2014年底，江西贛州常發房地產有限公司、贛州殷新房地產有限公司相繼破產，且兩家公司法定代表人為同壹人，成為贛州房地產公司破產第壹案。壹時間，新壹年的房地產市場沈浸在壹片蕭瑟中:2015會成為房企(尤其是中小房企)的破產年嗎？
董事破產，意味著在建樓盤很可能面臨“爛尾”的窘境。剛需買房的人不禁捏了壹把汗——如果真的買了爛尾樓怎麽辦？
房企處境不妙
國家統計局近日公布的數據顯示，2014年中國房地產投資增速壹路下滑，房企到位資金增速放緩，開發商越來越難拿到錢。2014年，房地產開發企業投資1 ~ 11.01.5萬億元，同比增長0。
. 6%，而在2013的前11個月，這個數字是27%。統計局公布的數據還顯示，2014年同期民間固定資產投資增長17.9%。
“大量房地產開發企業將面臨資金鏈斷裂的危險，房地產企業倒閉潮已經不遠了。”經濟學家、北京市政協委員馬光遠在接受記者采訪時表示，2065年438+04年，國有房企資金成本普遍上漲約18%，資本正在加速逃離房地產。為民地產策劃智庫總經理蔡為民(博客，微博)認為，剛剛過去的2014，對於開發商來說，不是“真正的艱難時期”，而是“即將到來的好時機”。
由此可見，隨著房地產數據的惡化，以及庫存和資金鏈的持續壓力，房企很可能在2015年遭遇“優勝劣汰”的局面。在這樣的環境下，開發商資金鏈斷裂甚至破產導致的“爛尾樓”現象是可以預見的。
爛尾樓是怎麽形成的
爛尾樓通常是指已完成用地和規劃手續，項目開工後因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛而停工壹年以上的房地產項目。此外，因產權糾紛或工程質量不合格而停工的項目也算作爛尾樓。
爛尾樓形成的原因可以說是多方面的。現實中有很多真實的例子，包括在建建築的開發商破產、建設資金不足、工程涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工等。但最常見的原因是資金鏈斷裂，項目爛尾，開發商拿不到錢，銀行不願意繼續貸款，項目無法轉讓給其他投資者，最終形成無人問津的爛尾樓，讓購房者無所適從。
搞清楚產權歸屬
總的來說，爛尾樓也是貸款銀行和地方政府的壹塊“心病”。過去幾年，不斷有爛尾樓興建、復修、活化的案例。但萬壹購房者真的遇到爛尾樓，首先要學會“自救”，盡可能通過法律手段維護自己的權益。
根據規定，房地產企業破產宣告時，或者人民法院受理破產申請後，房屋尚未建成的，管理人決定不再繼續建設未建成的房屋，將導致破產企業不能履行對購房人的債務。根據買房和收房方式的不同，可以分為按揭貸款買房和分期付款給賣方兩種情況。這兩種購房方式在房地產企業破產時會對房屋的所有權產生不同的影響。所以，購房者首先要咨詢專業的法律咨詢，搞清楚自己的權利。總之，有產權在手，總比壹無所有好。
同時，業內人士指出，開發商破產後，購房者仍可按程序向房管部門申請房產證:1。購房人應到工商行政管理部門查詢商品房開發企業是否已按法定程序註銷；2.已經依法註銷的，買受人可以憑工商部門出具的開發商依法註銷證明，以及原商品房買賣合同、個人身份證等辦證過程中需要買受人出具的材料，向房產管理部門申請辦理房產證。核實後，房管部門予以處理。
循序漸進的談判和權利保護
在搞清楚產權歸屬後，購房者要和其他業主壹起努力爭取最大限度的法律支持。
首先，如果購買的房產只是有可能“爛尾”，可以嘗試給開發商壹些時間。如果能在短時間內籌集到資金，完成後續項目，就能把買家的損失降到最低。
其次，如果開發商因為資不抵債而破產，遇到“爛尾”危機，房子是無法返還給開發商的。因為退房後，購房者拿不到購房款，只能拿到壹張收據或借條。買家和開發商的關系會從買賣變成債權債務關系。如果開發商最終因資不抵債而不得不宣告破產，其資產被法院拍賣，那麽根據破產法的規定，消費者比普通債權人更有可能從開發商處獲得賠償(尤其是消費者已經通過預購取得了物權的情況下)。
另外，如果決定起訴開發商，業主也必須同意齊新。如果其他業主打官司勝訴並獲得賠償，部分業主可能因為等待開發商完成工程而沒有及時起訴，最終得不到賠償。
提前計劃也很重要。
當然，作為消費者，買家在爛尾樓出現時總是處於弱勢地位。與其在事故發生後費時費力維權，不如事先利用好主動權，對開發商進行全面了解。由於目前的房地產預售制度，根據相關規定，資質和手續不全的開發商，沒有工商登記和稅務登記是不能建設的，包括五證不全、兩本不全的開發商，更是屢見不鮮。
壹般情況下，規模大、資金雄厚、口碑高的大品牌開發商會相對靠譜，而那些剛轉型、經驗不足的中小開發商，在目前的形勢下更應該關註買家。當然，直接買現房，即買即住，是壹種保險的方式。
此外，爛尾樓的產權對買家來說尤為重要。業內人士提醒，在購買時，首先要確定房屋的銷售手續和產權是否清晰，是否已經被銀行抵押；其次，首先要向賣方確定房屋是否有產權證和銷售許可證；然後了解房子是否有抵押，如果有，弄清楚抵押期限，如何解除抵押；最後，如果是拍賣行，要明確是否辦理了財產過戶手續等等。
(以上回答發布於2015-06-29。目前的購房政策請參考實際情況。)
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