房地產政策的松緊取決於房地產市場發展的繁榮程度，具有逆周期調節的性質。無論是“壹城壹策”，還是“壹城壹策”，其實每個城市都有必要根據當地房地產市場的實際情況采取調控措施。這是未來房地產調控的基本原則，即保持房地產市場健康穩定發展，不發生系統性風險。
當前，在“房住不炒”的戰略定位指導下，房地產市場堅持“壹城壹策”，落實城市主體責任，房地產市場調控取得明顯成效。2019上半年，房地產市場總體呈穩中有降態勢，各類物業銷售面積呈負增長態勢，土地購置面積和土地成交價格均大幅下降，住宅投資熱、商業物業投資冷的現象持續。雖然3、4月份各地房屋銷售呈現“小春天”態勢，市場預期有所好轉，但5月份市場數據的下滑表明樓市復蘇仍不穩定，樓市“小春天”的動力明顯不足。這種由資金寬松引發的“小春天”在政策影響下迅速降溫，尤其是部分三四線城市，接下來房地產市場可能進入新壹輪調整。
上半年房地產市場運行的突出特點
從2019、1到5月份，全國房地產開發銷售呈現三個明顯變化:
壹是各類物業銷售面積為負，銷售價格漲幅回落。住宅、寫字樓、商業銷售面積均出現負增長。6-5月份，商品房銷售面積5.6億平方米，同比下降65438±0.6%，降幅比4月份擴大65438±0.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.7%，寫字樓銷售面積下降12.2%，商業銷售面積下降12.9%。同時，商品房銷售額5654.38+0773億元，同比增長6.654.38+0%，其中住宅銷售額增長8.9%，寫字樓銷售額下降654.38+02.3%，商業銷售額下降9.7%。由此可以計算出2065438年6月至2009年5月商品房銷售均價為9325元/平方米，同比增速為7.8%，同比增速為0.8個百分點。其中，住宅成交均價9243元/平方米，同比上漲9.7%；商業營業用房成交均價同比上漲3.6%；寫字樓成交均價同比下降0.1%。與2018年全年相比，商品住宅平均價格上漲6.7%，漲幅回落2.86個百分點。其中，住宅上漲8.2%，寫字樓上漲2.1%，商業上漲1.7%。
二是土地購置面積和土地成交價格明顯下降。2019年6-5月，房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，土地成交價格同比下降35.6%。土地購置面積和土地成交價格空前下降，土地購置面積為1998以來最大降幅，土地成交價格為2004年首次公布該數據以來最大降幅。而且土地成交價格下降幅度大於土地購置面積，土地成交均價下降。65438 6-5月土地成交均價4389元/平方米，同比增速-3.5%，為2012以來首次同比下降，比2018、2017的5525元/平方米低21%。由於地價是形成商品房價格的基本因素，其漲跌會在滯後1-2年後反映到商品房市場上。所以短期來看，土地市場會拉低新建商品房的市場價格。
第三，住宅投資熱、商業地產投資弱的現象還在繼續。2019年6-5月，全國房地產開發投資同比增長11.2%，高於2018年9.5%的增幅。如果全年都能保持這種投資勢頭，將是2015以來首次重回兩位數增長。房地產開發投資的增長是由住宅投資的增長帶動的。6-5月，住宅投資同比增長16.3%，辦公樓和商業用房投資均出現負增長，投資增速分別為-3.6%和-9.7%。住宅投資熱、商業地產投資弱的現象還在繼續。其中，寫字樓投資雖為負，但降幅較2018有所收窄，商業用房投資降幅較2018進壹步擴大。從地區差異來看，6-5月西部地區房地產開發投資增速是東中部地區的2倍左右，東北地區投資增速最低。東部、中部、西部、東北地區投資增速分別為9.7%、9.2%、18.5%、7.1%。同時，房地產開發企業房屋施工面積同比增長8.8%，房屋新開工面積同比增長10.5%。
總的來說，上半年房地產市場的特點是:市場成交疲軟，商品房銷售將進壹步回落；土地成交面積和金額累計增速的大幅回調，將對未來市場形成較大的下行壓力；整體開發投資保持高位，但房地產投資增速將進壹步回調。預計2019年房地產市場平穩調整不會有實質性改變。
影響房地產市場未來走勢的幾個關鍵因素
基於2018和2019上半年的房地產市場情況，未來房地產市場的壹些潛在問題值得關註。
壹是城市兩極分化導致的部分城市房價上漲過快。中國的城市化進入了壹個新階段，即壹些二線特大城市形成了新的增長極。無論是房價上漲的幅度還是持續時間，部分二線甚至部分三線城市已經全面超越壹線城市。如果城市房價上漲有基本面支撐，風險相對可控；相反，如果城市房價上漲沒有根本支撐，而純粹是由房價繼續上漲的預期支撐，那就是泡沫需要加強風險防範。目前，壹些二線熱點城市和部分三線城市由於中青年人口的湧入和城市經濟增長，促進了房地產市場的繁榮。同時，資本市場安全優質產品短缺的大環境沒有改變，使得部分二線城市房價上漲帶來的投機投資需求依然十分旺盛。另外，壹些地方采取的行政措施，比如新房搖號，實際上增加了很多套利需求。
二是部分中小城市在棚改退出後出現的市場隱憂。由於去庫存和棚戶區改造的政策效應疊加，全國商品房待售面積繼續大幅減少。相對於大中城市，中小城市對房地產市場銷量的提升貢獻更大，主要受棚改政策影響。未來，棚改融資將從政府購買棚改服務模式轉向發行棚改專項債券，並鼓勵CDB和農發行繼續對棚改項目進行均衡收益的貸款。隨著去庫存和棚戶區改造政策的收緊，以及中小城市市場飽和度的提高，缺乏人口和產業支撐的中小城市房地產市場風險將會增強。
第三，萎縮城市面臨房地產價格下跌的可能。經過30多年的快速增長和擴張，以部分工礦城市和資源型城市為代表的局部收縮已經初具規模。在全球化和信息化的推動下，各種社會經濟要素將進壹步向特大城市和城市群聚集。再加上全球經濟增速放緩等潛在風險和不確定性的存在，個別城市出現縮水問題是必然的，這必然對城市房價縮水沒有影響。因此，在當前中國城市化的減速階段，壹些出現收縮跡象或已經收縮的城市，應最大程度避免不必要的城市擴張和郊區房地產項目，降低後期城市更新和發展規劃的難度。同時，對於有收縮跡象的城市，要避免增量規劃，逐步轉向存量規劃，甚至減少規劃。把城市發展的重點轉向對現有存量土地的再開發，根據城市發展環境和自身優勢，調整城市的性質和功能。
第四，住房租賃市場可能面臨集體土地入市的沖擊。在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度”的政策指導下，各地紛紛出臺政策措施，大力發展住房租賃市場。其中，利用集體土地建設租賃住房對市場的影響不容小覷。以北京為例，計劃在2017至20215年間，供應1000公頃集體土地用於建設集體租賃住房，年均供地任務約200公頃；2018北京市建設用地供應計劃中，計劃供應國有住宅用地1000公頃，集體租賃住房用地200公頃，占全部住宅用地的六分之壹。截至2018年末，集體租賃住房用地供應已達209.2公頃，完成率105%。可以預計，未來幾年，隨著集體土地租賃住房用地的供應和集體土地租賃住房的建設，將有相當數量的新增租賃住房集中入市，給當地住房租賃市場帶來不小的沖擊。
第五，土地市場交易下降可能對地方財政收入造成壓力。2018年土地購置面積繼續增加，但土地成交均價漲幅明顯收窄，土地成交均價同比上漲3.3%，遠低於2013年以來10%至30%的漲幅。2065438+2009年上半年，土地購置面積和土地成交價格雙雙大幅下降。土地成交下降，壹方面房地產信貸資金總體趨緊的態勢沒有改變，部分地塊出讓附加條件過多，降低了房地產開發企業拿地意願；另壹方面，房地產企業融資成本高，未來情況不明。當地價水平較高時，房地產開發企業的態度趨於謹慎。土地市場交易的大幅下降，必然加大減少財政收入的壓力。2019年6-5月國有土地使用權出讓收入同比下降6.0%，自2019年以來壹直處於負增長狀態。未來，如果土地市場交易繼續保持下降趨勢，減少財政收入的壓力將進壹步加大。
“房住不炒”的政策調控思路不斷完善。
自2016中央經濟工作會議提出“房住不炒”的導向以來，持續兩年多的調控政策達到了預期效果，使得房價上漲的長期預期發生了實質性的改變。特別是2018下半年以來，房屋銷售增量放緩，土地溢價率持續下降，土地流拍數量激增，房地產開發投資增速放緩，市場下行壓力加大。各地紛紛出臺措施，放松限制性調控政策，緩解市場壓力。但中央“房住不炒，因城施策”的調控思路並沒有根本改變，未來的房地產調控政策將從以下三個維度進壹步拓寬和增厚。
壹、穩定——房地產市場健康穩定發展是重中之重。2018 12.24住房和城鄉建設部部長王表示，2019年將以穩定地價、房價和預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。要以解決新市民住房問題為主要抓手，補齊租賃住房短板。所以2019“穩定房價”是基調。在人口流入量大、房價高的特大城市和大城市，積極盤活存量土地，加快租賃住房建設。繼續推進集體土地上建設租賃住房試點工作。深化住房公積金制度改革，研究設立住宅政策性金融機構，加大對城市低收入家庭和新市民租房的支持力度，全面提高住房公積金的服務效率和管理水平。繼續保持調控政策的連續性和穩定性，加強房地產市場供求雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，確保市場穩定。
二、分化——房地產調控政策分化是大勢所趨。房地產政策的松緊取決於房地產市場發展的繁榮程度，具有逆周期調節的性質。目前壹二線熱點城市房地產主要由市場和人口增加推動，三四線城市主要由棚改政策推動。因此，房地產調控政策也出現了明顯的分化趨勢。無論是“壹城壹策”，還是“壹城壹策”，其實每個城市都有必要根據當地房地產市場的實際情況采取調控措施。這是未來房地產調控的基本原則，即保持房地產市場健康穩定發展，不發生系統性風險。在市場壓力較大的壹二線熱點城市，繼續保持嚴格的調控政策。在防止房地產價格泡沫的同時，以供給側結構性改革為重點，從土地、金融、稅收等方面推進住房制度改革。在其他三四線城市，保持房地產市場穩定，防止房地產市場價格過快下跌將是首要任務。
第三，放權——更加重視地方政府在房地產調控中的主體責任。2018、12、19至21中央經濟工作會議用66個字定位房地產市場:“構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，強化城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”在今年的政府工作報告中，將進壹步明確城市的主體責任，這意味著地方政府調控房地產市場的自主權力將進壹步擴大。強調“壹城壹策”“壹城壹策”更註重擴大地方政府在房地產調控中的主體責任和自主權，體現了中央調控政策的原則性和地方調控措施的靈活性相結合。
對當前房地產市場的總體認識和建議
首先，上半年部分二線城市市場熱度明顯回升，引發調控再升級。為了抑制土地價格的持續上漲，許多城市對土地拍賣規則進行了相關調整。由此看來，“房住不炒”仍然是調控的核心，“穩定第壹，壹城壹策”的政策基調沒有改變。結合5月土地成交情況，土地市場投資熱情有所緩解，土地拍賣溢價率明顯下降。這說明市場調控已見成效，房企逐漸降低市場預期，逐漸回歸理性。各類土地拍賣新規的調整雖然在短期內緩解了部分城市的高燒現象，但並未對市場的長期走勢產生實質性作用。保持地價穩定，關鍵是適度增加熱點城市土地供應，促進土地市場供求平衡，真正實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。
其次，由於不同城市能級的市場運行結果呈現出明顯的分化趨勢，壹二線城市以保障剛需和改善型需求為重點，適當放松過緊的行政調控措施。在政策邊際改善下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能小幅增長；三四線城市大部分完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置。沒有強有力的政策做後盾，市場需求明顯透支，市場銷售可能重回下行通道。雖然3、4月份各地房屋銷售呈現“小春”態勢，市場預期有所好轉，但5月份市場數據顯示，樓市回暖仍不穩定，樓市小春勢頭明顯不足。部分三四線城市可能逐步進入降溫通道，房地產市場可能進入新壹輪調整期。房地產市場要重點防範部分三四線城市價格快速下跌的風險。
最後，無論短期調控還是長效機制，房地產政策的總體目標是壹致的，即保持市場基本穩定，防止大起大落。可以說，房地產市場的基本穩定本身就是對國民經濟的重大貢獻。目前中央的政策和分類調控的大方向是正確的，也產生了良好的效果，市場風險總體可控。面對市場價格波動的壓力，應進壹步細分調控手段。壹方面要“堵”，另壹方面也要“疏”，在到達危險邊界之前疏導、化解壓力。同時，加強對全國市場壓力分布的實時監測、預測和預警，對漲跌過快的城市和地區進行深入跟蹤研究和引導調控。