從2011開始，“商業地產熱”發展成了遍地的商業綜合體。在限購政策力度越來越大的背景下，商業地產似乎成了很多“相關”或“無關”企業的“救命稻草”。
紅星美凱龍董事長車建新4月26日在北京宣布，紅星美凱龍集團全面進軍商業地產領域。從其公布的信息來看，這家壹直致力於家居建材購物中心開發運營的企業，已經開始大規模開發城市綜合體和商業購物中心。
紅星商業復制“萬達模式”2020年欲建100城市綜合體。
根據紅星美凱龍4月26日發布的商業地產規劃，人們會發現這是壹幅無比宏偉的“藍圖”。
據紅星商業副董事長張華榮介紹，紅星商業未來的核心產品是以紅星國際廣場命名的城市綜合體和以愛琴海、水晶海、星銀海命名的購物中心。“目前我們已經在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國265，438+0城市開發了27個綜合體項目。未來3-5年，
對於城市綜合體項目，紅星美凱龍總裁陳俊宇對網易財經表示，紅星美凱龍城市綜合體項目“涵蓋商場、紅星太平洋影城、國際高爾夫俱樂部、婚慶世界、星級酒店、精品百貨等業態，將單壹的購物行為變成集娛樂、餐飲、商務、家庭休閑於壹體的購物體驗”。
縱觀紅星商業的城市綜合體項目，不難發現，除了紅星美凱龍起家的家居賣場，城市綜合體的其他配套項目基本都是照搬萬達廣場的“萬達模式”。比如萬達廣場壹般都有配套的萬達影城，紅星商業最近也正式與四川電影公司簽訂合作協議，“打造”自己的影院品牌紅星太平洋影城。
對此，紅星美凱龍總裁陳俊宇甚至直言不諱地指出，“紅星的商業模式與萬達基本相同”。
此外，網易財經還發現，紅星商業副董事長張華榮、總經理陶佳等7名高管此前都曾在萬達集團任職，幾乎占據了紅星商業管理團隊的半壁江山。
至於紅星美凱龍的商業地產，北京商業經濟學會秘書長賴陽對網易財經表示，現在判斷是否能成功還為時尚早。“作為壹家從未經營過城市綜合體和購物中心的紅星商業，其商業地產的定位、功能、主力門店、建築形態、營銷模式是決定其未來能否成功的關鍵。
據網易財經了解，中國城市綜合體發展面臨諸多問題。全國工商聯商業地產專業委員會主任朱淩波曾指出，“開發商在開發城市綜合體時追求高速發展，同質化甚至惡性競爭非常嚴重。壹邊是千店壹面是千城壹面是目前城市綜合體發展的弊端。”
壹項調查顯示，從2011到2015，全國20個重點城市新建城市綜合體總量將超過160萬平方米。僅在蘇州，就有25個綜合體正在規劃、建設和竣工。杭州還號稱要建上百個大大小小的城市綜合體。上海將新增50多個城市綜合體項目，從2011到2013。在成都，有88個城市綜合體在建和項目。部分縣級市也有10以上的綜合體。
另外，目前國內大部分商業地產都是虧損的。蘭德咨詢的調查數據顯示，我國上市房企持有的商業地產租金收入壹般占其年度營業總收入的3%~5%，而營業利潤多為負值，尤其是剛剛開業、處於培育期的商業地產，虧損面高達80%以上。
至於紅星商業未來“8年內在60個城市建設100家購物中心”的規劃，賴陽表示，戰略和現實並不等同。“完成三分之壹就挺好了，我估計最終目標是10%左右。”
家居生意在寒冬中繼續關門的新聞屢見不鮮。
對於此次商業地產，雖然紅星美凱龍集團相關負責人多次向網易財經強調，這是集團“開拓”新業務領域的壹次舉措，商業和家居是兩個完全獨立的公司，但此次並非戰略轉型，不會有放棄和縮減家居板塊的計劃。
但有數據顯示，中國家居市場仍處於前所未有的“寒冬”，目前還無法得知這個“寒冬”的結束時間。
就在去年，美國第二大零售商和建材巨頭家得寶關閉了其在中國的所有門店，隨後國際裝飾和建材零售集團B&Q因拖欠供應商貨款而被告上法庭。與此同時，當地的家具建材賣場也面臨發展困境，關店新聞屢見不鮮。
以紅星美凱龍為例，壹些門店因為生意不好，租戶難以盈利，不得不倒閉。去年8月初，紅星美凱龍廣州琶洲店提前關門；8月底，南京奧體紅星店正式撤店；9月初，常熟紅星美凱龍商戶數量銳減。
居然之家集團總裁汪林朋曾表示“2012是家具行業最困難的壹年”。然而，在這壹年，家居企業遭遇的“寒流”並沒有好轉。5438年6月至今年3月，全國規模以上建材家居賣場累計銷售額2136億元，同比下降2.43%。
對此，中國建材流通協會常務副會長秦占學表示，經過十年的擴張，建材家居賣場已經枯竭，賣場過剩已經成為事實。
據秦占學介紹，由於前幾年房地產持續升溫，從2010開始，眾多知名家居大賣場開始在全國各大中心城市“爭地”，跑馬圈地成為家居大賣場最熱烈的遊戲。隨後，由於盲目擴張和行業競爭激烈，國內各大建材家居賣場出現了出租率下降、招商難、管理人員變動頻繁、收租難等問題。
據網易財經了解，紅星美凱龍的擴張速度最快。據統計，紅星美凱龍擁有的門店數量正以年均約10的速度遞增。截至目前，紅星美凱龍在全國開設了117家家居賣場。
此外，網易財經從紅星美凱龍家居了解到，根據其最新規劃，到2020年紅星美凱龍家居的門店數量將增至300家，超額完成紅星美凱龍公布的“2020年200家家居門店”的目標。
增加的門店擴張計劃似乎在向外界表明，紅星美凱龍無意放棄家居板塊。但業內人士指出，在家居行業沒有回暖跡象的背景下，“不能把雞蛋放在壹個籃子裏”或成為紅星車建新掌舵加速進軍商業地產的解釋。
住宅項目反哺商業地產紅星集團可能面臨資金壓力。
“預計到2020年建成300家家居賣場和100家商業購物中心”，這是紅星美凱龍集團近8年的規劃。此外，紅星美凱龍集團還計劃在未來3-5年內將城市綜合體項目增加到50個。
數據顯示，截至目前，紅星美凱龍擁有117家家居賣場，包括家居賣場、購物中心在內的27個城市綜合體項目正在建設中。這意味著，按照紅星美凱龍的規劃，未來8年將建設超過150家家居賣場、70家購物中心、20個城市綜合體配套項目。
上述計劃的建設都需要巨大的資金支持。以購物中心為例。據紅星美凱龍總裁陳俊宇向網易財經介紹，除去拿地成本，紅星商業購物中心的建設成本約為4000元/平方米。按照其旗艦購物中心項目“愛琴海”654.38+0.5萬平方米的平均面積計算，紅星商業壹個購物中心的建設成本約為6-7億元。
如何解決巨大的資金需求？紅星美凱龍商業副董事長張華榮表示，紅星美凱龍商業地產在資金方面“準備充分”，商業地產未來的融資方式不排除票據等形式。“公司大約壹半的項目是和當地開發商合作的，這在壹定程度上控制了土地的成本。”
陳俊宇告訴網易財經，上述發展計劃是逐年推進的。“未來，我們的資金將主要來自三個方面。壹個是城市綜合體項目配套的高端住宅和商鋪的銷售；壹個是租金收入；壹種是已建成的自持物業向銀行的抵押貸款。”
此外，陳俊宇還向網易財經透露，目前，紅星的城市綜合體項目已經受到了很多壹線城市和省會城市地方政府的歡迎。“在這些城市，我們基本上是零成本拿地。比如我們會以當地地價50%左右的價格拿地，出售配套的房子和商鋪會讓我們的資金快速回籠。”
壹位不願意透露姓名的分析師對網易財經表示，城市綜合體項目之所以受到當地政府的歡迎，“至少保證了項目在建設和開業初期可以為當地財政提供稅收增長，項目下的各種業態也可以促進當地就業，帶動周邊房價上漲。最重要的壹點是，這種快速建設模式滿足了地方政府領導追求短期政績的需求”。
但即使在這種情況下，紅星美凱龍集團仍可能面臨資金壓力。數據顯示，去年9月，紅星美凱龍公布了2012期中期票據的招股說明書，計劃發行金額為9億元，期限為5年，發行時間為9月21。就在22天前，該公司剛剛發行了今年第壹期中期票據，融資6億元，期限3年。
對於頻繁集資的原因，紅星美凱龍稱用於補充流動資金或歸還銀行貸款。但除此之外，招股書還顯示，紅星美凱龍家居板塊資金鏈存在嚴重隱患。
數據顯示，截至去年3月末，公司包括短期借款、長期借款和壹年內到期的非流動負債在內的有息債務共計6543.8+00.46億元，相當於公司同期凈資產的654.38+064.15%。此外，截至2012年末，資產負債率為71.50%。
2009年末、2010年末和2011年末的資產負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%。分析人士指出，紅星美凱龍的高資產負債率使得其可能面臨諸多風險，包括資金周轉困難、籌資能力不足、綜合償債能力下降等。