“認房又認貸”被認為是頗具影響力的樓市收緊政策，如今有集體松動的跡象。
近日，包括南京、蘇州、無錫在內的熱點城市傳出優化或取消“認房認貸”的消息，即對於再次購房者，最低首付比例可降至30%。此外，非熱點城市福州、連雲港對“認房又認貸”進行了松綁。
雖然上述部分城市未發文，部分城市在輿論壓力下仍“暫緩執行”，但在業內人士看來，“賣壹套買壹套”因為有貸款記錄被判定為二套房，首付比例很高，不合理；“認房又認貸”的優化是大勢所趨，會有更多的城市加入進來。
近日，南京、蘇州、無錫樓市均傳出優化或取消“認房又認貸”的消息。？
熱點城市試圖松綁“認房又認貸”
近日，多個重點二線城市傳出要松綁信貸政策，優化或取消“認房又認貸”的消息。
上周，壹份由江蘇省市場利率定價自律機制發布的《關於調整南京市差別化住房信貸政策的決議》在業內流傳。其中指出，對在南京市區(不含溧水區、高淳區)有購房記錄但申請貸款時無房的居民家庭，或擁有1套住房但無購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的居民家庭，購買住房商業貸款首付款比例不低於30%；城鎮居民家庭(不含六合區、溧水區、高淳區)住房1套，相應住房貸款未結清。再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例不得低於60%。
過去，在南京擁有1套房且貸款已結清的居民家庭再次申請房貸，執行首付50%；擁有1套房且房貸未結清的居民家庭再次申請房貸，執行80%首付。如果政策調整，特別是通過“壹賣壹買”置換，部分購房者的首付比例將大幅下降。
但南京官方並未發文，當地相關部門工作人員也回應稱“還沒看到文件”。市場消息稱，“放松限貸政策已經暫停。”
蘇州也是類似情況。坊間流傳的政策調整是，結清二套房貸(無貸款記錄的住房、有貸款結清或無貸款記錄的1套房)首付比例由50%降至30%，貸款未結清首付由80%降至60%。蘇州當地壹家銀行員工表示，上周五(8月12)收到通知，但銀行還沒有正式發文執行。貸款結清再買首付可能是30%或者40%，具體也在等文件。
同時，無錫還調整了“認房又認貸”政策。無錫當地的房產中介告訴記者，如果在買房前結清貸款，首付比例可以是30%或40%，“40%肯定可以”；貸款未結清的，首付比例50%。
熱點城市、集中發布等關鍵詞的疊加，使得上述三個城市“認房又認貸”政策的優化處於試探的邊緣。南京當地壹位房地產人士表示，目前放松限貸政策已經暫停，可能是不想引起太多關註。但他相信，未來會有很多城市陸續實施這壹政策，也會有越來越多的城市效仿。“熱點城市出臺政策還是比較謹慎的，主要是擔心信貸的放開會讓壹部分投資和投機需求重新入市。但從目前的市場情況來看，投資需求，尤其是投機性購房需求已經大大減少。”
在“認房認貸”松綁上，相比熱點城市的誘惑，非熱點城市直接放開。8月16日，福建省市場利率定價自律機制全體會議表決通過《福州市限制區域調整差別化住房信貸政策實施細則》，其中在“本市五區已有壹套商品住房，但未結清個人住房貸款”的條件下，申請個人住房貸款首付比例由原來的50%調整為40%；在“福州五區非戶籍人口購買五區首套商品住房且無未結清個人住房貸款”的條件下，申請個人住房貸款首付款比例由原來的40%降至30%。
江蘇省連雲港市8月9日直接發文指出，對擁有壹套住房並已結清相應住房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業金融機構執行首套房貸政策。這類似於上半年鄭州、蘭州優化“認房認貸”的政策。
調整“認房認貸”可能成為趨勢。
什麽是“認房又認貸”？有房貸記錄，不管名下有沒有房子，再買房就是兩套。以北京為例。2065年3月65日438+07，65，438+07“史上最嚴”限貸政策出臺，即以家庭名義已擁有壹套住房的居民，在北京沒有住房但有房貸記錄的，再次購房時全部認定為“二套房”，首付比例提高至60%以上，而之前首付比例為35%或40%。此後，多個城市紛紛效仿，開始實施“認房認貸”。
“認房認貸”大大提高了買房門檻，直接將大部分“買賣”置換的剛性購房者拒之門外。
如今，以南京、蘇州、無錫等熱點城市為代表，試圖為“認房認貸”松綁，福州、連雲港等城市甚至已經正式宣布優化調整。這是什麽意思？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李認為，“認房又認貸”的調整甚至退出是近期熱點城市救市的壹大重點，最大的好處就是降低了購房門檻。在“認房又認貸”的政策下，很多有貸款記錄但沒有房子或者有房子但沒有貸款記錄的人再買兩套房子是不合理的，首付很高。此輪調整有利於滿足改善型購房者的換房需求。
“目前部分城市仍執行嚴格的‘認房認貸’政策，認定二套房首付比例和房貸利率較高，限制了改善型住房需求的釋放。短期來看，因城施策，優化“認房認貸”政策，將是促進改善型住房需求釋放的重要舉措。但在“房住不炒”總基調的指引下，熱點城市政策優化的力度可能會有所控制，更多針對三四線城市的政策可能會更直接。”中指院指數部市場研究總監陳文靜說。
事實上，今年8月1日，央行部署下半年重點工作時就提到，要穩步化解重點領域風險，因城施策實施差別化住房信貸政策，保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產開發新模式。
在業內人士看來，差別化的住房信貸政策為地方政策調整提供了空間。
值得壹提的是，“房住不炒”總基調不變，央行和多個城市繼續提出保持房地產調控政策的連續性和穩定性，短期內不刺激房地產。“對於‘賣壹買壹’換房客戶，將執行首套房貸政策，不存在任何炒房行為。對於這類有真實改善需求的購房者，要實行傾斜寬松的政策。從趨勢來看，可能很快就會看到全國範圍內取消'認房認貸'，尤其是'賣壹買壹'的認房不認貸政策會更快落地。這壹政策信號的出現，基本意味著熱點壹二線城市樓市趨於穩定。”中原地產首席分析師張大偉表示。
可以釋放換房需求，業內稱“不能期望成交太高”
下半年首月的樓市數據並沒有明顯好轉，這也是各地樓市政策持續松動的主要原因。國家統計局數據顯示，6月5438-7月，全國商品房銷售面積約7.82億平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積同比下降27.1%；商品房銷售額約7.58萬億元，同比下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。
在這方面，如果放開“認房認貸”，能給市場帶來多少銷量？
南京市房地產學會副會長孟祥遠表示，肯定會有壹定效果，會釋放壹些改善型需求，更容易換房或者“改善”；但現在整體房地產市場並不是很活躍，此時不能期望樓市成交量太高。
李也認為，如果首付比例降低，每個月的房貸還款將會增加。在老百姓對市場預期不是特別樂觀的時候，買房熱情不高，信心不足。他們不壹定願意“杠桿”買房。