拍賣“後遺癥”的根源在哪裏？如何擦亮眼睛選房？如何培育理性健康的合法拍賣行市場？在“3月15”到來之際，記者帶著這些疑問展開了調查。
“拍下房子的照片，原來的主人住在正在施工的樓上。”
記者通過查閱分析裁判文書網的相關案例了解到，目前關於合法拍賣行的糾紛類型壹般有以下幾種:原房主難以騰退，而我的房子住不下或者住得很尷尬；購買法國拍賣行卻發現需要繳納大量稅費；法律拍賣行是“殘疾人”:不能呆在家裏，不能上學。
近日，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的壹起案件顯示，2018，李某通過司法拍賣購買了壹套三層房屋，並辦理了不動產登記證。但在房屋樓頂，有兩間磚混房屋是原房主李私自搭建的，屬於違章建築。
“因為這兩個房間沒有產權證，不在拍賣範圍內，所以對方認為他們還有權利住在這裏。”李別無選擇，只好訴諸法院解決。在法院判決李拆除樓頂的兩棟房屋後，購房者才得以裝修並入住。
“這件事暴露了被執行人霍奇波特退休期間財產難以界定的問題。”北京盈科(杭州)律師事務所律師甘海濱表示，尤其是在房屋租賃、承包等案件中。，部分被執行人在房屋使用過程中對房屋進行了裝修或加裝設施，為後續的糾紛埋下了隱患。
拍賣行後續的“大額稅費”往往讓買家始料未及。2019杭州某企業通過網絡拍賣平臺競得壹處房產，價格高達6800萬元。但在產權過戶過程中得知，土地增值稅必須按照“清算征收”的方式計算，加上其他“增值稅”和“印花稅”，共計近4000萬元。
這家企業的負責人表示，原拍賣公告中並未明確披露該信息，但按照公告進行產權轉讓所產生的所有稅費均由買方全額承擔。“這麽高的稅費，嚴重超出了企業的承受能力，所以過戶手續壹直拖到現在。”
除了擔心稅費，也有意向買家表示，由於合法拍賣行賬目復雜，程度難以保證，只能望而卻步。
拍賣“後遺癥”的根源在哪裏？
業內人士表示，壹般拍賣行的起拍價都是評估價的7折。如果拍賣的話，在這個基礎上打八折。所以，相比新房和二手房，期房可能成為價格窪地；此外，部分城市未將期房納入限購名單，也在壹定程度上推高了市場熱情。
阿裏拍賣數據顯示，自2017全面推廣線上拍賣以來，拍賣行數量壹直呈上升趨勢，從2017的24.22萬家增長到2019的47.45萬家。
受訪專家和業內人士表示，實際拍賣行產生糾紛的比例並不高，但由於市場熱度高、涉案金額大、約束事項多，很多糾紛容易成為輿論焦點。
——進退維谷、協調難:法院執行面臨痼疾。記者了解到，根據最高人民法院的司法解釋，執行法院有騰退房屋的義務。然而，現實中，依法拍賣騰空房屋壹直是基層法院執行的難點。
此外，在司法實踐中，法院還面臨拍賣異地房產的情況。後續的房產過戶，買受人居住等。可能需要法院與異地職能部門對接。在實際執行過程中，協調存在困難。
——信息分散，取之不盡。司法實踐中，合法拍賣行涉及的信息比較分散，如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違法建設等。，屬於很多部門的管理。
甘海濱說，目前法院“案多案少”的情況還普遍存在，尤其是執行部門。很多信息核實還是需要法官“上門”；同時，有些問題法院無權認定，導致信息難以充分公開。比如在房屋租賃、承包等壹些情況下。，被執行人對被執行房屋進行了裝修，甚至修建了大量違法建築。“因為涉及到當事人的實體權利，法院無權在執行程序中作出認定。”
——市場秩序有待改善。記者調查發現，壹些城市的合法拍賣房屋市場存在“黑中介”。他們打著服務司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元的定金，然後通過為其辦理虛假房產證，或者聲稱房屋拍賣失敗，定金不退等方式，直接將錢據為己有，導致購房者“空房子、空錢”。
上海蘭亭(杭州)律師事務所主任律師包樂東表示，此外，在近期房市火爆的背後，部分炒房者的進入也影響了市場秩序。“壹些非法購房也蔓延到了合法拍賣行的領域。比如‘反向抵押’的方法:先全額貸款拍房子，交房後去銀行抵押房子，申請企業貸款或商業貸款。這種給銀行的房貸利率比正常房貸低。”
健康理性的市場仍需要各方的共同努力
針對拍賣行市場過熱的問題，近期全國多個城市出臺政策，將拍賣行納入限購範圍，這也體現了地方對拍賣行市場監管的關註和重視。
“要完善拍賣市場，應該進壹步規範各方行為。競買人應抱著更加理性審慎的態度選擇拍賣行，了解交易規則和潛在風險，如需要繳納的稅費等。如果遇到專業問題，可以向法律工作者求助。職能部門要進壹步開放數據，為購房者消除‘信息盲區’。”包樂東說。
此外，包樂東還建議，房地產監管等相關職能部門應加大對壹些黑中介和非法炒房者的打擊力度，凈化市場環境。比如對聲稱“只有通過中介才能合法買房”、“受法院委托”隨意收取中介費、利用合法購房推高周邊二手房價格等行為進行處罰。
記者了解到，為提高司法拍賣的透明度和公正性，浙江省壹改以往執行法官現場詢問的傳統模式，通過打通跨部門數據，實現拍賣前“壹門聯審”:由法院牽頭，10余名自然資源、稅務、綜合行政執法* * *等相關部門對擬處置不動產的各種情況進行詳細核查，建立了嚴格的預審機制，減少了“問題房”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，健康理性市場的培育和建設，仍然需要各方的共同努力，讓拍賣行回歸司法拍賣的初衷，即處置相關人的財產，維護社會正義。
“合法拍賣房屋市場的健康發展將有助於解決司法糾紛和債務問題。後續應該建立壹套部門聯動管理機制，真正降低風險，杜絕投機，回歸住房屬性。如果做得好，還可以成為購房者解決住房問題的壹個房源渠道。”嚴躍進說。