五證，壹是建設用地規劃許可證，二是建設工程規劃許可證，三是建設工程開工許可證，四是國有土地使用證，五是商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中，前兩證由市規劃委頒發，建設市由市建委頒發，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局頒發。
那麽大家怎麽看待“五證”呢？我給妳壹個辦法。這五證最重要的是看兩證，壹個是國有土地使用證，壹個是預售許可證。這兩個證都要發。妳看準了，壹般不會有問題，尤其是預售許可證。特別需要提醒的是，購房者在查看五證時壹定要看原件，復印件容易被騙。簽合同前要看清楚自己提前購買的房子是否在預售範圍內，以保證以後順利辦理產權證。
買房過程中涉及的法律問題
作為購房者來說，這是老百姓生活中壹個非常重要的問題，也就是說妳要先安居才能樂業。因此，對於普通人來說，購買壹套滿意的住房是壹個非常重要的問題。但是在買房的過程中出現了很多問題，時不時的在報紙或者其他新聞媒體上披露。其實很多問題應該說，如果購房者再謹慎壹點，對購房知識再了解壹點，很多問題是可以避免的。
個人在購房時，壹般分為三個階段。
壹、買房前，購房者首先要慎重選擇壹個物業項目，也就是妳準備買什麽樣的房子。首先妳要考慮它的地理位置，戶型，周邊環境。了解開發商的資信很重要，也就是說，購房者在買房之前，要對妳選擇的物業項目有壹些基本的了解。其中壹個基本的理解就是了解開發商的信用狀況。後面我會從哪些方面來說開發商的功勞。
第二，簽訂認購書和貨物買賣合同，包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品房買賣合同時要註意五證的查驗。什麽叫五證，我後面再說。交定金，簽確認函，選擇付款方式，簽訂商品房買賣合同，然後支付購房款，辦理銷售或預售登記，這是購房中的第二個階段。
第三，房屋交付並辦理產權登記，是指開發商在完成登記後，簽訂“兩書”，驗收物業，辦理產權證。
具體來說，涉及到壹些法律問題。
第壹，如何閱讀售樓書。售樓書通常是開發商做的宣傳廣告。在閱讀售樓書時，首先要註意售樓書中是否有商品房預售許可證，這是衡量開發商資質的重要標準。為了確認預售許可證的真實性，人們可以通過在網上查詢和檢查來檢查房地產開發商是否名副其實，是否有預售許可證。其次，妳可以根據自己的要求，對售樓書的外觀、小區整體布局、價格、位置、房型、規劃配套、優惠條件、投資人等進行審核，決定是否購買。在閱讀時，有必要明確售樓說明書中的廣告信息。有的開發商會用壹些模糊的方式來解釋，比如多少分鐘車程，10分鐘車程，5分鐘車程，來說明它的位置是多麽的合適和優越。那麽這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性是非常大的。妳是開小汽車還是公共汽車？速度是多少？但是，這種情況在售樓說明書中是常有的，要特別註意。
如何保證售樓書內容的法律效力？看到售樓書後確實很感興趣，但又怕最後買了房子後，沒有售樓書描述的那麽精彩？我們做什麽呢根據法律規定，要想從法律上保證售樓書本身具有法律效力，就必須將售樓書的內容明確寫入後續的商品房買賣合同中，這是法律要求的。如果我只是相信售樓書描述的樓盤環境優美，這麽好的戶型，這麽好的地段，想保證和約束開發商按照售樓書履行義務，我會把售樓書的內容寫進合同。在這種情況下，開發商壹旦不按買賣合同約定的條款履行義務，就要承擔責任。
售樓書查驗完畢後，需要在認購書上簽字並支付定金，提醒購房者註意認購書上的定金與訂金的區別。定金是壹個特殊的法律概念，其目的是保障合同的成立和履行，定金有具體的規則。它有特定的法律內涵，叫做交定金的人無權要求返還定金，收定金的人應當雙倍返還定金。定金不是對合同的擔保，只起擔保作用，這叫交壹分定金。不履行債務的人可以要求返還定金。所以認購書上寫的定金壹定要區分，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書上都會有這樣的條款，買房要從認購書簽訂之日開始，否則不予退還。
建議購房者在簽認購書的時候，把這個條款改成簽完認購書多少天後，再來和賣方討論正式合同。如因合同條款分歧無法簽訂合同，應退還已收定金。這對購房者應該更有利。
認購書簽訂後的幾天內，妳要和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同要非常謹慎，因為買賣中體現的是買方的權利和義務。壹旦以後與房地產開發商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧最重要的依據和憑證。因此，在簽訂合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資質和“五證”。如果是現房，開發商按規定不需要辦理銷售許可證，而是應該在產權證辦理審批手續，並到產權登記部門登記。辦理房產證的時候壹定要看開發商賣的房子是否包含妳想買的房子。
五證，壹是建設用地規劃許可證，二是建設工程規劃許可證，三是建設工程開工許可證，四是國有土地使用證，五是商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中，前兩證由市規劃委頒發，建設市由市建委頒發，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局頒發。
那麽大家怎麽看待“五證”呢？我給妳壹個辦法。這五證最重要的是看兩證，壹個是國有土地使用證，壹個是預售許可證。這兩個證都要發。妳看準了，壹般不會有問題，尤其是預售許可證。特別需要提醒的是，購房者在查看五證時壹定要看原件，復印件容易被騙。簽合同前要看清楚自己提前購買的房子是否在預售範圍內，以保證以後順利辦理產權證。
買了房，還得查或者查“二本”。兩本書是什麽？兩本書是開發商在竣工驗收合格後通知購房者入住後提供的兩份法律文件。壹個是住宅質量保證書，壹個是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括經工程質量監督部門核實的登記，以及在使用年限內承擔的保修責任。正常使用情況下，每個部件的保修期，比如防水三年，墻面和管道滲漏壹年，墻面抹灰壹年，大面積除砂壹年，包括冷暖系統等設備，潔具，開關等等。其他部位或構件的保修時間可由房地產開發商與用戶約定。
住宅使用說明書壹般應包括對開發單位、設計單位、施工單位、委托監理單位的說明，住宅建築的結構類型，裝修註意事項，水、汙水、電、燃氣燃燒器、消防等設施的配置，以及門窗的使用，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題。除非制造商另有規定，否則應附在住宅使用說明書中。
也就是說，壹套完整的房屋法律文書，在買房過程中要核對五證，同時收房時要有兩本書。更重要的是產權證。如果拿到產權證的話，全款購房的所有法律文件應該是齊全的。
在買房的過程中，還有壹個問題，在某些情況下，什麽情況下簽合同限制賣房，什麽情況下簽預售合同。限售合同是指妳想買的房子已經竣工驗收交付商品房。此時，開發商與買方簽訂了房地產限售合同。如果妳買的房子還沒有竣工驗收，那就是拍賣行。此時簽訂房屋預售合同。
商品房銷售面積的計算方法有三種。壹個是按套房計價，壹個是按建築面積計價，壹個是按套內建築面積計價。通常很少采用按套內面積計價的方法，通常是按建築面積計算，建築面積指的是居住面積的外圍線。壹般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公共面積之和，但是對購房者最有用的還是套內使用面積，因為這個面積是購房者真正可以使用的。所以在簽訂商品房買賣合同的時候，壹定要把套內建築面積和公攤面積寫清楚。
所以買房的時候，買家特別看重面積。要在合同中清楚真實的寫下我自己的使用面積和分攤的公共面積是多少，這樣才能有效避免使用面積縮水給消費者帶來的不利。
買房過程中，面積誤差怎麽處理？通常情況下，在標準的商品房買賣合同中，對於面積差的處理有兩種方式。壹種是雙方自行約定，只要套內面積不超過1%或者0.5%，雙方都約定就行，多了少了怎麽辦。通常房地產開發商提供的房屋買賣合同並不是這樣，有壹個絕對的比例，通常是3%。面積誤差比絕對值小於3%的，通常約定據實結算房款。面積誤差比絕對值超過3%的，買受人或購房人或約定的開發商應承擔相應的違約責任。當然，如果協議這麽明確，面積誤差比絕對值在3%以內，不超過實際結算價格，還是可以接受的。如果超過，開發商必須承擔違約責任，允許購房者退房。還有壹個問題。在商品房買賣合同中，通常會有不可抗力條款。在商品房買賣合同中，開發商延期交房的借口壹般是不可抗力。按照我國的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，如地震、洪水等。這種不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，可以免除開發商延期交房的責任，也就是說免責。如果不是這樣，就不能約定為不可抗力。壹般開發商通常會擴大不可抗力的範圍。比如他們在施工過程中遇到異常困難或重大事故，比如合同約定後政府頒布的法律法規與原來不同，比如施工設施的審批、安裝延期等，都被認為是不可抗力。從法律角度，我們覺得對購房者不公平，相當於擴大了不可抗力的範圍。因此，建議購房者對於不可抗力條款只需把握三個條件，即在不可預見、不可避免、不可克服的情況下，約定不在最小範圍內擴大。擴張後延期發貨的時候，他可以說我免單。
還有壹個基本問題，購房合同是誰簽的？很簡單，簽購房合同應該是和房地產開發商的合同。但是，目前壹些開發商往往會委托壹些中介機構負責其銷售活動。中介機構不能在沒有開發商簽字的情況下直接與購房者簽訂買賣合同，也就是說中介公司不能以他的名義簽訂合同。簽合同的時候要把握是開發商，不要委托中介公司以自己的名義簽合同。另壹個提示，在簽訂商品房買賣合同時，要註意壹些比例數字。比如違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例作為買家壹定要註意，少了壹個百分點，很多事情就差很多了。
買賣的時候，壹是簽認購書，二是簽購房合同。購房合同有補充約定。這個補充協議往往是購房合同中沒有約定的，通常在補充條款中約定。需要提醒購房者的是，補充條款在某種程度上比房屋買賣合同中約定的條款更重要，因為補充條款是根據不同項目的不同具體情況約定的。所以在簽訂補充條款時要把握好幾個問題。
第壹，售樓書等廣告的內容要明確寫入補充協議，這是維護購房者合法權益的壹個非常重要的途徑。
二是明確了辦理房屋所有權證的時間。因為買賣合同通常不會說需要多長時間才能辦完產權證，通常會在補充條款中約定。
第三，要明確抵押失敗雙方的責任。現在買房壹般都要按揭。事實上，在某些情況下，抵押貸款並沒有完成。不做的原因很復雜，有購房者，有地產商，甚至有銀行，有的是綜合的。要明確如果不能辦房貸，雙方各自的責任是什麽。
第四，明確公攤建築面積。目前爭議最大的就是公攤面積的分攤，壹些開發商往往會在公攤上做文章，所以需要和開發商明確約定，不僅要有壹個大致的公攤面積數字，還要約定公攤的哪壹部分，確定公攤的位置。現在有很多禮物是為了這個和那個，其實有時候是共同的領域。
第五，裝修標準要明確。逐步房地產開發項目是精裝修後，那麽裝修的標準壹定要明確。比如裝修的標準不能含糊不清，比如進口材料，高級材料，但壹定要明確用什麽牌子，甚至包括顏色。
第六，明確退房責任。收到入住通知後，購房者往往會花壹些錢裝修房子，比如買家電。但是壹旦退房是開發商的原因，就要明確開發商是什麽樣的責任，壹定日期內返還給開發商，甚至包括銀行利息和罰款。
最後，購房者在購買商品房時是否需要聘請律師。商品房買賣涉及到很多專業的法律知識，普通購房者很難壹下子理解這些問題。因此，為了降低風險，防止買賣合同中的陷阱，建議購房者在購房過程中聘請律師，請律師處理相關事宜，雖然會支付壹些費用，但風險會降低。
按揭貸款要註意:按揭是指房產出賣人將已抵押給銀行或按揭購買且尚未清償的房產轉讓給買受人時，銀行向買受人發放貸款償還原按揭/抵押貸款，贖回房產證進行轉讓，買受人償還當期按揭/抵押貸款的業務。也就是說，仍然處於抵押狀態的房屋被再次買賣，房屋的買方繼續償還賣方的按揭款。目前二手房市場有兩種情況:點對點抵押和銀行間抵押。由於購房者的資信、貸款意願、月供能力、購房資金安排等各不相同，購房者在轉按揭的同時，可以根據自己的需要申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。實踐中，再融資采用的是賣方提前還貸的方式，因此買方貸款可以與賣方未還貸款不壹致。
買家需要提供:1。夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證原件；2.買賣雙方簽署的買賣合同正本(2份)；3.夫妻雙方收入證明(含加蓋公章並通過年檢的營業執照復印件)；4.如果離婚，需要離婚證；5.如果是喪偶，需要提供喪偶證明；6.外地人買房需要提供暫住證原件。
賣方應提供:1。夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證；2.***有人同意賣證；3.賣方的按揭合同及所售房產的房產證(原按揭銀行已代為保管並提供完整復印件)；4.賣方原貸款銀行的還款明細；註:無產權的，業主提供相應證明材料；外國人提供暫住證。
註意事項:1。貸款期限:普通住宅不超過20年；2.年齡:貸款人年齡+貸款年限≤65周歲(男女不限)；3.貸款額度:二手房為評估價的70%(二套房的話為50%)；4.貸款利率:普通住房執行同期個人購房貸款利率；5.還款方式為按月還款(等額本息還款法或平均資本還款法)。
按揭貸款大家最關心的是條件和流程。壹、抵押貸款需要的材料有:
1.3 .申請人及配偶的身份證、戶口本原件及復印件(申請人及配偶不屬同壹戶籍的，應附結婚證)。
2.購房協議原件。
3.1房價款30%及以上的預付款收據原件及復印件。
4.申請人家庭收入及相關資產證明，包括工資表、個人所得稅收據、單位出具的收入證明、銀行存款證明等。
5.開發商收款賬號為1份。
註意:簽合同的時候註意補充協議，因為原合同是壹樣的，只有補充協議是妳和開發商之間的，需要看房子的預售許可證。這個證書很重要，因為開發商最後拿到了，只有前面的手續都辦完了，妳才能拿到！
妳只需要和開發商簽壹份購房合同，他們會給妳壹份合同，然後給妳壹份購房收據。
要註意開發商開發的合法性，只要註意其五證是否齊全，即國有土地使用證、商品房預售證、施工許可證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。
收房的時候要看兩本書:《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
拍賣行首次認購時無剩余費用。它的成本和再買壹套房子沒什麽區別。
如果開發商有營業執照，有壹定資質，就可以購買。
買家支付首付款(壹般20%)後，開發商開具收款憑證。憑購房合同、首付款證明、購房者收入證明到開發商指定的銀行申請按揭貸款。
買方根據自己的還款能力確定貸款期限(1-30年)，壹般選擇等額本息的還款方式。銀行會告訴妳什麽時候開始，每月還款額(如果知道貸款金額和年限，發消息幫妳算)。
合同主要是明確交房時間、辦理房產證的時間以及違約賠償的條款。由於都是標準合同，只要明確以上三個方面。
以下說法不實:首付\房屋維修基金和契稅需要明天交(據說明天完工後契稅全部返還，但必須先交，否則不能在銀行交。)
第壹，貸款只需要首付證明，與維修基金和契稅無關。
交付時繳納維修基金，辦理房產證時繳納契稅。而且估計契稅怎麽還都可以，是開發商緩解流動資金短缺的手段。但如果開發商能出具收據，也是可以的。
交房前驗收，合格(滿意)後才能入住。
屆時將繳納維修基金及壹年物業管理費、管道燃氣初裝費、有線電視初裝費。
買房的交易流程是怎樣的？
壹、通過媒體(報紙、展會等)收集關於房地產項目的各種信息。).
二是通過對自身消費需求(購買力、擬購房產位置、住宅小區配套、環境、物業管理、總價、面積等)進行全面綜合的測算和分析。)，初步確定壹個適合自己實際需求的購房框架，然後與收集到的各種樓盤信息進行選擇對比，確定幾個備選項目。
第三，通過收集的資料，電話咨詢或者熟悉項目的朋友，對備選項目進行初步了解，然後花幾天時間進行現場實地考察。
4.在項目實地考察的時候，可以邀請壹些對建築和環境比較了解的朋友，對選擇好房子會有很大的幫助。
五、選定項目後，交定金前，最好向房地產行業的律師或懂行的朋友咨詢簽約時應註意的問題。有條件的話，最好聘請專職房產律師為妳處理，保證妳買房後萬壹和開發商發生糾紛不會太被動。
六、做好以上準備後，去售樓處交定金，同時簽認購書，確定時間簽正式合同。(期間要特別註意開發商詳細提供的“五證”及相關文件)。
七、按約定時間與開發商簽訂正式購房合同，並按合同約定的付款方式支付購房款。
八、在規定期限內，開發商應協助當地房地產交易管理部門辦理預售合同登記手續，並按規定繳納印花稅。
九、合同登記後，需要申請房屋貸款的，可以開始申請抵押貸款。具體措施可以咨詢相關部門。10.房屋竣工驗收後，開發商提供《入住通知書》和《收樓通知書》，售樓部、財務部、物業管理公司管理處到現場集中辦公，辦理業主入住手續。業主在辦理進場手續時應攜帶相應的證件和購房合同，手續如下:
(1)在開發商售樓處支付購房余款。
(2)領取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》及相關裝修規定和表格。
(3)售樓部或物業部陪同業主驗房，並簽署《樓宇交接書》。
(4)與物業管理公司簽訂物業管理公約。
(5)繳納首期物業管理費、竈具安裝費、有線電視安裝費、電話安裝費等。按規定(不同的物業有不同的規定)。
(6)新業主領取房屋鑰匙，辦理裝修或入住手續。
以上基本是每個購房者必須經歷的買房全過程，省略了辦理貸款的部分。
買方二手房交易流程:
1，確定心理價位:
確定自己的心理價位是買房的第壹步。根據可用於購買房產的資金量，確定買什麽價位的房子。如果需要貸款，首先要算清楚自己能負擔的月供。
2、確定面積:
我們應該本著方便生活、就近工作的原則，選擇壹個合理的區域購買房產。有老人小孩的朋友，還要考慮孩子入托、上學、照顧老人的方便。
3.委托中介:
告知中介公司妳想買的房產的價格、面積和具體要求。不要壹提到中介公司就頭疼。其實中介公司挺好的。委托信譽好、口碑高的中介公司幫妳找房子，可以事半功倍。現在房子自由了，而且因為三方壹起簽的合同，差價的問題基本解決了。我不推薦從網上找房子的方法，因為網上有大量的虛假信息和過期信息。不建議在不熟悉二手房交易政策和方式的情況下私下交易，因為私下交易省下的中介費和交易風險比起來根本不算什麽。
4.看著房子:
跟著中介公司賣房，看房。觀察小區的管理和綠化水平，房屋的用途和內部結構，了解房齡，詢問物業費、停車費、取暖費、水電氣費的數額和方式，詢問是否有人或單位同意出售房屋，查看相關證件。如果妳對房產有任何疑問，妳應該親自去問。查看房主身份證和房屋產權證是否為同壹人。對比同區域、同檔次、同面積的二手房銷售單價，適當試探房主的心理價格底線。
5.產權調查:
到相關房產管理部門調查房產所有權證的真實性和房主身份，是否與他人(或單位)有* * *關系，是否存在未了的債務關系，房產是否抵押、出租等情況。委托中介公司購買房產時，這部分工作由中介公司完成。房產交易有壹個“網簽”的過程。只要網簽通過，基本上就可以說明樓盤準備出售了。
6.簽署購房協議:
確定了自己想買的二手房後，壹定要和賣方、中介公司簽訂購房協議。簽訂協議時，買受人應核對具體地址、門牌號、產權人、* *業主或單位的出售許可、房屋基本情況說明、購房款、中介服務費支付方式及日期、定金支付金額及交付方式、交付定金後的房屋保留期限、剩余房款交付方式及日期、房屋過戶具體日期、房屋具體交付日期、買賣雙方違約責任。
7.支付購房定金:
定金的數額由買賣雙方根據具體情況協商確定。交定金時，賣方和中介公司要壹起開具定金收據。出賣人簽字確認，中介公司加蓋公章確認。壹旦賣方違約，買方可以要求雙倍定金。
8.在線簽約和轉賬:
二手房網簽成功後可以過戶。過戶前，中介公司會告知買賣雙方需要準備的相關文件，並指派專人協助過戶。需要註意的是，買賣雙方都要親自到場，才能順利辦理過戶手續。
9.房款結算:
房產過戶後，可結清剩余房款，但在結清前，賣方和中介公司應向該房產的相關物業公司辦理交房手續。原業主結清物業費、停車費、取暖費、水、電、天然氣等相關費用，物業公司出具原業主與物業公司無費用關系的證明後，剩余房款按購房合同與原業主結清。
至此，買方購買二手房的交易流程完成。