他不笑了，趕緊說:“其實我不是做漢堡的。我真正的生意是房地產。”
01從賣燒烤到賣漢堡
20世紀30年代，世界經濟危機爆發，美國因此陷入大蕭條。當時美國的禁酒令已經實行了10年，就餐的餐館受到很大影響，基本上沒人管。相反，快餐店減少了服務流程，以價格低、送餐快、效率高的特點贏得了奔波於交通行業的工人。免下車餐館的形式在南加州迅速興起。
1937年，莫裏斯·麥克唐納和理查德·麥克唐納兩兄弟在加利福尼亞州的桑伯納迪諾創立了壹家名為迪克和麥克·麥克唐納德的免下車餐館，專營燒烤。
1948年，麥當勞兄弟發現燒烤店的漢堡最受顧客歡迎，銷售額占比最高，於是將目光瞄準了這種價格低廉、用餐快捷的漢堡，隨即推出了招牌產品——15美分高品質漢堡。
燒烤店正式轉型為漢堡店。
漢堡背後的房地產經紀人
1954年，雷·克洛克與麥當勞兄弟簽訂協議，加入麥當勞，並負責授予麥當勞在美國的特許經營權。
1955，麥當勞公司成立。
1956，麥當勞地產公司成立。
雷·克羅克(Ray kroc)將自己的房產和汽車抵押給產權人，產權人將土地出租給麥當勞，麥當勞以土地租賃合同為抵押向銀行貸款。在用銀行貸款建立餐館後，他以餐館作為抵押獲得銀行貸款以支付土地租賃費。出租餐廳，收取租金償還銀行貸款。
核心邏輯是:加盟商支付的租金，償還銀行貸款(用於餐廳建設)和土地租賃費。由於土地(租賃合同)和房產(餐廳)已經抵押，現金流風險極高。
但事實證明，這使得麥當勞對加盟商的控制非常有利，包括供應鏈、營銷、運營的統壹管理，為麥當勞日後隨地價上漲收取租金的盈利模式打下了堅實的基礎。
從65438到0978，美國的零售房地產價格持續上漲。這促使餐飲的區位模式逐漸形成兩級分化現象:位於繁華商圈的店鋪多為小面積店鋪，以推廣特色產品為主，面積較大的餐廳被迫搬遷至城市非中心區域。
土地價格的瘋狂上漲證明了麥當勞引以為傲的房地產模式非常有利於麥當勞在利率較低的時候大舉借貸進入房地產市場。
從1968到1972，麥當勞門店開始瘋狂擴張:在此期間，麥當勞長期購買/租賃了1400多家門店的土地。
在20世紀90年代，麥當勞擁有美國69%的本土餐廳，而海外只有35%。
2016年至2017年，麥當勞租賃門店占門店總數的40%和33%，房地產帶來的租金收入分別為665438億美元和65億美元，分別占總收入的25%和29%。
與專業的房地產投資者和開發商相比，麥當勞房地產的成功之處在於:
前者是試圖復制壹批風格相同的商業地產項目，但只是依靠地產形成自己的強勢品牌，無論在哪個國家，都是少數，不多，不多。
後者在商業運作上已經形成了相當強勢的品牌。麥當勞壹直在賣漢堡，也沒有推出房地產品牌，但是它傳統的企業品牌和房地產的結合，正在讓它的利潤達到流水的效果。
03進入中國。
正如其房地產運營模式很大程度上受到西方著名商業企業的影響壹樣，有時麥當勞會把眼光放得更長遠。比如漂洋過海，進入中國。
1990 10麥當勞餐廳位於繁華的深圳東門，是中國大陸第壹家麥當勞餐廳。
1992年4月，北京王府井麥當勞餐廳開業，成為全球最大的麥當勞餐廳。這家店位於JD.COM北部單街和長安街交界處的黃金地段。後來經歷了王府井的改造，麥當勞靠土地拆遷補償發了大財。由此可見，麥當勞對房地產的投資是犀利的。
麥當勞在做快餐的同時，也從未停止過做房地產。它已經形成了壹套自己的快餐制作程序、店面布局規則和店面選址秘訣。
2017 1，中信集團旗下中信、中信資本控股、凱雷投資集團與麥當勞聯合宣布達成戰略合作，成立新公司，未來20年將成為中國大陸和香港麥當勞的主要加盟商。交易完成後，麥當勞在中國大陸和香港的65，438+0，750多家直營餐廳轉為特許經營。
2017 10根據國家企業信用信息公示系統顯示，麥當勞(中國)有限公司已正式更名為金拱門(中國)有限公司(PS:暫且稱之為麥當勞)
特許經營模式使麥當勞能夠利用加盟商的資本杠桿迅速擴張。
其主要業務是買地或長期租賃，然後提前買下商圈的商鋪，租給某麥當勞分店的加盟商，同時賺取房產升值的收益。
目前，麥當勞遍布六大洲120多個國家，約有30000+家分店。
當麥當勞擴張到全球時，它已經成為世界上最大的房地產代理商，擁有美國和世界其他地區壹些最有價值的街角和十字路口。
04房地產盈利模式
麥當勞在房地產上的利潤來源，簡單來說就是買賣熱門店鋪，或者收取加盟店的高額租金。
因為加盟商壹般沒有足夠的資金支付高額的土地成本和建設成本(約3-5萬美元，隨時間變化)，通常無法獲得貸款。
麥當勞公司負責代表加盟商尋找合適的門店地址，長期租用或購買土地和房屋，然後將門店出租給加盟商，獲取差價。這是麥當勞公司的主要收入來源，本質上是麥當勞房地產公司用各個加盟店的錢購買房產，然後出租給為其買單的加盟店。
這種房地產經營策略實際上是將第壹債權人的權利轉讓給麥當勞房地產公司，使其有資格獲得銀行的貸款。這不僅解決了加盟商開店的資金困難，也增加了麥當勞公司的收入。同時，通過控制房地產，更有利於麥當勞加強對加盟商的管理。
資料顯示，到20世紀80年代中期，麥當勞近1萬家餐廳中，60%為麥當勞總部所有，另外40%由總部出租給當地房地產業主。由此，房地產收入成為麥當勞的主要收入。麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，其中房地產收入占這個收入的90%。
這種模式的高明之處在於以長期固定的費率收購不動產，將可變成本轉移給加盟商。當銷售價格不可避免地提高時，加盟費也隨之增加，但公司的固定成本保持相對穩定。這種模式將麥當勞打造成了壹家現金流強勁的公司，並延續至今。
05黃金地段原則
商業地產賺多少錢？
幾年前，肯德基進駐鄭州國貿360廣場，以1.5萬的價格拿下了當時的店鋪空間。後來呂看中了那個地方，開價3億，肯德基依然沒有動搖。短短幾年，這個地價漲了20倍。
事實上，麥當勞遠不是唯壹壹家在房地產領域淘金的非房地產企業。
中原地產投資咨詢公司商業策劃部總監蔡宇翔表示:很多品牌零售企業都是商品房的大地主，對商品房的需求量非常大，通常可以以較低的價格出租房屋。對於地段的商業前景，他們也有自己壹套非常專業的分析模型。因為他們強大的品牌效應，他們在壹個地方住下後，自然會有很多小租客蜂擁而至，他們會把店鋪分成很多塊，以更高的價格租給小業主。這種租金差異是這些企業的重要收入來源。
麥當勞首席財務官哈裏·索內伯恩(Harry Sonneborn)曾說:“本質上，我們並不是真的在食品行業，我們是在房地產行業...我們之所以賣十五美分的漢堡，唯壹的原因是因為它是帶來現金流的最佳產品，靠漢堡找到租客可以給我們交房租。”
麥當勞華東區總裁史是這樣說的:“麥當勞之所以火，第壹，第二，第三。”
麥當勞的選址在公司內部是壹件極其重要的事情。通常壹家店開業與否需要三到六個月，問題極其細致，甚至涉及到店址是否符合城市規劃發展，是否會有市政搬遷和周邊搬遷，是否會進入城市規劃紅線等。進了紅線就絕對不碰，絕對不會在老齡化商圈設點。原則上，純住房不會有任何意義。
麥當勞的地產業務:因為強大的品牌效應和專業地段的選擇，帶來強大的客戶流量，有人的地方才有江湖，可以轉化為無窮無盡的利潤。
地段，對商品房的影響在這裏體現的淋漓盡致。地段不好的投資房就是耍流氓，尤其是商品房。