165438+10月28日上午，劉爽(化名)騎電動車去“江南星城”，需要在大門口登記。原則上她是這個小區的新主人，但是進出很麻煩。
讓她壹度如此“尷尬”的是，她在軍區某機關團體買了房。劉爽是宜昌另壹個區縣的員工。集團的購買指標是從點軍區某機關職工手中購買的。雙方轉讓和購買指標價格為8萬元。
“本來想趁機低價買套房子，誰能想到這亂七八糟的。”劉爽嘆了口氣。作為當地政府的項目，已經推遲了壹年半多。
湖北裕興房地產開發有限公司(以下簡稱“湖北裕興地產”)提供的數據顯示，點軍區政府在“江南星城”購買的群房有950套，均價3500元/平方米。截至目前，已有100多名擁有集團購房指標的公職人員轉讓了自己的購房指標。
據調查，團購指標的轉讓和購買只是軍區政府“江南星城”團購現狀的壹個縮影。
“叫賣”團購指數
“江南星城”位於長江南岸的宜昌市點軍區武隆壹路，20棟高層住宅，5棟商業配套。
據當地人介紹，該樓盤在開盤之初就是壹個“明星樓盤”，它的另壹個特色是軍區政府的團購房所在的樓盤。
“我拿下了壹套122平米左右的房產。”劉爽說。2014年5月，她通過個人關系購買了點軍區集團的購房指標。
湖北裕興置業有限公司提供的資料顯示，點軍區政府在“江南星城”團購950套，均價3500元/平方米。截至目前，已有100多名有團購指標的公職人員轉讓了自己的購買指標。湖北裕興地產是“江南星城”項目的開發商。今年165438+10月28日，該公司執行總經理余介紹，轉讓集團購房指標還涉及166平方米的大戶型指標。
工商登記資料顯示，湖北裕興置業成立於2009年，註冊資本5060萬元。“江南星城”的銷售人員曾公開介紹，當時團購指標的轉讓價格從5萬元到65438+萬元不等，之後價格壹路走高。
65438 2月5日查詢發現，在當地房產網站公開出售“江南星城”群房的人不在少數。其中壹條銷售信息描述:“出售江南星城集團以60萬+8萬地下車位低價買房”。資料顯示，該房產為低層建築，28層，3房2廳2衛，建築面積122.8平方米。余說，如果這筆房產交易成功，壹轉手就有20萬元左右的收益。
但由於團購遲遲不發貨，部分銷售信息明確註明“江南星城不是團購”。劉爽表示，根據合同約定，開發商應於2015年2月31日交付壹期樓，2016年6月30日交付二期樓。“江南星城”銷售人員也承認，房子的壹期、二期早已完工並通過驗收，市場上銷售的商品房、安置房也已按時交付，三期也將完工。
余認為，大量轉讓團購標的的現象沖擊了“江南星城”商品房的正常銷售。他算了這樣壹筆賬:以壹套122平米的房產為例。當時轉讓了壹個65438+萬的指標價加到團購價裏，每平米4300多，還是遠遠低於當時的商品房價格。
記者電話聯系了幾位相關業主，均拒絕回應。余說，“江南星城”是湖北裕興地產在宜昌主城區開發的第壹個樓盤。初衷是和點軍區政府合作，建壹個政府集團買房，解決全區幹部職工的住房問題。
政府低價團購房
2012 12點軍區區委辦公室、點軍區政府辦公室發布《關於成立西邊沖商品房項目建設領導小組的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》出臺的背景是為加快武隆區城市建設，順應點軍濱江生態新城大開發。《通報》內容顯示，時任區委常委、紀委書記的武安君擔任領導小組組長，區人大副主任王可欣、點軍街辦工委書記嶽鐘健擔任副組長，國土局、規劃局、住建局等軍區相關部門負責人擔任領導小組成員。官方公開資料顯示，西邊沖地塊是目前“江南星城”的所在地。
今年10月28日，165438+點軍區政府多名官員告訴記者，該項目於2012年9月開工，目前已在點軍區各大機關事業單位蔓延。“領導小組”組長武安君在壹份《湖北裕興房地產公司土地摘牌情況說明》(以下簡稱《摘牌情況說明》)中描述，“滇軍軍區幹部職工購房，是滇軍軍區幹部職工多年的夢想”，“全體幹部職工拍手稱快”。
13、18年2月，點軍區西部商品房項目建設領導小組(以下簡稱“領導小組”)作為甲方，與乙方湖北裕興置業簽訂了《點軍區西部商品房委托開發框架協議》(以下簡稱《框架協議》)，擬在點軍區武隆大道以西建設商品房小區，委托湖北裕興置業為點軍區政府進行商品房整體定向框架協議的內容是明確的。項目占地約150畝，總建築面積約20.9萬平方米。“甲方按住宅總面積付給乙方壹百元開發利潤，計入開發成本”。
當年3月14，湖北裕興地產以2910萬元拍賣。框架協議顯示，湖北裕興地產取得房屋銷售權後，與領導小組指定的購房人簽訂了正式的房屋買賣合同。在《點軍區西側商品房開發補充協議》(以下簡稱《補充協議》)中明確了雙方合作的方式和內容。補充協議顯示，領導小組鎖定團購數量和均價，剩余建築面積全部由湖北裕興置業市場化運作；軍區幹部職工購買房屋950套左右，均價3500元/平方米；團體車位價格6萬元壹個。自4月11日起，剩余車位將由開發商市場化運作。記者註意到，補充協議在“甲方的權利和責任”壹欄中寫道，“如規劃允許，將積極創造條件，由乙方開發西沖沖富余土地，建設點軍區二期工人小組購房”。
“點軍區政府與公司合作的初步意向是，江南星城規劃***1770房源，均為團體購買。”今年10月29日，於向本報記者介紹。
多位宜昌房地產業內人士介紹，2014年前後，“江南星城”周邊房地產市場銷售價格從每平方米5500元到6000元不等。余坦言，除了團購的950套，其余商品房每平方米均價為5680元，軍區機關團體購買價格僅為當時市場價的60%左右。等深線記者獨家獲得的“950戶名單”顯示，團購的業主涵蓋了所轄大部分主要黨政機關、部門、鄉鎮、街道辦事處，如區委、區政府、商務局、人社局、財政局、招商局、農林水利局、法院等。
“科級幹部建設”
在幾個購房群體中，5號樓相當顯眼，江南星城的業主稱之為“處級幹部樓”。
5號樓主體已經完工。今年6月30日165438+等深線記者進入該樓，為兩梯兩戶結構。樓梯旁的通道寬敞，樓前樓後視野開闊，內部南北通透。余說，該樓共有56戶，每戶建築面積為166.49平方米。公開資料顯示，江南星城共有四種戶型面積:分別為109.91㎡、122.1㎡、136.11㎡、166.49㎡。《點軍區職工獨立聯名購房個人申請表》規定，縣級幹部在本次團購中可選擇160平方米左右；科級幹部和中高級員工可選擇140平米左右；文員、文員、初級、初級員工可選擇120平米左右。
多位熟悉點軍區政府的人士也證實，江南星城集團最初計劃購房套數為1770套，但最終確定為950套。很多被取消點軍區購房資格的員工抱怨購房分配不公。多份名單顯示，大部分“出櫃”員工來自點軍區的教育、衛生等機構。多位不願透露姓名的老師表示，直到現在也不明白自己為什麽會“出局”。上述知情人士表示，“開箱”已公開對此表示不滿，點軍區不得不將其放置在“江南星城”周邊的其他建築中。
“5號樓還是很搶眼的。”知情人說。
從“950戶名單”來看，建築面積166.49平方米的業主來自點軍區政府、人大等單位，行政級別為副處級以上，包括點軍區區委副書記、政府副區長、人大副主任、CPPCC副主席等。余直言，按照之前的規劃，軍區政府購買的950套群房分散在江南星城的20棟居民樓裏，但區政府已經責成江南星城專門為縣級幹部設計了壹棟樓，即5號樓
根據獲得的名單，時任點軍區委領導的吳某某和時任區政府的胡某某的房屋均在5號樓，房號分別為2XX2和1XX1。遲遲不交房引起了團購房業主的不滿，兩人都提出“退房”。在壹份“農行電子回單”中，湖北裕興置業於2065438+2006年2月6日向(化名)銀行賬戶支付23萬元，“退還吳氏集團購房款”。2017年9月24日，胡某某在向開發商提交的《集團購房申請書》中描述，其為點軍區某機關單位職工，曾參加某集團集中搖號購房。選的房號是5號樓，1XX1，面積166平米，付款23萬。她說，由於自己的原因，她主動退出了區房團購，並申請退還已交的錢。
“公司資金困難，到現在也沒有把墊付的錢還給胡。”余介紹，他們並沒有與湖北裕興置業簽訂購房合同。
65438 2月6日短信聯系吳某某、胡某某，未得到回復。然而，5號樓的“命運”和其他群房壹樣，仍在湖北裕興置業手中，壹直沒有交付。
幫助政府
商品房和安置房的業主拿到了新房的鑰匙，群房的業主坐不住了。
點軍區壹位基層官員說，職工購買的團房都交了首付，其他都是全款。至於價格，那是政府和開發商之間的協議。另壹位業主認為，開發商和政府扯皮，受影響最大的是業主。
來自點軍區政府部門的團購業主介紹，從2016，10開始，他們就壹直在找湖北裕興地產解決問題。在此期間，他們還向當地政府和其他相關部門進行了舉報。
“點軍區政府未能履行最初的承諾和合同，導致公司嚴重虧損。”余解釋，虧損點在於這個群體購房，這也是湖北裕興置業不能按期交房的原因。
余介紹，湖北裕興地產曾致函點軍區、宜昌市政府求助。2015年2月7日，15公司在壹份《關於“江南星城”建設嚴重虧損的緊急報告》中描述，在“江南星城”開發建設過程中，土地出讓金返還了超出起拍價的部分資金，政府集團的收購價格遠低於成本價，周邊某知名品牌房地產開發商的項目低價入市。當年6月65438+2月11，宜昌市政府主要負責人作出批示，要求宜昌市房管局、點軍區政府積極穩妥辦理“江南星城”項目建設，“在合法合規的原則下，能救就救”。
湖北裕興地產解釋稱，此次危機的“禍根”是原土地拍賣價格遠超當地政府承諾的起拍價，因此公司將點軍區政府告上法庭。獲得的宜昌中院庭審筆錄顯示，時任點軍區區委常委、紀委書記、“領導小組”組長的武安君，點軍區人大副主任、“領導小組”副組長王可欣，湖北裕興地產3名工作人員，於3月13日下午在宜昌檢察官培訓中心開房參與競買。但拍賣價格壹發不可收拾，壹路飆升。湖北裕興公司最終以296543.8+0萬元的價格摘牌，比最初掛牌價格654.38+0.274億元多支付了654.38+0.63億元的土地出讓金。
湖北裕興房地產公司董事長李愛軍回憶說，當時的價格讓他有些緊張，但公司已經與政府達成了框架協議，後者承諾政府將承擔包括額外支付的654.38+6360萬元土地出讓金在內的費用，所以他沒有堅持自己的意見。2065438年5月18日，武安君在《關於摘牌土地的說明》中稱，在此期間，他至少兩次打電話詢問時任點軍區區委書記、區長是否繼續競拍。兩人都指示:“不管多少錢壹畝，湖北裕興房地產公司必須摘牌，給滇軍工兵團建壹個購房項目，給全區幹部職工壹個交代。"
根據《框架協議》，點軍區政府最終將多支付的土地出讓金654.38+6360萬元轉嫁給湖北裕興置業。雙方再次達成協議。原計劃1770的群房購買，最終購買了950組。剩下的房子作為商品房出售，以彌補群房倒掛的價格。而緊隨其後的某品牌地產商項目低價，成為壓垮“江南星城”的“最後壹根稻草”。
根據湖北亞龍資產評估房地產評估有限公司出具的資產評估報告意見，江南星城商品房成本為4266.89元/平方米，車位成本為69936.76元/個。報告測算商品房成本倒掛損失921.44萬元，與同期市場相比銷售差價1.87286萬元，車位成本倒掛損失348.78萬元。
點軍區政府在上述庭審中對此解釋稱，上述《通知》中成立“領導小組”的決定，是湖北星宇地產土地出讓前區政府的內部行為，出讓價格是市場預測，是商業判斷。
“政府團體可以和開發商協商買房，但價格必須在壹定的市場價格範圍內確定。”北京尚公律師事務所律師謝通祥在接受記者采訪時對此進行了分析。
湖北裕興置業有限公司和點軍區政府目前沒有透露相應的處理方案，後者也沒有對此作出回應。