如果只是口頭承諾，其實這些承諾都是不負責任的，無效的。到時候賣了房子就退出或者根本不承認，業主只能吃啞巴虧。
比如免物業費。物業費是物業管理公司收的，與外包銷售無關。他們無權承諾免除物業費(如果開發商自己賣房子，最好有蓋有公章的承諾書，開發商會把錢補貼給物業)。
比如私建陽光房。本來業主都有部分，外包銷售往往承諾這些地方都是開發商捐的，業主可以建陽光房，花棚等等。但實際上，如果業主真的要建陽光房，城管執法局會責令拆除，甚至罰款。
所以在買房之前，最好充分了解，慎重考慮。如果他們有什麽承諾，最好寫個承諾書，蓋個公章，還要考慮到時候能不能找到他們公司。