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為什麽香港房價從65438暴跌到0997?

2010,壹場全民競猜開始了,眾多開發商、專家學者、購房者參與其中。估計大家都知道自己猜對了,就是2011的房價走勢。中國人民大學經濟研究所發布的壹份報告揭開了這個大謎題。報告的要點是2011上半年房價將下跌20%。給出的理由是當時的宏觀調控,尤其是房地產調控非常嚴格,開發商的錢開始收緊。到現在2011這壹年已經過去壹大半了,謎底還沒有揭曉,但今天不想探究誰猜對了誰猜錯了。我想探究的是開發商的信貸是否真的收緊了。在《為什麽我們的生活如此無奈》這本書裏,我特意查了當時的真實數據,太可怕了。因為僅2010前三季度,開發商貸款就有6000億。妳知道2009年銀行貸了多少款嗎?告訴妳,是5980億元,很多專家說2009年中國銀行業的特點壹直是巨量信貸。但目前的情況是,2010前三季度發放的貸款甚至比2009年全年還多,同時超過了2007年和2008年的總和。這不是很可怕嗎?通過這壹組數字,我想告訴妳,現在開發商根本不缺錢!換句話說,我們將繼續看到開發商囤積土地和房產。所以我們現在說的房價應該跌或者即將跌,可能更多的是道德,是道德感。然而,正是這種道德判斷,在很大程度上導致了民眾更大的痛苦。我為什麽這麽說?原因很簡單。正是因為壹些所謂的專家說這個房價到處都會跌,老百姓才會有希望。但是實際情況是怎樣的呢?房價壹漲再漲。對於普通人來說,其實已經成了壹種折磨,就像鈍刀割肉,讓妳壹點點死去。還不如幹脆讓大家都幸福地死去。更有意思的是,現在房價是漲是跌,已經構成了新的分水嶺。持不同意見的知識分子分為“唱衰派”和“唱衰派”。其實我覺得這兩個群體有點奇怪。如果是為了打壓房價,那麽我們政府出臺的政策,包括之前出臺的新“國五條”和“國十條”都不會成功。為什麽?因為都是表面的。猜測房價就更可笑了。顯然,這是壹種胡亂猜測,給出的理由根本經不起推敲。當然,不管這些專家學者怎麽吵,我得先聲明壹下。很多人在網上留言說郎教授說的話。我想在這裏明確告訴妳,我不是股評人,也不是理財專家。我從來不預測股市和樓市會怎麽樣。我從不談論這個話題。為什麽?因為我不夠好,也不是我的風格。我只想說說目前的情況是怎麽造成的。這種“北京式”的下跌其實屬於心理按摩,只是暫時緩解大家的情緒,根本沒有觸及問題的本質。問題的本質是什麽?妳想想,為什麽市中心的房價那麽高,還是在漲?而且,就算壹直飆升,為什麽還有那麽多人想在鬧市區買房?妳覺得奇怪嗎?其實也沒什麽奇怪的。原因很簡單,因為所有好的資源都集中在市中心,比如學校,醫院。而我們普通人,為了讓孩子接受更好的教育,為了讓家人生病時接受更好的治療,只能盡量住得離市中心近壹點,這也是為什麽市中心房價那麽高,而且還是供不應求的原因。想想吧。如果把好的資源搬到河北涿州,或者搬到燕郊,北京的二三四環還會這麽擁堵嗎?房價還會這樣嗎?所以現在問題的本質是資源分配制度。如果不從根本上改變這種分配制度,只是想通過某種手段抑制這種旺盛的需求,中心城市的房價根本降不下來。還有壹個問題值得我們關註,就是房價是高是低,應該用什麽樣的指標來衡量?讓我們以北京為例。如果3萬元高,2萬元高,654.38+0.9萬元不算高嗎?所以,其實我們現在進入了壹個誤區。我們把房價的漲跌作為判斷房地產是否危機的最重要指標。我想告訴妳的是,不是說房價漲了就壹定有危機,而是房價跌了就不會有危機。問題沒那麽簡單。最可靠的指標是什麽?是普通人的承受能力。我給妳舉個例子。妳知道香港房地產為什麽會在1997崩盤嗎?如果像媒體說的那樣,妳說索羅斯攻擊香港,那麽我告訴妳,妳完全搞錯了,因為那只是表面現象。根據我們的調查,香港的按揭供款水平在1997金融海嘯前已經很高了,在1994和1995是90%,在1995下降到70%,然後在1996又回升,達到金融海嘯前的最高水平。想想吧。香港的老百姓拿了收入的90%、70%、110%來還房貸,甚至還透支了。他們怎麽花?普通人沒錢消費的結果就是香港經濟的驟然下滑。這種情況持續下去,香港樓市怎麽可能不崩盤?索羅斯的狙擊只是壓死駱駝的最後壹根稻草。而且從中國和香港的國民生產總值可以看出,1998金融危機後的經濟並不是最差的。之後,香港經濟經歷了兩次衰退。2003年非典爆發時,香港的旅遊業和酒店業幾乎倒閉。在這個過程中,房地產價格不斷下跌,經濟不景氣。其中壹個很重要的原因就是月供太高,透支了香港人的錢包。直到這個比例降到30%以下,香港經濟才開始好轉。所以,30%是壹個神奇的數字。為什麽這麽說?我來給妳分析壹下。如果普通人用收入的30%來還房貸,剩下的70%可以花掉。通過消費可以提振經濟,經濟可以穩定增長。那我問妳,房貸負擔70%怎麽辦?那是不是只剩下30%用於消費?妳知道普通人消費能力急劇下降的後果有多可怕嗎?整個經濟將會萎縮。妳想想,如果老百姓不消費,那麽多企業生產的產品賣給誰?產品賣不出去,庫存就會增加。我該怎麽辦?只有裁員。然後什麽關門大吉。這是否形成惡性循環?這太可怕了。這是什麽?蕭條開始了。所以作為壹個國家,壹定要保證老百姓收入最多30%用於還房貸,70%可以用於其他支出,這樣經濟才不會走下坡路,才不會出現蕭條。那麽,我們來估計壹下我們在中國的現狀。在我們中國的壹線城市,如果按照5.22%的房貸利率計算,壹線城市的老百姓負債60%到89%,遠遠超過美國規定的30%。二線城市的老百姓也好不到哪裏去,高達40%到60%。這說明現在的壹線城市很危險。如果貸款利率進壹步提高,比如從目前的5.22%提高到6.07%,壹線城市的月還款比例為63%到95%,二線城市為45%到65%。再來看全國平均水平。如果利率是5.22%,全國平均是47%,如果是6.07%,全國平均是50%。當然,目前我們的比例還沒有美國次貸危機和中港1997崩盤前那麽高,但是50%的比例已經很高了,說明我們現在的樓市並不是壹個健康的樓市。更何況壹線城市最高還款率接近95%,太可怕了。高房價的背後,其實還有壹個更深層次的問題,就是高房價讓我們整個國家的經濟失去了創造力。我不是危言聳聽。想想吧。所有的人都努力工作,努力賺錢。之後他們把所有的錢都投資到哪裏去了?我告訴妳,我沒有投資實業,也沒有花在消費上。基本上買了房子。這是非常病態的,也是最可怕的事情。想想看,對於普通人來說,他們的收入基本都用來還月供了,所以真正的消費減少了。對於有很多閑錢的人來說,本來是想投資點什麽的。但是,壹輪調查下來,他們發現,無論是制造業還是服務業,基本都沒什麽錢可賺。那麽為什麽要費心去做呢?我還是拿去炒房吧。這真的很可怕,因為對於壹個國家來說,整個創造力的下降其實才是最大的危機。妳看,10年前,馬雲花50萬創立阿裏巴巴,馬克的騰訊差不多50萬,陳天橋50萬。都是自己創業差不多50萬。看看現在的年輕人。如果他們手裏有50萬,肯定不會投資創業。那為什麽呢?我肯定是用這50萬付了首付。