第壹，做規劃方案或者申請項目。
很多開發商為了拿到項目，立馬想到先做壹個策劃方案。沒有規劃方案，不知道怎麽做，怎麽立項？是的，這個問題想說的是，先做好規劃方案，再申請項目。這是正確的嗎？
我們來參考壹下房地產項目立項需要的資料:
到國土資源局辦理國有土地出讓的土地手續；
土地手續期間，土地儲備中心到規劃局辦理規劃條件；
具有工程咨詢資質的工程咨詢機構編制項目申請報告；
具有節能評估能力的工程咨詢機構編制節能評估報告；
在環保局辦理環評審批手續；
去地震局做地震安全性評價意見；
到項目行業主管部門辦理行業審查意見；
項目單位成立的申請文件；
項目單位的營業執照和組織機構代碼證。
本項目所需材料中，1、2條要求辦理土地手續和規劃條件。很多旅遊開發項目，尤其是旅遊景點的建設項目，無法辦理土地手續和規劃條件。
因為很多旅遊開發項目都是集體使用農田、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地、國有林地/林場、牧場、荒山荒地、水域等。，即使在自然保護區和風景名勝區，也不在城市建設用地規劃範圍內，沒有完全按照《城鄉規劃法》執行。
比如，在林業部門主管的自然保護區，不可能去國土資源主管部門審批建設用地，也不可能按其要求的項目審批流程去發改委審批，更不用說上述項目所需的準確資料了。
但並不是說旅遊開發項目不需要報批，而是要根據不同的項目找到不同的審批流程。
所以討論“先有規劃方案還是先有項目申請”，要根據不同土地所在的不同主管部門來決定，項目審批的主管部門也要相應選擇不同的項目審批流程。
但本文主要針對非自然保護區、風景名勝區、國有林場/農場/牧場等特殊土地區域的旅遊開發項目，按照國家發改委非限制類行業項目中旅遊開發項目的審批流程進行系統分析，以供參考。
2.項目申請需要準備哪些材料？
壹個問題還沒有完全解決。通過提出“項目申請需要準備哪些材料”的問題，結合就可以解決問題。這個問題是在假設旅遊開發項目審批申請要按照國家發改委非限制類行業項目審批程序進行的前提下提出的。第壹，發改委對投資規模有限制。壹般投資規模不超過10萬元(不同地區不壹樣)的項目直接編制項目申請表，提交項目介紹。
可以立案；超過654.38+00萬元(投資規模限於不同地區)的項目，根據不同的投資規模，要求具有相應等級以上工程咨詢資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告。壹般投資超過6543.8+000億元的，需要乙級以上工程咨詢資質(甲級工程咨詢資質全國通用)。其次，不同的投資規模需要報不同行政層級的發改委審批。
壹般旅遊開發項目申請，需聘請具有工程咨詢資質的工程咨詢機構撰寫項目可行性研究報告，由旅遊主管部門向國家發展改革委等相關部門提交，需提交的具體材料包括:
項目單位(企業)提出項目申請報告；
具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目可行性研究報告；
旅遊主管部門對項目審批的意見；
項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見書；
國土資源(林業、海洋漁業)部門出具的項目用地(林地、海域)預審意見；
環保部門出具的項目環境影響評價審批意見；
節能評估報告(需工程咨詢資質)或填寫固定資產節能登記表；
營業執照等信息。
上述旅遊開發項目申請所需資料中，需提供“項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見”，需提供項目選址意見，無規劃方案，即無需提交總體規劃方案即可立項。所以沒有說規劃方案做好了才能立項。
但在實際操作中，對於不在城鄉規劃城市/鄉鎮範圍內的旅遊開發項目用地，壹般開發商會先做出規劃方案，這樣總體規劃方案或概念性規劃方案就可以憑此規劃方案上報政府，地方政府及其下屬部門依據規劃方案進行審批。
反思上述程序，我認為很多旅遊發展項目的總綱計劃的編制，並不是旅遊發展商的責任，而是政府的責任。而政府沒有編制規劃的激勵機制，而是由旅遊開發商推動規劃的編制，因為旅遊開發商要投資開發土地，需要規劃。
比如上面提到的千年皇後鎮項目，對於這壹萬畝土地，涉及國有林地、荒山荒地、水域和集體耕地、自留地、村宅基地等土地，以旅遊開發商的名義上報該區域的總體規劃方案是不合理的。根據最新的城鄉規劃法，土地使用必須按照規劃實施。沒有規劃，就談不上建設項目選址是否符合規劃要求。
因此，項目總體規劃應由旅遊主管部門委托具有相應級別以上旅遊規劃資質的旅遊規劃設計機構編制，旅遊開發項目申報旅遊項目時應結合總體規劃的要求。
三。哪些旅遊開發項目需要編制可行性研究報告？
根據上述，並不是所有的旅遊開發項目都需要編制可行性研究報告，而是要看項目所在土地的主管部門、項目用地性質、項目建設內容和投資規模。
在世界自然遺產、文化遺產保護區和自然保護區範圍內，除觀光設施和少量旅遊服務設施外，壹般不允許建設項目。所以沒有項目向國家發改委申請審批，只是建設內容由相應主管部門審批。實踐中，上述保護區內還有建設接待設施、索道等項目，投資規模在654.38+00萬元以上的壹般需報縣級發改委審批或備案。
投資規模3000萬元以上或5000萬元以上(各省投資規模要求不同)需向市發改委主管部門申報。超過6543.8億元或3億元的，應由省發改委審批。
風景名勝區、旅遊度假區、重點文物保護單位和國家A級旅遊景區的設立審批程序，壹般參照國家發改委規定的非限制類行業項目的審批程序。壹般投資規模在3000萬元以上或5000萬元以上的，由市發改委核準，投資規模在6543.8+00萬元以上但不超過上級發改委核準要求的，由縣級發改委核準，超過6543.8+億元或3億元的，