燕郊3萬，香河2萬+，大廠2萬+。看到北京周邊的樓市越來越長，越來越瘋狂，壹些投資者把目光放得更遠。最近唐山成了中介最喜歡的地區。由於價格低廉，唐山也吸引了許多外地購房者。但無論從目前調控的時機、通勤、樓市分化的現狀以及唐山的經濟困局來看，都有可能因為貪小便宜而投資唐山成為接盤俠。
北京周邊的樓市超乎很多人的想象，目前沒有剎車的跡象。對於這些區域來說，房價漲幅早已超過本地人的購買力，巨大的市場存量只能靠外來投資需求來解決，其中很大壹部分是北京的外溢需求。以至於現在房價破兩萬沖上三萬，北京所謂百萬元置業的時代已經壹去不復返了。
正因為如此，很多投資者開始關註永清、淶水乃至霸州、唐山的樓市。尤其是唐山，最近宣傳力度很大。我的朋友圈不時被唐山的房產信息轟炸，咨詢唐山樓市的朋友越來越多。唐山樓市現狀如何？值得投資嗎？最近我去唐山幫妳了解壹下。
繁榮背後的隱患
165438+10月23日早上8點多，我上了三河市燕郊到唐山古冶區的班車，壹行30多人直到9點多才到。我們到項目的時候已經是中午11: 50了。
記者向高德導航核實。該項目距天安門廣場213公裏，距唐山市中心28公裏。
9:08，出發去唐山！
我們去的那棟樓叫金山之都，總建築面積47萬平方米。項目整體感覺還不錯，超市、公園、學校等配套比較齊全，但距離項目300多米的地方有幾個大煙囪，煙囪呼呼往外冒濃濃的白煙，讓人感覺不舒服。據了解，古冶區是全國重要的煤炭基地，煤炭行業周邊工廠眾多，環境自然惡劣，唐山也因此成為眾所周知的霧霾之地。
在項目的沙盤前，忙碌的銷售人員接待著壹波又壹波的購房者。接待區也站滿了前來看房的人，整個售樓處壹片熱鬧景象。“另壹套已經定好了。看好了就趕緊交定金。”經紀人小李壹直在催我。
小李沒有“嚇”自己做交易。同車去的30多人，3個人訂了房，其中壹個訂了兩套，* * *敲定了4套。據我所知，整個項目當天賣了不下十套。
位置遠，環境差。為什麽該項目仍然如此受追捧？記者分析有兩個最重要的原因。第壹，價格低。項目均價5100元，相比燕郊等地簡直太便宜了。第二，零首付。買家只需支付電商認購的8萬元資金。房子再大，他們也只需要月供，不需要付首付。這種低投資成本吸引了很多買家。
小夥子極力向大家推銷項目，其中京唐高鐵被反復提及。他說:“坐高鐵到北京不到壹個小時。”但是這個項目距離唐山站有20多公裏。
為了滿足購房者的投資需求，唐山很多項目還提供更名服務。說白了就是默認和配合購房者“買樓”。“唐山路北區王鼎90小區，首付電商可以壓房，明年五壹前免費更名。從短期投資的角度，不需要貸款，投資20萬，明年賺20萬。”這是我熟悉的經紀人給記者推薦的項目。據他介紹，唐山能“壓房”的項目不在少數。
“低價、高鐵、京津冀壹體化”是券商愛提的詞。正是因為這些“優勢”，壹些投資者湧向唐山。165438+10月25日，唐山豐南區1號唐人街項目開盤，來自北京、天津等地的客戶迅速擠滿了售樓處，壹天銷售超過100套。
資料顯示，自6月5438+00以來，唐山房產價格逐日上漲。唐山路北、海港開發區、灤南、灤縣、遷西區等多個樓盤相繼提價，多盤、兩室、三室公寓銷售火爆。剩下的房子大多是140平米甚至200平米左右的大戶型。
隨著京唐城際鐵路的消息傳出，壹批來自北京等地區的投資客看中了唐山房地產市場未來的發展空間，近期積極在唐山各大項目售樓處間尋求投資機會。這批購買力為唐山房地產市場註入了活力，同時也激勵了壹批唐山地區的購房者入市。市場購買力的集中釋放，帶動了唐山很多樓盤的發展。
但繁榮的背後，卻是頻頻隱憂。得知去湯山看房，中原地產首席分析師張大偉和亞豪機構市場總監郭毅都表示“是個大坑”。據了解，唐山樓市供大於求，市場過度開發，潛在供應量驚人。隨著近幾年唐山經濟的不景氣，商業地產的情況比住宅還要糟糕。有的賣了4萬元/平米-5萬元/平米，現在日租才2元/平米。"
二手房方面，由於大量新房滯銷，唐山二手房成交並不活躍。以二手房中介最集中的唐山市為例，2015年二手房交易量僅為44萬平方米，相當於當年市區兩個月的新房交易量。路北區成交均價6500元/平方米，路南區6000元/平方米，均低於市區新房銷售價格。
風險幾何？風險很大！
唐山在三四線城市中比較典型:城市規模小，經濟相對發達；幾家效益不錯的國企，為唐山當地絕大多數人口提供了就業機會。唐山外地人不多，本地人口產出相對有限。這使得唐山缺少兩個在其他城市購房的重要人群，即外來人口和返鄉置業人群，而本地家庭對住房的需求相對有限。
數據顯示，截至2015年末，唐山市住宅、商業(有預售證的項目)可售面積約15萬平方米，市區400多萬平方米。2015年唐山市區和市區月均銷售面積分別為50多萬平方米和22萬平方米。從可售面積來看，唐山市住宅和商業項目的節奏分別為30個月和18個月。
唐山作為典型的三線城市，外來人口有限，不存在需求大幅增長的可能。前幾年壹線城市限購。很多大開發商看好唐山這個GDP和人口都不錯的三線城市，蜂擁而至想分壹杯羹。此外，政府還調整了當時的土地出讓規模，使得唐山開始了持續多年的大規模開發。最終，當地的住宅和商業項目遠遠超過了市場需求，導致價格滯漲，數百萬平方米被擱置。
唐山很多樓盤空置率很高。
由於巨大的壓力，近年來，唐山爛尾樓和嚴重延遲交付的現象頻繁出現。“開發商收錢不蓋房子真的是騙人。”“開發商都跑路了，房子還能交房嗎？”“開發商延遲交房進度，擅自更改戶型”...這是唐山部分樓盤業主向媒體投訴的內容，投訴原因多為開發商不作為、跑路、拖延交房等。
唐十裏項目位於路北區龍澤路與朝陽路交叉口東側，由唐山麒麟正東房地產開發有限公司開發，建築面積約39.6萬平方米。推出61-123平米住宅產品。該項目於2013年2月建成，2014年5月開盤。原交房日期為2016年4月，但2014年8月封頂，此後壹直停交。售樓處大門緊鎖，人去樓空，項目壹直處於停滯狀態。
與爛尾樓唐詩同屬壹家開發商的眉佳廣場項目，在爛尾樓的路上磕磕絆絆走了6年。位於路北區長寧路與龍澤路交叉口西南，建築面積約380，000平方米。全樓7棟，其中1為國際級公寓，6棟為住宅。約63.86平方米，約101平方米，103平方米，108平方米，約131平方米，136平方米。項目推廣將享受紅星美凱龍和綜合購物中心。但截至目前，商業項目仍處於停工狀態。
位於唐山高新區建設路東側、慶南路北側，項目已竣工，但遲遲未交房。開發商已經兩年沒有出面了。目前仍無施工跡象，工地大門緊鎖，雜草叢生。售樓處只有壹個工作人員。據其介紹，目前還沒有項目開工的消息，交付時間也不清楚。
在這樣的數據和現實面前，如果還有人陸續趕到唐山，為了獲得和燕郊、香河壹樣的回報，恐怕只能適當接受了！
唐山樓市為什麽是“大坑”？
★相對於燕郊、香河、大廠等北京周邊地區，唐山離北京太遠，沒有地理優勢。
★樓市飽和，空置房多。
★人才流失，外來人口少。
★不是國際化城市，城市資源配套不完善。
★是重工業城市，空氣汙染嚴重，不宜居住。
★經濟不景氣，產能過剩，人均收入低。