很容易判斷是不是大產權房:我們說的商品房(大產權房)必須有“五證”，可以抵押，而小產權房不會在交易市場備案交易，也不能抵押。
商品房，是指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發，建成後用於市場銷售和出租的房屋，包括住宅、商品房和其他建築物。
自建、參建、委托建設、自用的住宅或其他建築物不屬於商品房範圍。
商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用、區位、層次、朝向、質量、材料差價構成。
此外，從法律上講，商品房是指依據法律、法規和有關規定，可以在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房，包括新建商品房和二手房(存量房)。商品房根據銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房。
小產權，所謂“小產權”是民間的通俗叫法，我國房地產相關的法律法規和制度中並沒有這個概念。
通常所謂的小產權房主要是指兩種:壹種是經政府有關部門批準土地、規劃、建設後，在農村集體建設用地上建設的城中村改造房屋；二是未經國家任何有關部門和環節批準，在租賃土地或非法占用土地上建設的房屋。