中海物業經理範斌，從業近20年，只能說“做房地產相關業務”成為項目經理合夥人；從被動參與管理到主動改善服務；不僅完成了自身角色的轉變，還與行業壹起，以疫情為契機，打開了社區增值服務的想象空間，物業業主逐漸成為人們美好生活“最後壹公裏”的守護者。
誤入行當只能說是“房地產相關”
1981年，深圳第壹家物業管理公司成立，填補了中國大陸沒有物業管理的歷史空白。
範斌進入物業管理行業是在2003年，距離深圳第壹個商品房小區東湖麗園開啟中國物業管理新篇章的十多年後。也就是那壹年，範斌與業內號稱“中國第壹管家”的中海地產結緣。
“俗話說‘女怕嫁錯人，男怕入錯行’。2003年剛開始進入物業行業的時候，真的覺得自己入錯行了。因為當時的社會環境其實對物業是非常偏見的，壹提到物業，大家潛意識裏就覺得這個行業‘低人壹等’。”範斌回憶，剛入職的時候，外人問他在做什麽，他壹般會總結為“房地產相關”。
而這樣的“避重就輕的話”在範斌的其他物業同行和同事口中並不少見。範斌表示，雖然當時物業管理的概念已經破土而出，並且隨著各地商品房的開發，在全國範圍內生根發芽，但是業界對物業的認識還處於比較初級的階段。說到物業是做什麽的，大家的傳統印象還是停留在保安，保潔，維修。
範斌加入中海地產後的第壹個崗位是小區保安管理員。當時他23歲，主要負責項目的安全管理和公共秩序的維護。剛剛收房的中海富源，成了“魯籍京漂”範斌未來三年的落腳點。
“邊緣行業，存在感低，認同感低，是我剛參加工作時對物業管理相關工作的第壹印象。”在範斌看來，自己和同事對物業行業的“不自信”，歸根結底是時代造成的。在當時，以前的物業壹般被認為是房地產企業售後部門的延伸，大部分物業公司並未“分離”，外界大多將物業視為房地產開發無利可圖的“附屬品”。在開發型房企中，地產板塊排名靠後，資本市場更是“不屑壹顧”。
惡劣的環境還是可以暫時逃離的，前期小區艱難的管理工作讓範斌感到壓抑。範斌說，早些年，業主們似乎很自然地站在了物業公司的對立面。業主認為，物業管理公司作為商業公司，是為了賺錢；物業公司認為，業主既要服務好，又要價格最低，工作特別艱難，雙方關系壹度緊張。
“比如停車管理，當時壹些車主的配合度很低，私家車亂停亂放，屢禁不止。有時候在苦口婆心的勸說下，對方會問我‘妳為什麽要管我？’"範斌坦言，在工作的最初幾年，偶爾會閃現離職的念頭，但由於種種原因未能離開。後來2008年趕上全球金融危機，見證了國內很多行業的起起落落。範斌突然覺得目前相對穩定的財產地位給了他很大的安全感。
“在金融危機期間，有很多人失業。相比較而言，我們業主的工作很穩定。那時候我開始意識到，不能只把物業工作當成壹個短暫的差事，而應該把努力發展成我的長期事業。”範斌說，從那壹年開始，他開始重新思考自己未來的職業規劃，最終選擇留在物業。
買房不僅要看地段，還要看好的物業。
從物業管理最基礎的保安工作做起，三年後的2006年5月，範斌從壹個小區的小小保安主管，逐漸晉升為北京中海物業中海福苑分公司的保安主管。
崗位的提升，伴隨著工作內容的增加，從最初負責單個項目的安全管理和公共秩序維護，升級為帶領部門按照品控標準維護園區公共秩序，確保項目安全，負責1/4園區物業費的收取和項目的對外事務聯絡。
幾年下來，除了做好本職工作，爭取更多的物業費收繳率也成了範斌的重要工作內容。
“總結壹下，業主拒交物業費壹般有兩種情況:壹種是擁有產權但常年不在小區居住的業主，因為不享受物業服務而拒交物業費；另壹方面，壹些之前住在‘物業失控’的老小區的業主，還停留在每年幾十塊衛生費的階段，所以不願意為我們這種市場化的物業公司收費。”談到物業費收取過程中的困難，範斌舉了壹個例子。物業人員就物業費問題上門拜訪時，有的業主閉門不出，拒絕溝通。有點含糊，壹拖再拖。反應最激烈的業主甚至選擇與物業公司“對簿公堂”。
“在傳統的置業觀念中，‘買房看地段’被奉為金科玉律。很多業主在關註地段和配套設施之外，往往忽略了小區物業管理的重要性。其實也不難理解，因為大部分小區的物業服務都是比較隱蔽的，長期的價值很難在眼前看到，所以業主對物業會缺乏感知。”範斌說，為了改變業主這種固化的認知，物業能做的就是做好基礎服務，努力獲得業主的認可。
範斌說，與業主建立互信的過程並不簡單。物業與所在業主之間良性關系的建立，源於壹次次危機的“幫助”。
範斌回憶說，2065438+2008年8月8日淩晨3點40分，在沒有明確天氣預警的情況下，毗鄰北京東五環的王四營地區突然下起了暴雨。受持續強降雨影響，樊斌當時負責的項目周邊管網排水能力和土壤滲透率瞬間達到飽和，不少小區業主陸續反映家中室內反水。為了保證對經營戶的損失降到最低，範斌及時召集隊伍，迅速啟動防汛搶險預案。
“連續幾天，我帶領我的人幫助小區業主排水，檢查漏水，搬物品，處理大量停電。經過四天四夜幾乎不眠不休的有序救援，小區業主家中的損失被有效控制在最低限度。”範斌說，正是通過這樣的反復努力，物業和業主的距離越來越近。
與業主建立互信的過程，也是由“國戰國疫”的契機推動的。2020年6月23日，武漢進入“封城時間”。武漢封城第二天，2020年6月24日，北京正式啟動突發公共衛生事件壹級響應機制，吹響了抗擊疫情的“最強戰鬥警報”。
範斌回憶，在“全國疫情”的背景下，救治第壹線在醫院，防控第壹線在社區。作為基層的“最後壹公裏”，物業的服務價值開始凸顯，物業管理在社區治理中的作用也受到重視。在小區門禁、測溫、消毒滅菌、防疫口罩藥品和物資發放、疫情登記上報、知識普及、廣泛宣傳協調等方面，，物業業主承擔了很多基層組織的工作，有效融入政府疫情防控體系，壹定程度上解決了社區居民信息不足、基層政府人員不足的問題。這也為後續的政策友好打下了堅實的基礎。
“可以說，在疫情期間，物業管理服務已經超越了合同和法律確定的義務邊界。從公司經營來看，本次疫情明顯加大了物業運營的成本壓力，主要體現在采購防疫物資的硬成本和人力的軟成本上。”範斌介紹，以中海安德魯斯小區20萬平方米項目為例，防疫相關物業費用每天需要4000元左右，每月額外支出約65438+萬元，約占成本增量的15%。
好的變化也在發生。範斌說，經過這次疫情，物業公司和業主之間的附著力增強了，業主在物業相關工作中的配合度也有了明顯提高。疫情期間，大部分業主開始自願繳納物業費。“以中海安德魯斯小區為例。早些年，每年物業費收繳率能達到80%左右，感覺很不錯。但是近年來，尤其是疫情發生後，這個小區目前半年物業費收繳率在80%左右，到年底基本實現100%收繳。”範斌說。
努力成為美好生活“最後壹公裏”的守護者。
2021是範斌進入房產領域的18年。據範斌介紹，物業管理行業正呈現出前所未有的繁榮，“變革與機遇”成為物業管理領域發展的關鍵詞。今年是“十四五”的開局之年，也是中海地產實施“1155”戰略目標的第壹年。今年，範斌也換了壹個新身份:2021年初，中海物業集團正式啟動項目總經理合夥人制改革，範斌出任中海物業北京公司朝陽區負責人。
據範斌介紹，作為小區負責人，他目前管理著安全、環境、工程、家政、宣傳等五大線200多名物業員工，為4個規模上萬人的住宅小區提供物業服務。
“物業行業發展的40年，物業管理事業從無到有，從小到大，從亂到治。如今，經過多年的不懈奮鬥，物業人在平凡的崗位上做出了很多不俗的成績，物業人正在從幕後走向臺前。物業行業的形象被顛覆了，‘地產附屬品’的標簽被撕掉了。”從入職開始，他就羞於向外人解釋自己的職業生涯。目前，範斌已經成為物業管理行業的代言人。
在範斌看來，從被動參與管理到主動提升服務，目前的物業管理行業已經完成了從“管理者”到“服務員”的角色轉變。範斌自豪地說，除了基礎服務，以疫情為契機，進壹步打開了社區增值服務的想象空間。
“幾十年前，物業管理行業只為住宅和商業寫字樓提供基本的清潔和保安服務；截至目前，業務範圍已涵蓋基礎服務的保潔、安保、綠化、設施設備維護等，並發展了家政、配送、停車場管理、市政環衛、客戶服務、會議接待、案件禮儀等延伸服務。”談及業主現階段的增值服務，範斌表示，具體包括社區資產管理、家居生活服務、商業服務運營。其中涉及二手房交易、租賃、托管、家裝、新零售、家政服務、旅遊休閑、教育培訓、健康養老、汽車服務等多個方面。
值得壹提的是，讓“物業老兵”範斌欣喜的變化是，經過多年的精耕細作和創新發展，物業行業再次迎來了歷史機遇。在技術的加持下，智能管理和智慧社區如雨後春筍般湧現，商業模式和管理方式的創新與變革也取得了長足的進步。物業行業正在走向全場景智能服務，成為未來智慧社區發展的風向標。
毋庸置疑，目前，物業管理行業已經成長為壹個新時代的風口，不僅受到國家政策的支持，也越來越受到資本的青睞。
在政策上，國家越來越重視引導物業管理行業向更高質量發展。2021年初，十部門聯合發布的《關於加強和改進住宅物業管理的通知》明確提出，要加快物業服務發展，推動物業服務向高品質、多元化升級，極大地提振了物業管理板塊的氛圍；“十四五”規劃建議甚至首次提及物業行業，提出“提高物業服務的覆蓋面、質量和標準化水平”，提升城市治理水平，為行業高質量發展指明方向。
在市場上，越來越多的物業服務相關企業如雨後春筍般在全國各地出現。
據天眼查專業版數據顯示，截至目前，全國共有超過284萬家企業的名稱或經營範圍中包含“物業”字樣，其中超過70%的物業服務相關企業成立時間在五年以內。值得壹提的是，近五年來，我國物業服務相關註冊企業總數呈整體增長趨勢，年增長率保持在21%以上。2020年“全民流行病”，中國新增物業服務相關企業超過55萬家，增速超過23%，為歷史最高。截至7月20日，以工商登記為基礎，2021上半年新增物業服務相關企業59萬余家。
“通過這些年的變化和物業管理行業的快速發展，我們逐漸給了業主很多信心。現在，如果人們要問我是做什麽的，我會自豪地說‘我是做物業的’。”範斌笑著說，水大，魚大。在物業管理領域大發展的背景下，行業的發展，企業的發展，把物業管理行業和業主推到了時代的面前。房產主正在成為人們美好生活“最後壹公裏”的守護者。