6日，樂居財經發布《2022上半年內房股融資成本榜》。***11家內房股平均融資成本低於4%，港股子公司$大悅城地產(00207)$ 融資成本3.9%，排名第十。
大悅城與保利、金地、綠地等房企相比，流動速率更優，且是近5年來為數不多流動速率在持續改善的房企。在中指研究院發布的“2022中國房地產企業百強報告”中，大悅城分別獲評融資能力TOP 10和穩健性 TOP 10。
三、大悅城輕重並舉，助力地方經濟發展。
除了背靠央企融資的天然優勢外，大悅城合理調配輕、重資產，現金流始終保持穩健。盡管大悅城目前主要營收來自於商品房的銷售，但公司物業打法的變化是更值得關註的。
相信眾多投資人已經發現，區位優勢越明顯、綜合體設施越齊全、規模越大、定位高端的商業容易受到消費者的青睞。
去年起，大悅城開始輸出輕資產商業項目。2021年，天津、昆明、鞍山、長沙4個大悅城項目實現輕資產運營。 年內，大悅城又新簽約了廣州黃埔大悅匯、成都金牛大悅城項目。明年年底前，教主家鄉沈陽的FTC金融中心將落成本地首個大悅城商業輕資產項目。
今年，大悅城商業（購物中心）項目較之前有了明顯的不同：
（壹）突出獨店，做差異化競爭。
沈陽大悅城E館處於待開業狀態，已經簽約的“HERTU”、“八分之五”、“香蕉男士”、“原料庫”等品牌均是本地此前沒有的。11月25日開業的紹興國金大悅城中，首進品牌高達45%。大悅城商業今年註重新品牌的引進，與同區域項目進行差異化競爭。
（二）註重場景運營，打造差異化活力街區。
除周邊配套外，大悅城商業項目著重做了內部場景運營。壹些已經開業的大悅城具備展廳、戶外廣場、文創劇場、創意空間、紅人館等不同景觀，消費者在購物的同時可兼具放松。本次卡塔爾世界杯期間，部分大悅城還有世界杯聯名主題活動。
（三）增強消費者粘性和轉化率。
年內大悅城采取了零售、餐飲折扣券+會員積分兌獎品等營銷模式，吸引消費者來到大悅城，完成引流、獲客、沈澱的轉化
以我們沈陽大悅城為例，夏季時推出了多次69元購100元餐飲消費券的活動，適用於商場內10多家餐飲門店，起到了刺激居民消費、拉動區域經濟的作用。新開業的大悅城有更實惠的5折購券活動。
大悅城通過“悅購券、悅直播、悅市集”集話題、品牌、商圈、場景於壹體的打法，全國多個大悅城客流人次、銷售額、單日新增會員數量在年內創出新高。
（四）大悅城物業出租率仍有提升空間。
今年上半年，大悅城商業平均出租率 90.5%（購物中心93%、寫字樓90%）。
在大悅城采用新打法後，即使在疫情影響下，紹興國金大悅城招商開業率也超過了90%。
上半年，受央企物業減租政策影響， 大悅城1-6 月租賃收入減少 6.8億元，歸母凈利潤減少 2.56億元。但經此壹役，租戶選擇央企/國企物業的意願性將更強。隨著更多地區大悅城“煥新升級”，商業出租率還有進壹步提升的空間。
（五）住宅地產保持穩健。
住宅地產方面，大悅城上半年獲取7宗地塊，土地面積24萬平方米，計容建築面積41萬平方米，土地款總額 77 億元，平均樓面價為 18776 元/平方米。
截止6月末，公司土地儲備主要分布於長三角、長江中遊、 粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈，土地儲備可售貨值約 2165 億元。
除減租外，大悅城今年利潤下滑的主因是存貨減值。近期，國內陸續發布了支持剛需、換購退稅、首套公積金利率下調、保交樓貸款發放、“地產16條”等政策，料國內壹二線核心區域房價無持續下跌可能。大悅城近兩年拿地成本已有明顯下降，存貨減值不具有持續性。
三、在可能預見的行業整合浪潮中，大悅城等央企地產公司是先鋒軍。
《提高央企控股上市公司質量工作方案》要求分類推進上市平臺建設，支持通過吸收合並、資產重組、跨市場運作等方式盤活，或通過無償劃轉、股權轉讓等方式退出，進壹步聚焦主責主業和優勢領域。
11月28日，證監會表示，“即日起恢復涉房上市公司並購重組及配套融資”，明確發行股份募集資金可用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務。可以做“同行業、上下遊”的整合，不能用於拿地拍地、開發新樓盤（簡稱地產“新五條”）。政策同時提到了“保交樓、保民生”、棚戶區改造、舊改。年內，大悅城升級“悅品牌”，以“悅見生活之美”為核心理念，滿足居民不同人生階段對於美好生活的向往，符合住建部等部門聯合印發的《進壹步提高產品、工程和服務質量行動方案（2022~2025年）》中，關於“推進完整社區、活力街區建設”的要求。央企/國企地產公司在民生領域執行力更優，預計將最受益於“新五條”。
從股價表現來看，盡管年內三大指數齊下跌，港股地產板塊臥倒壹片，但央企地產公司保利、$招商蛇口(SZ001979)$ 逆勢上漲，國企地產公司華發還創出了歷史新高。
中糧集團是國資委首批確定的16家以房地產為主業的央企之壹，與多地政府簽署了合作框架協議。大悅城是中糧集團旗下唯壹的地產投資和管理平臺，在可以預見的行業整合浪潮中處於優勢地位。
證監會同時表示，恢復H股房地產主業/其他涉房H股再融資，這對港股大悅城地產來說，亦是重磅利好。大悅城在營27家（含輕資產和非標準化產品）購物中心，累計總商業面積約300萬平方米。其中包括16個大悅城，累計總商業面積 239 萬平方米，單個項目面積約15萬方。不論是項目數量還是面積都多於越秀房托···但，目前大悅城地產的市值還不到越秀房托的壹半，僅有領展房托的零頭，估值修復的空間非常大。
另外壹個大家都沒註意到的細節是，“央企現代能源”、“央企科技引領”、“央企股東回報”等“1+N”系列央企指數正在陸續發布，與“不照搬海外發展經驗”、“中國特色的估值體系”前後呼應。
上周末，統計局發布的1-10月經濟數據顯示，四大類企業中，國企營收增速最高，也是唯壹凈利潤同比正增長的。不論是經濟轉型，還是舉國體制都離不開央企/國企的持續發力。
隨著“1+N”央企指數的擴圍，加上更多基金公司發行央企指數產品的預期，未來機構持倉央企股權比例會提升，大悅城等央企優質公司也會間接受益。