這些知識點今天就不提了。再來說說開發商不願意說，房產中介不願意說，專家也不願意說的房地產術語中的謹慎。
容積率:容忍度很大，但沒有套路是死板的。
容積率是指地上總建築面積與住宅總建築面積的比值。
如果壹個住宅面積為65438+10000 m2，地上總建築面積為30,000 m2，那麽容積率為3.0。
代表居住的舒適度，通俗點也可以叫居住密度。
這款產品有點瘦，不像存款，越高越好。反而有點像負債，越低越好。
有個形象的比喻。壹個雞窩，只要1，2只雞，吃飽了可以享受樂趣，滿城跑，這叫別墅；
和5、6只雞住在壹起，走路都要看紅綠燈。這叫房子。
和十幾只雞住在壹起，只能扭扭腰，做個雞翅伸展運動，那叫小高層；
和幾十只雞住在壹起...如果沙丁魚秒不到腿，那就是頂樓。
現在我明白為什麽置業顧問經常吹噓項目容積率有多低了，舒服！
但是僅僅知道容積率低是遠遠不夠的。標準高低在哪裏，我們心裏要有個譜。
容積率的壹般標準如下:
獨棟別墅0.2 ~ 0.5；聯排別墅0.4 ~ 0.7；6層以下多層住宅(房屋)為0.8~1.2。
這些都是廣告語中帶有“低密度”“別墅品質”前綴的項目。有錢人不紮堆，都想和平相處。
11層小高層住宅的容積率壹般為1.5 ~ 2.0；18層高層住宅為1.8 ~ 2.5；19層以上住宅為2.4~4.5。
當然，標準也有靈活的空間，視位置而定。比如前幾年鬧市區的高樓，印象挺深刻的，我記得接近6.0。地價高，容積率太低，照顧不了孩子。
不管容積率如何，只要有預售證，官方就認證合法。
友情提醒:小高層住宅，嚴格來說是指7層-11層的房子，廣義上要在18層以下才能稱為小高層。像洛龍區的壹個熱銷樓盤，蓋了20層樓還自稱小高層，有點貓膩。
為了更好的盈利，容積率不能超過政府規定。有高層和多層的建築(住宅)或者高層和小高層的建築是很常見的，可以有效的平衡整體的容積率。
但是* * *壹個小區，壹個地塊，只能有壹個容積率。如果有幾棟低層建築，炫耀自己的容積率有多低多舒服是不厚道的。
綠率:雙綠疑雲，請擦亮眼睛
敲黑板:綠率≠綠率。它們都反映了社區的綠化情況，但是-
壹字之差，後果不堪設想...
綠地率的計算方法比較嚴格，並不是所有長草的地方都算綠地。距建築物外墻1.5m以內和距路邊1m以內的土地以及地表覆蓋深度小於3m的土地，無論地面是否綠化，均不計入綠化面積。
綠地率公式=居住區綠地面積/規劃用地面積。
綠化率是“綠化覆蓋率”的簡稱，因為長草的地方都是綠色的，樹影、空中花園等有植被的地方都會算分子，所以同壹個小區的綠化覆蓋率比綠化率高。
綠地率公式=植被垂直投影面積/規劃面積。
既然綠化率比綠率高，物業推廣又是面子活，妳猜猜哪個“綠”會用來補貼金！
當然，精美的宣傳資料中不顯眼的部分要附上小字:以上僅為廣告邀約，不作為合同內容。
這也解釋了為什麽交房後妳會疑惑，說綠化率50%~60%，綠化花園在哪裏？
顯然，綠地率是建築規劃設計的標準術語。
通行標準:新建居住區綠地率不低於30%，舊區改造率不低於25%。如果達到40%左右，那就是舒適，如果綠城率超過50%，那就是花園般的景觀。
認可:可以考，不要挑戰底線！
“XX房產隆重認籌，壹萬就是幾萬。”這個出鏡率最高的廣告隱含著兩個作用。
首先，我們來了解壹下“認可”的來源。這個標準的營銷術語來自臺灣省，營銷界的鼻祖。那些先富起來的人，沒東西吃還琢磨怎麽把直線變成曲線，中間有很多營銷動作。
具體操作是先交壹定的認購款，開盤時再享受壹定的購買優惠。
認可的第壹個作用:快速回籠部分資金，解燃眉之急。通常指不具備開盤資格，比如在取得預售證之前。
洛陽之前屢次上市，管理比較粗放，資金直接支付給開發商。現在這條路走不通了。按照政府規定，沒有銷售資格是不允許收取任何費用的。任何被發現的人都將受到懲罰。
於是風改成了“0元的會員”和“驗資”。填寫個人信息表，或者在銀行卡裏存入65，438+00，000到65，438+00，000不等的款項，表明購房意向。這些客戶信息是項目開發商的數據庫。
也是識別的第二個作用:摸清市場，檢測客戶對房源的需求，找到開盤價的依據。
所以在訂閱期間，妳問多少錢嗎？業務員打死也不會說什麽。——因為，他們也想知道自己賣多少錢，不然就認了！
如果100套房有500個客戶，恭喜妳，開盤價應該會漲。
現在說有政府限價，但具體怎麽執行還不清楚。網絡信息不透明，官網看不到他關心什麽，就算他關心，也不壹定會執行。
即使價格到了天花板，只要認購火爆，就可以捆綁車位，提高首付比例...壹旦鎖定真實需求，基本上就會“人為砧板，我是魚”。
認購款相當於誠意金，肯定可以退。因為沒有後顧之憂，朋友買房的時候壹口氣核實了資金，攢了十幾萬零四個項目。就是為了等開盤價看性價比。這種全面的認購行為，可能會造成價格泡沫。
結果，因為購房計劃的變化，房子沒買下來。但由於認籌效果不理想，其中壹個驗資的樓盤同意兩個月後開盤，卻壹拖再拖，幾個月都沒有解凍這筆錢(雖然錢在自己的賬戶裏，但開發商會在後臺“凍結”資金，要取錢就得“解凍”)，最終關系塵埃落定。
但是，說認基金是坑是不對的。畢竟承諾的優惠還是有的。不認基金，真要買房不打折就只能沙雕了。
妳還是要認清自己喜歡的房子，理智壹點就好。
開放:沒有營銷就不是開放。
剛入行的時候經常追著前輩砸沙鍋，最後問問題。開幕式是為了什麽？
賣掉房子！——售樓部沒交定金，連面積都選好了。為什麽要大家聚在壹起做？不用麻煩了！
不麻煩，不麻煩...
然後就忙的沒時間理我了。於是乎，開篇的意義壹度成了我心中的壹個謎。
經過無數次的開場洗禮，我終於想通了。
——生活需要儀式感。
其實我們壹直受制於儀式，只是很少意識到而已。
買房過程中的每壹個環節都在壹點壹滴的營造儀式感。
開場是營銷鏈中的高潮。
拿到預售證就可以名正言順的賣房了。不管是單獨賣壹套還是兩套，也不管買不買打包。但是，這種在大街上賣紅薯的水平，怎麽能入房地產的法眼呢？
對於支柱產業，沒有營銷，沒有開放。壹個開場就足以讓妳此生難忘。
從微信單圖倒計時開始營造緊迫感；現場排長隊，大屏幕搖號，強調稀缺感；限時選房，交定金，簽合同，營造莊重感；精致的茶點和冷餐點綴著愉悅感；抽獎活動抽取禮物，增強了榮譽感...
這次行動，簡直是人山人海，鑼鼓喧天，壹氣呵成。妳不禁感慨“十年造同舟，百年造* * *開”！——被逼著買，這就是命啊！
隨著營銷理念和IT技術的升級，夜間開放、微信開放等形式層出不窮。
以前分兩期，然後開了壹棟樓。
八仙過海，不拘壹格，怎麽出現“熱”，怎麽來，都要不斷保持和刷新“清算”的時間記錄。無論如何，目的都是為了加強儀式感，給物業加分，給客戶洗腦。
當然，這沒有錯。畢竟這是壹個連做面膜的微信商家都在思考如何營銷客戶的時代。如果壹個行業願意把妳做成壹個套路，至少說明它是認真的，這比忽視市場需求和客戶體驗要好。(文/趙漢青)