全文5000字，閱讀消化時間約15分鐘，可為大額消費、剛需買房、房產投資、資金匱乏等問題提供解決方案。
通過參考別人的經驗和自己的理解，得出合理使用信用貸款(身份)、抵押貸款(資產)、信用卡(信用)，可以在安全的範圍內撬動財富，使資金的使用更有效率。
(標題只是個噱頭，請不要當真o(╯□╰)o)
此外，還對平日裏經常看到的小額信用廣告做了深入的闡述。大概這麽長？
在解釋後續內容之前，需要澄清幾個關鍵詞。
個人征信報告:說白了，征信報告就相當於個人的經濟“身份證”。如果涉及到各類貸款、信用卡審批以及未來擴展到其他公共服務，機構會參考這個信用報告來評估我們的情況。
如圖，人民銀行用戶版的征信頭以表格的形式匯總了征信報告的壹般數據。
例如:
我曾經因為工行信用卡短信服務費逾期不到3個月，差點影響房貸審批發放，在信報上留下汙點。身邊有朋友辦理了首付等手續，因為信保有逾期三個月以上的記錄，無法批貸。以上種種，個人經驗，提醒大家不要保護自己的征信記錄。
個人信用報告主要關註:逾期次數、授信總額、審批次數等信用數據。
更多信息可以戳這篇科普閱讀:3分鐘帶妳全面了解征信報告。
利率的計算和誤導:由於每個人都很聰明，企業和銀行也在玩把戲。這些概念需要壹個大概的了解。
先還利息，後還本金:貸款期間只還利息，最後還本金。
等額本息:在還款期內，每月還相同金額(包括本金和利息)的貸款。
平均資本:在還款期內，貸款總額均分，每月償還當月剩余貸款產生的等額本息。剛開始我付出的多，最後付出的少。
分期率:這是個大坑。分期基本上是等額本息。比如12的分期利率為0.6%/月，由於每月還本付息，總資金利用率會逐月下降，實際年化利率為13.29%，而不是0.6*12=7.2%。關於轉換過程就不贅述了，直接得出結論:年化利率=月分期利率*12*2n/(n+1)，其中n為分期月數。
壹萬元的日利息:壹萬元的日利息是多少？
5李1分:李/閔是民間說法。即10厘米=1分。1等於月利息1%，相當於年化12%。
壹般來說，因為貨幣壹直在貶值，所以先有利息後有資本>:等額本息>平均資本，在折算分期率時，可以直接用*24計算分期率。
信用貸款，顧名思義，是指以借款人的信譽發放的貸款，借款人不需要提供擔保。其特點是債務人無需提供抵押物或第三方擔保，僅憑自身信譽即可獲得貸款，以借款人的信用程度作為還款擔保。
大家熟悉的支付寶貸款和各種P2P貸款都屬於信用貸款的範疇。
根據信用貸款的利率水平，可以分為五個檔次。如下表所示:
可見，優質客戶風險低，可以享受到最好的折扣。信用狀況差的往往只能支付更高的資金成本，轉向小貸公司或P2P。
同時，信用貸款還有壹個盲點，就是並不是所有的信用貸款審批都馬上體現在信中。他們中的壹些被批準並且有信用額度。如果他們不用，他們就不會去報社。這增加了壹些隱藏的遊戲性。這種形式的信用貸款以下統稱為定額備用金信用貸款。
表中的信用貸款基本都是小額現金信用貸款，即可以申請，在銀行系統預授權壹定額度。只要妳自己不拿，就不會上征信報告。而且根據其他崗位的經驗，目前大部分銀行對於申請過信用貸款的客戶，不會影響其在該行其他貸款(如房貸)的發放。
綜上，優質客戶(公務員、事業單位、教師、醫生等。)可以輕松獲得6%-8%利率的信用貸款，而且由於每家銀行都是單獨審批的，可以同時申請兩筆甚至多達10的信用貸款。
提示:信用貸款有嚴格的合規要求，必須使用可靠，同時保證流動性，防止銀行抽貸。
例如:
王尼瑪，某機關公務員，信報清白(無信用卡，無貸款逾期)。他向三家銀行申請了信用貸款。銀行壹看，送錢(利息)的光棍來了，貸款不愁，花了20萬5.8%，30萬652%，25萬7.2%。半個月，王尼瑪獲得了75萬元的授信額度，年化利率6%-7%。
這時他發現國慶節快到了，國債逆回購利息飆升到了14%，於是他趕緊融資20萬買了10天。很快，按照20萬4.2%的利差，他在10天賺了1.600+茶錢。
過了壹段時間，我姐夫需要壹筆錢擴大生意。二話沒說，又拿出30萬，以10%的利息借給他1年。壹勞永逸，1年後，凈賺10440。
王尼瑪合理控制風險，堅決不投資股票、賭博、P2P等高風險行業，只做自己熟悉的事情。幾年下來，信用貸款還能給他帶來不少額外收入，同時個人財商和閱歷也得到了很好的鍛煉。
在實踐中，信用貸款的審批在理論上並不簡單。銀行有完整的信貸審查機制。除了對申請人進行內部審核，他們還會參考個人信用報告中的信息。主要考察還款意願(工作、學歷、婚姻)、還款能力(收入、資產、工作、學歷)和用途。
每個人的情況都不壹樣，無法用標準化的方式描述。但銀行的操作規範還是有章可循的。
如下圖所示:(來源:冰山房產指數)
再舉壹個例子:
王尼瑪有個朋友叫陳阿妹。事業編制，1年剛畢業，還是個業余愛好者(信用白戶)。他正在考慮申請更多的信用貸款，以避免臨時用錢。這時，參考上圖，她的申請順序應該是第壹批(2，3，5)，第二批(4)，第三批(7)，第四批(1，6)。
之所以有這個順序，是因為每家銀行對信貸審批查詢的次數有不同的限制。先申請信貸審批查詢嚴格的銀行，再申請要求寬松的銀行。
實際操作中，也可以先申請信用額度高的銀行，再申請信用額度低的銀行。妳不壹定追求壹條以上，有時候幾條線可能更高。
從這個例子也可以看出，妳真的不應該沒事就亂申請信用卡，因為妳每次申請信用卡，銀行都會陪同妳在征信系統查詢妳的信用狀況，這些都會在征信報告中有所體現。
當然也有辦法破解更多的應用，無非就是等壹段時間再養信報，這樣養的更好。
想必聰明人會認為，既然信用貸款可以用來消費，那付首付就可以了嗎？官方的答案當然是否定的。
隨便搜索壹下新聞，就能看出今天信用貸款發展的端倪。比如新華社，北京，65438+10月2日，題目“樓市之路堵死後，消費金融如何找到合規的正道？”近年來，信用貸款以消費的名義進入房地產市場。
這種情況不是國家希望看到的，因為本質是大家首付30%買房，用了30%的錢，撬動了10%的資金杠桿。
如果首付也是借的話，杠桿會從3.3倍提高到10倍甚至更多。
壹旦房價下跌到壹定程度，日本就會出現泡沫經濟時期，房價
按照郭大燮的文章，上有政策，下有對策。
我們再舉壹個例子:
北京銀監局2014年發布的《北京銀監局關於個人綜合消費貸款領域風險提示的通知》曾經將消費貸款限定為10萬，期限限定為10年。為了抑制非法資金炒房。
然而，現實是市場上有三種創新:
1，夫妻在壹起可以200萬；
2.通過信托渠道放貸，銀行資金1萬+信托資金X萬；
3.勞動人民以某種方式經營商業貸款...
操作合規，出借人還在出借。原因是這個業務也是銀行看重的，安全風險相對較低，業務利潤相對較高，沒有理由不做。
於是，最近剛流傳出壹張信用貸款縮水的圖，等著銀行見招拆招。
住房抵押貸款是指借款人以自有或第三方財產作為抵押。並以穩定的收益分期向銀行償還本息，在還清本息前以其產權證向銀行作抵押。如果購房者不能按期限償還本息，銀行可以賣房抵欠款。
實踐中，抵押貸款分為個人貸款/公司貸款，根據貸款機構的不同，還可以分為銀行機構和非銀行機構。根據抵押次數，又可分為抵押貸款和二次抵押。
與信用貸款類似，抵押貸款有嚴格的合規要求，銀行機構的貸款利率較低。資質差的可以找非銀行機構貸款。
抵押貸款在個人信用準入上低於信用貸款，主要是對資產和還款能力有壹定要求。利率水平比基準利率上浮30%以上。壹般貸款額度可以達到房價的70%，貸款時間從1到10年不等。壹些30年的貸款也要求貸款人的年齡。
在二次抵押中，主要渠道包括銀行、非銀機構和壹些典當行。最有利的成本自然是銀行。銀行二級抵押貸款要求:
1，壹般房齡要求在30年以內；2.抵押貸款是銀行貸款；3.個人信用和還款能力良好；4.貸款金額壹般為房產總價減去現有貸款合同總金額的50~70%。
相比較而言，二次房貸中銀行的產品相對較少，放款時間相對較短，利率相對較高。但是對於房產投資者來說，非常適合。利用原有資產，杠桿更大的杠桿進行投資，在看好房地產發展的前提下實現財富增值(雖然第二筆錢不允許投資房地產o(╯□╰)o).
舉個例子。
李小姐以1.35萬元在2011買了壹套房子，向銀行申請了95萬元的按揭貸款。現在她買的這套房子市價漲到了550萬，還有40萬的貸款本金沒有還清。
由於年底資金周轉需要，李小姐通過辦理房產業務分兩次抵押，成功向銀行申請貸款385萬元。還清原銀行貸款40萬元後，尚有345萬元資金可用於業務周轉。
無論是信用貸款、按揭貸款，甚至是信用卡審批，無壹例外，妳都在通過數據審查自己的還款能力，其中壹項就是流水。
高流量的水有助於塑造還款能力強的形象。為了幫助我們合理的獲得更高的現金流，無論我們是否需要貸款，我認為有必要關註我們自己的流水。
銀行認可的自來水:
1.稅後打卡工資源源不斷
2.租金在流動
3.其他固定收入流量
4.公司收入平穩流動
5、個人收入流向
在流水操作中，簡單來說，除了第壹筆工資流水以“工資”備註的形式存在，其他都可以手工操作。
市場上有專門的水美化行業。個人上，如何低成本的美化，通過這篇文章就能看出來。
如何做好房貸和按揭貸款的流水計劃？
畢竟說了這麽多信用貸款和抵押貸款，理論和實際操作還是有巨大差距的。我見識不廣，就從理論層面說說正確的融資組合形式吧。
1，優先分配壹類銀行貸款。
原因:大部分銀行都有小額現金信用貸款。不用的時候不去報社，可以從很多銀行申請，利率也比較低。對於狀態好的人來說，是最首選的配置選擇。
2.二類銀行貸款作為替代。
原因:二類銀行貸款多為信用卡現金分期業務，部分在報紙上按月體現為信用卡負債。按實際年化計算，分期利率壹般在10%-18%之間，提前還款仍收取全額手續費，只有在資金緊張時才能使用。
比如廣發銀行理財基金65438+12，分期利率0.6%，實際年化率13.29%，每期負債10000+，不影響整體負債率，缺點是等額本息，資金利用率只有壹半。
3.抵押貸款應根據具體情況操作。
原因:涉及到具體的審批流程，操作步驟越復雜，系統整體不可控性越大。如果全款買房或者全款按揭，涉及的步驟很少，可以考慮實施。
4、信用卡作為不好的選擇。
原因:基金TX按月周轉，操作步驟復雜。壹旦降卡，流動性有風險，TX違法。
目前13行業從業人員，資質好的，壹般3-5年內可以做到5家銀行50萬的授信額度。
個人推薦大額信用卡:
民生標準白金卡(5萬卡)；
招商銀行Visa白金卡(50萬理財卡保障3個月，6萬起)；
交行標準白金卡(50萬理財卡保3個月，發卡3萬張)；
興業銀行銀行卡(休閑系列)，資產導入，5W左右；
浦發銀行的AE卡，月流量1.8W或者其他銀行的10W卡，5W左右；
以上，持卡消費壹定時間後，額度會逐漸增加，最低可實現1%的消費返利。
最後壹個例子:(供討論)
壹種情況:
300萬的房子，先申請90W的備用金信用貸款。
借300W現金全款買(如何)；暫不討論)；
把房子拿到銀行，按揭貸款，按照70%拿回265438+萬現金；
利用小額現金信用貸款，從預先發放的幾筆信用貸款中提取90萬元；
還清300萬的貸款。
妳必須遵循流程。因為如果妳先把信用貸款拿出來，信用報告上必然會有大量的信用貸款負債，再想拿到抵押貸款幾乎是不可能的。
總費用:每年支付總房價的6%-10%的利息。
這種情況適用於政策調整導致房價下跌時，投機者回籠資金拋售，但個人看漲。時間成本低，步驟簡單。
b情況:
300萬的房子，先申請100W的定額備用金信用貸款。
按揭貸款需要首付30% 90W。這90萬我自己從銀行借不到怎麽辦(會上催債)
還是借。
1)找朋友借，以100W的信用貸款作為還款依據，讓朋友抵押，或者以朋友的名義使用信用貸款。反正朋友拿到錢了。最後，註意技巧，轉給直系親屬，再轉回給自己(因為大額資金來源不明，銀行可以拒絕貸款)。
2)找不到征信的信用貸款，比如光大雲支付(資金來源是理財，不是存款，不去征信。有點像P2P貸款，不過是銀行系的)。
接下來，房貸獲批，從備用金信用貸款中取出90萬，歸還給朋友或借貸機構。
成本:90萬首付6%-8%年息，2654.38+萬按揭貸款4%-6%年息。