“行業內確實有壹些套路。”阿成(化名應要求)說。他是壹個“零起點”的90後，個子不高，中等身材。即使在三伏天，他也壹絲不茍地把襯衫塞進褲子裏。今年他把自己的中介業務從二手房轉到了壹手房。
“3月份(東莞)大朗遠大廣場做了退房。整個4月，我們在深圳的客戶急劇減少。後來行業亂象壹經報道，我們的損失就很大。”阿城說，他的表白更多的是善意，他期待行業環境的改善:“在大環境下，我的壹些做法難免‘徘徊在邊緣’，但我真的很欣賞這個行業，想繼續做下去，所以希望它會更好。”
中介自我暴露
壹天200多個電話，大概三兩個房子。
每個房產中介都要獲取客戶的個人信息，比如姓名、電話、房產信息，這已經不是“不為人知”的秘密了。我們知道這是壹個灰色地帶，我們也必須這樣做。當我們接到這些電話時，我們每天早上9點開始壹個接壹個地給他們打電話，在“金九”期間打了200多個電話。
我們在阿成所在的中介公司看到，每個人都有花單，業務員壹個個撥。如果被粗暴拒絕，做個記號，過段時間再打；如果問價格和位置，就標為重點目標。壹天能約到三兩個房子就不錯了。
跨城住宅:關於“沈沒成本”的心理戰
怎麽看最大成交率？當然是現場看房，尤其是跨市看房特別遠。只要客戶願意去，大概有30%到40%的幾率，然後就是心理戰。
有壹次，阿成帶客戶去看東莞石龍附近惠州東江府的房子，每平米八千多。在東莞東城程楠上班，地鐵換乘公交通常需要1.5小時。壹開始看到支持的客戶很失望。大部分人抱著“大老遠跑來，不要白來”的心理，又要翻來覆去半天，好像心理學書上叫“沈沒成本”。磨壹磨，客人壹咬牙就買了。
相比現場認購，認購更容易調動客人的危機感。3月份回龍灣開盤期間，大巴從深圳拉了幾趟車。很多人坦言沒有看樣板房和周邊環境，直接被“沒房可搶”的氛圍嚇到了。他們把錢交給中介插隊，沖進去選房，幾秒鐘就選好了。
茶水費:“綠色通道”有價簽。
某樓盤9月10開盤，單價1.5萬-1.6萬，開盤即售罄。像這樣特別火的報價真的提不出來怎麽辦？壹般會收取茶水費，客戶交10000-20000就可以提前認購。想具體到哪個方向，哪個樓層，哪個門牌號，然後適當加壹點錢，這個定價是有空間的，可以商量的。高峰期還有五六萬的“茶水費”。
“茶水費確實是這樣，也有相關投訴。”東莞市房地產行業協會秘書長陳俊亮表示，這是中介管理條例所禁止的，但雙方合同的賬面上壹般不會寫“茶水費”的字樣，通過其他方式變相擡高價格，所以很難界定。
更名費:5-6萬元的漲幅不大。
還有壹種“搶籌”的方式，比較貴。就是中介先決定認購壹套房子，然後找壹個意向買家，最低加價五六萬，最高十幾萬。
房管所有嚴格的規定，壹旦認繳，房主姓名不能更改。上有政策，下有對策。壹種方式是采取“訂購”的模式。原購房人與開發商雙方申請註銷，開發商與新購房人審批後重新簽訂購房合同。阿成說，壹個朋友做了單5萬元改名，然後幾個月房子漲了20萬，業主也沒覺得虧。但是改名風險大，周期長。其實中介參與炒房，我還沒試過。
買家反饋
吃帖子
5月，東莞的王小姐看中了壹套公寓，中介答應幫忙砍價，最後出價66萬。害怕房價上漲，她冒著大雨，交了5萬元定金。後來她才知道，中介告訴賣家的價格是65萬。她很生氣，去中介公司“投訴”。最後，中介答應幫她“降”1萬元的稅，以65萬元成交，多交5000元給中介。
首付貸款
雖然首付貸已經被禁止，但壹些中介公司仍然承諾“拿到首付貸”。也有中介把消費貸款和銀行打包。
定金
東莞市第壹法院近日公布了壹起案件，東莞市民梁某與某中介公司簽訂委托購房合同，將2萬元作為誠意金交給中介，以保證能買到自己喜歡的房子。沒想到看中的房子沒到手，中介公司卻直接扣了2萬元，拒不退還。法院經審理認為，中介公司接受1萬元沒有法律依據，判決予以退回。
專家鑒定書
(以上回答發布於2017-01-06。目前的購房政策請參考實際情況。)
更多房產資訊、政策解讀、專家解讀，點擊查看。