(作者:於，本文轉載自微信微信官方賬號“樓”，鳳凰地產已獲授權)
2019，堪稱杭州樓市的“交房年”。
據不完全統計，全年預計交付145張，較去年增長壹半。僅5-6月，城八區就有14套，近萬套房源交付。
每到交付季，各大開發商都“坐立不安”，提前幾個月準備。
畢竟對於購房者來說，幾百萬的房子絕對是人生最大的大事之壹。在期待收樓的時候，發現房子有問題，能不生氣嗎？
對於壹些小的質量缺陷，在房價上行期，購房者往往會選擇“大肚能容”的處理方式，通過協商基本不會“撕破臉皮”。
比如去年鬧得沸沸揚揚的未來海岸退房事件(前後定價不符)，真正退房的人寥寥無幾。
但如果真的遇到質量問題，能順利退房甚至獲得賠償嗎？
退房的原因有很多，但需要註意的是，除非房屋本身存在嚴重的質量問題，否則會影響業主的居住。否則不經開發商同意，不容易退房。
即使質量有問題，也不壹定能退換。
比如因為房屋高度不達標，老李順利退房，拿到了賠償；小吳燦只能打掉他的牙，咽下血。為什麽？
今天地板的故事就通過這兩個案例的分析，告訴妳如何更好的維護自己的權益。
零件1
案例壹:無法結賬。
2012，165438年10月，小吳購買了壹套獨棟別墅，合同約定高度為2.8米。2015 10，小吳收到開發商的交房通知，順利收房。
5438年6月+同年2月，小吳裝修房屋時，發現三樓高度為2.8m，但比設計圖低了500px。
2017年3月，小吳以房地產公司交付的房屋高度與設計圖紙不符，構成根本違約為由，向法院起訴，要求:1，解除商品房買賣合同；2.返還購房款，賠償利息損失。
法院駁回了小吳的訴訟請求，理由是涉案房屋質量可以修復，且小吳已在預定期限內行使了壹年以上的解除權。
案例二:順利退房
老李比小吳幸運多了。
2012，11年10月，老李買了壹套聯排別墅，合同規定層高3米。2014，1年6月，老李發現三樓部分房屋高度不足3米，拒絕收房。
2014 12，老李以房屋三層高度不符合合同約定的3米為由，向房地產公司提交了書面拒絕。
因房地產公司不同意退房，老李起訴至法院，要求:1，解除商品房買賣合同；2.退還購房款，賠償購房利息損失。
法院認定房屋三層未達到合同約定的3米高度，因設計問題無法整改高度。房地產公司已構成根本違約，決定解除商品房買賣合同:
房地產公司將購房款退還給老李，並按照中國人民銀行同期貸款基準利率賠償房價款交付之日至退款之日的利息損失。
第二部分
同樣身高不達標，為什麽法院的判決完全相反？
在回答這個問題之前，我們先明確兩個概念。第壹:可以檢查出什麽樣的質量問題？
《合同法》第148條規定，因標的物不符合質量要求，致使無法實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第13條規定，因房屋質量嚴重影響正常居住和使用，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題。在保修期內，賣方應承擔維修責任...
根據上述法律規定，我們認為房屋返還必須符合以下條件:(1)房屋質量不符合約定標準；(2)質量問題嚴重影響住宅使用的；(3)質量問題無法修復或修復後達不到使用目的。
這裏的“影響嚴重”和“達不到使用目的”的標準在實際案例中是相當高的，大多需要有資質的鑒定機構出具專業意見才能認定。
比如園林綠化不如宣傳；精裝質量存在瑕疵，不屬於嚴重影響住宅使用且無法修復的嚴重質量問題。如果不能達到合同目的，是不可能退房的。
但如果地基沈降、房屋傾斜、承重柱、墻、梁、板開裂變形超過安全限值，無法修復或壹次修復後仍超過安全限值，則可以退房。
案例中，小吳是獨棟別墅，檢查後可以修繕，基本不能退房；而且老李的聯排別墅修不了，可以退房。
第三部分
但這不足以解釋為什麽老李勝訴，小吳被拒。
因此，我們必須理解第二個法律概念:撤銷權的行使期限。
法律賦予當事人在有約定或法定事由時解除合同的權利。但如果壹方在取得撤銷權的同時，長期不行使權利，則雙方的合同關系將始終處於不確定狀態。
因此，從交易效率和交易安全兩方面考慮，《合同法》第95條對行使撤銷權的期限進行了限制:
“法律規定或者當事人約定行使終止權的期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定行使撤銷權的期限，經對方催告後在合理期限內未行使的，該權利消滅。”
由於上述規定未明確具體期限，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)第15條規定“根據合同法第九十四條的規定， 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，壹方當事人請求解除合同的。
法律沒有規定或者當事人沒有約定的，行使撤銷權的合理期限為對方催告後三個月。對方未要求通知的，撤銷權自撤銷權發生之日起壹年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。"
也就是說，壹方在發現對方違約後請求解除商品房買賣合同的最長時間是1年。並且根據法律規定，65，438+0年的期間為預定期間。權利人未在法律規定的期限內行使權利的，其權利被排除，不得以任何理由中止、中斷或者延長。
實踐中，關於商品房買賣合同司法解釋第15條如何適用仍存在爭議，即1期間是適用於房屋質量問題等嚴重影響住宅使用的所有撤銷權情形，還是僅適用於延期交付房屋/延期支付購房款的情形？
參考《廣東省高級人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件若幹問題的指導意見》第1條。“人民法院審理《城市房地產管理法》實施後訂立的商品房買賣合同壹審、二審糾紛案件時，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第15條第2款規定了行使合同解除權的期限。但是，對方當事人確實不能履行合同主要義務的除外。”
我認為，除非當事人確實無法履行合同的主要義務，如房屋主體結構質量不合格，房屋存在嚴重質量問題無法修復或修復後無法達到使用目的，否則應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第15條第二款中關於1年內行使撤銷權的約定期間的規定。
因此，老李能夠如願退房並獲得賠償，是因為他在規定的年度內如期提起了訴訟。
但小吳在2015年6月才接手該房屋，直到2017年6月才向法院提起訴訟。時間已經超過了壹年的最大有效行使期限，他自然得不到法院支持。
律師提醒
1，房屋交付時及時驗收。
驗房是買家收房最關鍵的壹步。填寫發貨驗收單時註意以下幾點:
(1)如實填寫房屋存在的質量問題並註明拒收；(2)在驗收單空白處寫上與開發公司協商的修復時間和修復後開發公司再次通知的交付方式；(3)要求開發公司提供房屋驗收單壹式兩份，自己留壹份。
房屋修繕前，買受人有權拒絕辦理繳納相關稅費、簽署物業管理文件等後續交房手續。
2、發現質量問題應及時行使終止權，防止權利損失。
買受人在訂立商品房買賣合同時，應當及時關註和監督對方的履約情況。壹旦違約原因發生，及時行使解除權，避免權利損失和合法權益無法維護。
法律不保護睡大覺的人的權利。
作者:
於律師，浙江澤達律師事務所民商疑難案件工作室。
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