意見稿提出，嚴格控制大拆大建、大加大建、大搬遷，確保住房租賃市場供求穩定。同時強調對現有建築的保護和利用，保持舊城格局的規模，延續城市特色。
對此，業內人士認為，意見稿的目的是規範城市更新行為，避免大拆大建帶來新的城市問題。這也意味著舊改終於告別了暴風驟雨般的大拆大建，正如清風細雨般走向城市更新。可以預見，在意見稿的指導下，未來將以城市居民的真實需求為導向的城市更新模式將得以實施。
8月10日，住建部開始就《關於城市更新行動實施中防止拆建的通知(征求意見稿)》征求公眾意見。圖片來源/住房和城鄉建設部官網
防止城市更新變形扭曲的“拆遷限制令”
實施城市更新是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，也是“十四五”規劃綱要明確的重大工程。自2021起，各地進入城市更新快速發展期。
但在城市更新過程中，出現了繼續使用過度的房地產開發建設方式，大拆大建，急功近利的傾向。壹些地方隨意拆舊樓，拆遷居民，砍伐古樹，變相擡高房價，擡高生活成本，產生新的城市問題。
為此，住建部提出，轉變城市開發建設方式，堅持“留得住、拆得動”的原則，優先保留利用，嚴格控制大拆大建，加強改造重建，註重完善功能。
根據意見稿，除違法建築和經鑒定為危險建築外，現有建築不再大規模、成片拆除。舊城更新單元(區)或項目的拆遷面積原則上不應大於當前總建築面積的20%；鼓勵小規模、漸進式的有機更新和微改造，倡導分類審慎處置既有建築；此外，嚴格控制舊城改擴建、新建建築規模和建設強度，原則上更新單元(區域)或項目中拆建比不得大於2。
對此，相關研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是壹個“強拆令”。過去，壹些城市在城市更新中采取了激進和急功近利的做法，這違反了城市更新的規律，造成了許多問題，包括租賃住房不足和租金上漲。這個“拆遷限購令”比較務實。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李認為，意見稿的核心內容是徹底告別拆建，轉向留-用-促。這也意味著舊改終於告別了暴風驟雨般的大拆大建，正如清風細雨般走向城市更新。
李還表示，告別城市拆建，實質上就是告別房地產依賴，鞏固“房住不炒”。從那以後，拆遷導致的被動房需求爆發式增長，規劃概念和投機導致的價格和租金上漲消失。
租金每年漲幅不超過5%，保證新市民和低收入人群的租房需求。
值得註意的是，這份意見稿考慮到了新市民和低收入群體的租房問題。
意見稿強調，不在短時間內大規模拆遷城中村等連片舊城區，將導致住房租賃市場供求失衡，加劇新市民和低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價和中小戶型長租住房建設，明確住房租金年漲幅不超過5%。
相關研究機構高級分析師黃輝認為，老城區和城中村占據交通、教育、醫療等資源優勢，城中村租金價格較低，有大量新市民和低收入群體。短期內，大規模的拆遷建設會導致租賃房源的下降，從而導致整個市場房源供應的壓力，增加租客的租房成本。意見稿的這壹提法，有利於緩解階段性租賃住房供需失衡，穩定租賃價格水平，保障新市民和低收入人群的租賃需求。
意見稿強調，不大規模、短時間內拆除城中村等連片舊城區，並明確住房租金年漲幅不超過5%。信息圖片
此外，意見稿提出，不得大規模強制搬遷居民，改變社會人口結構，切斷人、地、文化之間的聯系；要尊重居民安置意願，鼓勵就地安置，改善居住條件，維護鄰裏關系和社會結構，更新單元(區)或項目居民就地和就近安置率不應低於50%。
意見稿還強調，具有保護價值的歷史建築和舊建築不得隨意拆遷，同時保持舊城格局規模，不得破壞傳統格局和街巷肌理，不得隨意拉直拓寬道路，禁止建設大型道路和廣場。此外，要延續城市的鮮明特色，不要隨意重建具有歷史價值的公園，不要隨意更改舊地名，杜絕“貪大求全、執念異國、求異求異”的亂象。
“這是壹種以城市居民居住為導向升級的城市更新模式。“黃輝認為，城市更新的目的是優化城市功能，改造建築，保護歷史文化，最終改善城市居民的生活環境，而傳統的大拆大建行為可能會破壞城市的獨特風貌，打破居民原有的生活狀態，帶來生活成本的增加。
遠景集團城市更新事業部總經理劉楚表示，當前，意見稿既是對中央戰略決策的進壹步深化、具體化和細化，也是對城市更新實踐中的大拆大建等變形問題堅持問題導向、瞄準問題的底線要求。意見稿通過嚴格控制大拆、大加、大遷，以及保留利用現有建築、保持舊城格局規模、延續城市特色等系統性措施，使城市更新的邊界更加清晰、方向更加明確、內容更加聚焦。
城市更新從“開發模式”轉變為“管理模式”
值得註意的是，意見稿強調加強統籌規劃，目的是不忽視當地實際和居民意願，改變以往零敲碎打的做法，以運動的方式盲目實施城市更新。同時，不要沿襲過度的房地產開發建設模式，片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟效益，而是要鼓勵和推動“開發模式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式。
意見稿還要求，要快速補齊功能短板。“不要在打扮、戴帽、塗粉上做表面功夫，不要搞脫離實際、勞民傷財的政績工程、形象工程；以補短板、惠民生為重點，以居民急需為重點。”
對此，柳初認為，意見稿對政府、金融機構、企業等城市更新的主要參與者提出了更高的要求。各方需要圍繞提質增效、高質量發展的目標，構建漸進、可操作、可持續的城市更新體系。政府用好政策指揮棒，有效整合存量資源、規劃資源、土地資源、財稅資源、市場資源、文化資源等各種資源，完善組織機制和工作流程，引導培育壹批大型城市更新企業，為城市更新提供充滿活力的政策環境和法律保障。
柳初表示，對於社會資本而言，更迫切的是轉變發展理念，真正從“賺大錢、快錢”向“賺小錢、慢錢”轉變，充分發揮企業的創新優勢和市場機制優勢，圍繞融資、項目策劃、規劃設計、建設運營服務等關鍵環節強化核心能力，善於在開發新業態、新場景、新功能中打造“微利可持續”的商業模式。
李認為，在新的城市更新模式下，未來區域開發轉向區域運營後，公共服務的短板將得到充分補充，舊區的衰敗將得以避免，住房功能設施將更加完善，現有住房供應將得到有效改善。將成為壹個歷史文化印記深刻、功能復雜的新區域，這也是未來住房供給側改革的重要內容。
“我相信，意見稿出臺後，各地城市更新的具體操作已經發生了變化。特別是大拆大建的模式將得到糾正，這將有助於後續城市更新行動的規範和健康發展。”嚴躍進說。
黃輝還認為，意見稿將優化和完善城市更新的規劃和行動。“我認為，意見稿出臺後，各地需要完善城市更新頂層規劃，穩步有效推進城市更新。升級後的城市更新模式以城市居民的真實需求為導向，逐步完善城市功能，改善城市人居環境。”