法律分析：1、電梯更換壹次性費用超過電梯原造價20％。2、制定維修以及更新、改造的方案，並且需要獲得業主的同意。3、電梯的損壞程度達到維修損壞標準。維修基金又稱“公***維修資金”“住宅專項維修資金”，其是住宅物業的業主專用於物業***用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目繳納壹定標準的錢款，並授權物業服務企業或其他管理單位使用的資金。住宅專項維修資金是專項用於住宅***用部位、***用設施設備保修期滿後大修、中修及更新、改造的資金，不得挪作他用。住宅***用部位壹般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等用設施設備壹般包括電梯、消防設施、道路、下水管、非經營性車場車庫、公益性文體設施設備及其使用的房屋、監控系統等。
法律依據：《住宅專項維修資金管理辦法》 第二條 商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅***用部位、***用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。