最近收到很多粉絲投訴，說被黑中介多收了錢，房東隨便漲房租，買家辦手續中途表示不買二手房。
比如下面這個範。
發生這種事誰都會難受。最近，井房子還準備了壹個小型公益項目，邀請了住房和城鄉建設部、公積金中心支行常年律師事務所顧慶奎律師事務所，為大家講述買房、租房、繼承、贈與、夫妻財產分割等問題。
先說這個問題。
PART 1這些情況下，租房合同無效！
租房子，最重要的不是看房，而是簽合同。那麽在簽訂合同的時候，壹定要註意避開合同本身無效的雷區。
1.出租人無主體資格簽訂的房屋租賃合同可能無效。
出租人不具有主體資格，即出租人無權出租房屋，即出租人不是房屋的所有人或使用人。出租人不是房屋的所有人或使用人，出租的房屋未經真正所有人或使用人同意或追認，依據合同法規定應認定為無效合同。
方靜word提醒妳，現在京城樓市有壹大批“二房東”。對於“二房東”來說，如果在與業主簽訂的合同中允許他轉租、分租，那麽是可以的；如果房東不允許他轉租，那就意味著，壹旦房東發現，直接通過報警、訴訟等方式要求妳搬離，即使妳和他簽了合同，妳也無權和房東“維權”。
房屋租賃合同中的出租人應當對出租房屋擁有所有權或者使用權，但現實生活中，承租人往往不核實出租人是出租房屋的所有權人還是使用權人。
請註意，租賃合同簽訂後，合同履行過程中或房屋真正所有人出現後，雙方發生矛盾，租賃合同無效，因為出租人不具備主體資格，承租人處於被動地位，其權利即使通過法律途徑也難以救濟。
特別提醒！承租人可能面臨被房屋真正所有人趕出租賃房屋或承擔裝修費用造成的損失，難以追回承租人向“假”房出租人支付的租金等費用。
2、未經房屋租賃竣工驗收，房屋租賃合同可能無效。
《中華人民共和國建築法》第六十壹條規定，交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和簽訂的工程保修書，並符合國家規定的其他竣工條件。建設工程竣工驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
消防法第十條第三款規定，按照國家工程建築消防技術標準進行消防設計的建築工程竣工時，必須經公安消防機構驗收；未經驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。
根據上述兩部法律的規定，未接受使用和出租的房屋簽訂的房屋租賃合同，可能因違反國家法律的強制性規定而無效。
在這壹點上，井房子粉絲遇到的可能會少壹些，但是誌願者小組整理案例後，確實有壹些投訴他們租的是“臨建”或者不是在小區裏建的房子(汗)。所以要小心。
3、非法出租房屋，房屋租賃合同可能無效。
這裏定義的違章建築，是指未經主管部門許可或者未經主管部門許可建造的房屋。
給大家科普壹下，違建大致可以分為兩種情況:壹是建築者在未合法取得土地使用權的情況下建房；
二是在未取得土地使用權，但未取得建築規劃許可證、施工許可證等相關批準文件的情況下建房。
4.房屋租賃合同如果確定拆遷可能無效。
在簽訂租賃合同時，承租人應對該區域的搬遷情況進行調查，避免因簽訂無效租賃合同而造成經濟損失。
第四條，專家組對井房子也是第壹次聽說。目前看來，這壹條對於普通市民來說比較難，對於出租房屋進行經營的企業來說比較適用。
PART 2簽合同前，擦亮眼睛，看清這些。
1.出租人是否具有主體資格？
作為承租人，在與出租人簽訂租賃合同時，壹定要查驗並保管好出租人的有效身份證件、房屋產權證、取得房屋使用權的租賃合同原件等復印件，並將上述證件附在房屋租賃合同後共同簽字。
在這裏,“方靜”這個詞也提醒妳在安定下來之前不要匆忙簽合同。出租人是產權人還是配偶，二房東和房東有沒有簽訂合同讓他轉租。雖然多走壹步可能會漲房租，但總比妳交了房租就被踢出去好，而且房租中介費也不退。
對出租人主體資格的審查，主要看房屋所有權證記載的所有人是否與出租人壹致，是否有* * *所有人和* *所有人同意，房屋是否抵押，是否受過其他處分或者是否受到其他權利限制。
2.對租賃房屋的準確描述
合同應寫明租賃房屋的確切位置(如門牌號)和租賃房屋的概況，包括建築面積、使用面積、樓層等。，並且最好用附圖說明。此外，應完整、全面地描述租賃財產。
井坊子接到的壹個最典型的案例是，壹個人租了壹幅卷首子，想做生意；結果他發現房子的實際面積比原來房東說的小了三分之壹。後來租客打贏了官司，房東要退還多收的房租。
3.租賃房屋的使用
租房前，應先核實租賃房屋產權證載明的用途，防止租賃協議約定的用途與載明的用途不符。
舉個最簡單的例子，如果房東不同意妳把房子用來做生意，那我租下來開個小工作室妳也沒辦法。
4.租賃期間
房屋租賃合同應當載明租賃期限和具體起止日期。根據合同法的規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
其實不得不提醒妳，有些開發商有屬於全體業主的“長期”車位，租期不能超過20年。
5.出租房屋的交付
審查房屋租賃合同中是否對房屋的交接有約定，如是否對租賃物的交接狀況、租賃物及其附屬設施設備的交接清單、交接時間等有約定。
在這壹點上，井芳子遇到了壹個粉絲特別慘的案例——她租房的時候房間特別高，而且是三菱空調，索尼大法電視，高檔家具。等她收房的時候，這些東西都成了二手市場的便宜貨。
在此提醒壹下，在租賃合同後面的附件中，壹定要寫清楚自己有哪些家用電器和家具以及品牌和型號，以防萬壹！
6.房租、水電費、物業費等費用。
律師建議，對租金的約定審查可以從以下幾個方面入手:
壹是租金標準和租金總額，以及租金支付期限、支付比例、支付條件等。都很清楚；
二、租金範圍和租賃期限內物業管理、水、電、暖等費用及支付協議是否明確；
這壹點特別提醒租房新手。想在家裏過冬，壹定要看好取暖方式。雖然市政供暖和集中供暖的費用通常由房東支付，但北京仍有大量自供熱。如果租這種房子，自熱的電費天然氣費壹般都是租客承擔。
三、是否對租金以外的其他費用的責任有約定。
例如，“出租人保證，除本合同所列租金、雜費及本協議明確規定的費用外，不以任何理由要求承租人承擔和/或支付租賃物的任何其他費用。”
7.出租房屋的維修義務
審查合同是否有房屋維修、修繕、更換、改善的約定。
房屋租賃合同應當約定，租賃物影響承租人正常使用時，出租人應當負責對租賃物進行及時維護和維修，費用由出租人承擔。
請看清楚，正常維修和損失都要由樓主承擔。
同時，應在合同中明確維修期不得影響承租人的正常生活，並約定維修時間超過壹定期限仍達不到正常使用標準的，承租人有權解除合同或減少相應金額的租金。
在租賃期間，家具、家電等家用電器的損壞是不可避免的，需要約定房屋維修的權利和責任。在租賃合同的“房屋維修保養”部分，應約定出租人和承租人雙方的責任，確保房屋、配件、設備、設施處於適用、安全的狀態，同時約定設備自然磨損或因使用不當發生故障時兩種不同情況下的解決辦法，有效避免出租人。
8.租賃物業無法正常使用。
審查合同時，註意合同中是否約定當供電、空調、供暖等壹項或多項設施不能正常使用或影響承租人正常生活時，承租人有權拒絕支付相應期間的租金及相應的水、電、空調使用費。上述情形持續壹定時間或累計時間達到壹定期限的，承租人有權解除合同，並要求出租人支付合同租金總額的壹定比例作為違約金。
9.合同終止的具體情況
房屋租賃合同必須註明在什麽情況下可以解除合同，以約束出租人和承租人的行為，保護雙方的權利。
在合同中應規定合同解除的各種情形，包括出租人或承租人單方解除合同的幾種權利，如出租人延期交付房屋多長時間、交付的房屋不符合合同約定或影響承租人安全等。承租人可以單方解除合同，承租人未按約定支付租金多長時間，未支付費用，擅自改變房屋用途。
還是那句話，不用麻煩了！不要不好意思！壹定要仔細閱讀這些條款，才能和樓主在壹起！
10.保證金的支付和返還
房屋租賃合同通常約定承租人向出租人支付相當於幾個月租金的押金，押金主要用於支付(1)保證租金，防止拖欠租金；(2)合理使用房屋，防止損壞房屋及其附屬設備；(3)防止拖欠水電費和其他相關費用。對於出租人來說，出租屋壹般是收到定金後交付。退租時，雙方應檢查房屋狀況，除房屋及設備正常損耗外，無損壞的，出租人應將押金退還承租人。
11.承諾和保證條款
壹般租賃合同中應該有出租人有權出租租賃物的擔保條款。出租人應確保租賃物交付時無產權糾紛或其他糾紛，且無第三方對此主張權利。交付後，如發生產權糾紛或第三方主張權利，在保護承租人權益的前提下，由出租人負責解決。給承租人造成損失的，出租人應當負責賠償。可以進壹步規定，擔保不真實的，承租人有權解除協議，並有權要求出租人支付違約金，賠償由此造成的損失。
12.租賃期滿後續租的優先權及其適用條件
關於優先承租權，目前法律沒有明確規定。合同未明確約定租賃期限屆滿後優先續租的適用條件的，租賃期限屆滿後由雙方臨時協商續租。協商不成，租賃無法繼續，可能給承租人造成損失。所以應該在合同中明確約定，租賃期限屆滿後，承租人有優先續租權，並具體約定適用條件(像標準租金條件)。
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有類似重復問題的粉絲可以先在群檔案裏找找，看看有沒有答案可以參考；
請註意，在某些案件中，不同法官的判決可能不同，這是眾所周知的。
再次感謝住建部常年古法慶魁律師事務所的支持~太熱心了，給井房子粉絲們又添福利了。
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