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最近廣州某房企財務總監咨詢我，現在預售資金監管太嚴。妳想，在主體封頂之前，把預售資金的10%留在監管賬戶是不合理的。正好，廣州最近下調了這個比例:項目封頂前，預售資金留存比例下降2個百分點，項目其他階段也有所下降(如下圖)。

巧合的是。近期，成都還降低了預售資金監管比例:企業信用等級為A級及以上的，可憑銀行保函降低監管額度；項目主體結構完成四分之三且主體結構封頂，監管額度內預售資金提取比例上限分別提高5%；項目完成後，退出比例可達95%。

表:成都和廣州預售資金監管和調整情況

最近，全國40多個城市加強了對預售資金的監管，以防止開發商挪用資金。為什麽廣州、成都這樣的熱點城市會逆勢放松？我想說的是，要避免大面積新房延期交房、貨不對板、爛尾風險、小業主維權，就要嚴格監管預售資金。問題是壹旦嚴格，開發商的資金鏈就異常緊張。

壹個是“穩定風險”，壹個是“金融風險”；壹個是保民生保安全，壹個是保增長。穩定是屬地責任，“壹刀切”，沒道理可講。財務風險是底線，必須牢牢守住。哪壹個都很重要，誰也不能放松。現在的情況是嚴格監管預售資金，確保穩定，但可能會出現問題。

觸發點是資金鏈緊張，壹定程度上開發商不拿地，其次是投資不穩定。這是這個地方最關心的問題。所以要加強監管，創造回旋余地。這個很難，甚至是相反的操作。背後的問題是，行業進入新時代後，中國開發企業獨特的融資模式面臨著壹些顛覆和破壞。

以前開發商拿預售款是常有的事。比如開假發票，虛報工程進度等。，預售資金提前支取；比如通過部門公關、全市“打包”監管、保函置換等方式盤活。獲得預售資金往往是成功的，因為除了房建部門，銀行和建設單位預留資金都是有利的。

開發商為什麽要拿預售款？

因為，開發商要“薄利多銷”。即“拿地-施工-預售-拿地”的循環。新房預售後，很多還款資金並沒有用於結算工程款，以此來加快施工，直至竣工交付。反而很多是用來買地然後進入下壹個周期，這樣規模就可以放大了。那麽，為什麽要“快速周轉”呢？有幾個原因:

第壹，開發商買地，自有資金投入少，很大壹部分是高成本的“前期融資”。再加上地價高，為了提高自有資金收益率，需要快速周轉；

第二，開發商都知道，建立在杠桿上的sturm und drang很難持續下去。這樣的盛宴壹天壹個腳印，這種模式的紅利要吃完才能沖上去；

因此，挪用預售資金本質上是開發商籌集資金的壹個渠道。拖欠供應商貨款、商票融資、總包結算延期、發行理財產品都是融資渠道。換句話說，除了銀行、信托、私募，還有施工單位、材料供應商、采購商、老業主、管理層、員工等。都是融資開發商。

為什麽那麽多人願意給開發商融資？當然，首先是信任。品牌開發商搞“高周轉”，這是2016以來的事情。記得2017年，我回老家把房子賣給父母，當地人對現在頂序的開發商開發的房子很有好感。因為他們開發的項目，比如戶型設計、園林景觀、大社區等。，很少被當地人看到。而且品牌房企相對於本土小房企，操作更規範，營銷做得更好。

頂序的開發商大面積進駐過二三四線城市，但只有五年的歷史。現在只要是三四線城市，頂序的開發商都會紮堆。試想，如果沒有高營業額，怎麽會突然冒出這麽多千億、五千億、萬億的開發商？沒有高周轉，商品房銷售額怎麽可能在10翻三倍？

各方願意為開發商融資的另壹個原因是房價上漲的預期，在這個過程中大家都可以分享。

其實房價在全國範圍內大規模上漲，從2015開始就有了。我之前講“房價上漲”，主要局限在壹二線城市。2015年，大規模的棚改和“去庫存”導致全國房價大幅上漲。所以信任頂級品牌，再加上房價上漲的預期，大家都願意買期房，都願意變相融資給開發商。

而且，不僅購房者，銀行、施工單位、監理單位、材料供應商都願意給開發商融資。因為這些主體可以受益於開發商業務規模的擴大。由此也推動了期房在新房銷售中的占比從2015的39%上升到目前的53%。挪用預售資金擴大業務規模也是好玩的。

對於很多施工單位來說，壹般在年底會獲得最大的結算。2018年，筆者參加開發商年終會議，壹個總承包商拿到了幾個億的結算，高興極了。經過這麽長時間的拖延，他似乎並不太在乎和解。經過溝通，施工單位普遍反映，如何做到大生意不拖欠，是行業潛規則，大家都這樣做。

顯然，這樣的模式是建立在房價不斷創新，規模不斷提升的基礎上的。2020年以來，隨著融資端全鏈條長效機制的建立，如開發商融資“三條紅線”、開發商拿地“必須有自有資金”、銀行貸款“貸款集中”、地方土地出讓“地價-房價”聯動等。

還有，就是全面控制和阻斷開發商在表內外的融資。第壹，表中尺度有限。即使“三條紅線”的開發商全部是綠檔，有息負債增速也不能超過15%。二是表外信托“兩壓壹降”(通道和融資業務都要降)，“資管新規”啟動資金穿透式監管。這樣，作為杠桿的主力就受到了限制。

實際上主力資金有限，錢榮等其他後續資金開始觀望。這樣壹來，sturm und drang前期的猛企業就出現了債務違約的問題。在我們過去的傳統中，講究“大”，很多行業都要排“四大”、“八大”、“十大”。而且，凡是大的，都被認為是穩定的，好的。但是偏偏大的有問題。

按照剛才的邏輯，其實很好理解。越大的企業，可能在前期的狂飆突進中最兇猛。壹旦資本監管環境發生變化，比如全面收緊融資，大企業壹開始受不了，尤其是近幾年規模不斷往上走，銷售規模短短幾年翻幾倍，往往是最“杠杠”的自然受不了。

現在信息很透明，通過很多違約案例，人們對大公司的印象可能沒有以前那麽值得信任了。信心下降，這是最致命的。同時，“房住不炒”的觀念慢慢滲入心脾，市場發現房價可能真的會跌。再說現在供需平衡了，房子就更多了，買房的心情也沒有平時那麽火熱了。

這樣壹來，外部資金和內部資金(銷售回款)都受到擠壓。目前，房地產開發企業到位資金中，銷售回款和外資分別占53%和47%。下半年以來，上述兩項現金流開始快速下滑，且兩者同時惡化，為歷史罕見，導致行業資金鏈風險出現多起債務違約/展期事件。

這種資金鏈緊張的情況傳導下去，結果就是開發商不得不大規模打折銷售，挪用預售資金。即使到了竣工交付的時間，也會被迫延遲交付，甚至有未完業務的風險。對於住建部門來說，要加強預售資金監管，確保專款專用，甚至接管預售資金監管賬戶，凍結預售資金。

加強預售資金監管無可厚非，理應如此。問題是這樣做會徹底改變過去房地產市場的邏輯。在以前的模式下，新開工和竣工的增速存在巨大的“剪刀差”。新開工年均增速比竣工高近10個百分點，尤其是2017-2019，是開發商快速周轉和加杠桿的結果。

多渠道融資，包括預售資金，是開發商對快速周轉和杠桿的依賴。近幾年樓市高舉高打，土地出讓、建設、銷售規模不斷攀升。時至今日，我們不得不正視我們所面臨的嚴峻形勢:前所未有的完工高峰已經到來，只有繼續原有的“杠桿”模式，才能釋放這壹洪峰，繼續高舉高打。

然而，行業的邏輯已經完全改變了。告別房地產依賴，金融機構對風險的防範力度空前，開發貸、信用債等正規融資渠道受到嚴格控制。沒有這個男人，“千容”自然會關掉。施工單位和供應商都不願意再推進了。綜合來看，這些都會導致預售收款在資金來源中的比重快速上升，但銷售端不再火熱。即使能維持銷量，也不能像過去那樣隨意拿走，而是要嚴格監管，保證發貨。

總的來說，原來的流通鏈條越來越不穩定。這就是為什麽保教樓和民生達到了前所未有的高度！

因此，各地開始加強對預售資金的監管，防止爛尾樓盤的出現。然而，禍從口出，福從口出，反過來又會惡化開發商的資金鏈。於是，成都、廣州開始放松預售資金監管，無非是讓刀刃走得更穩壹點，因為開發商資金鏈的另壹端是土地出讓、商品房銷售和房地產投資。

近期融資端加大了對房企的支持力度，但重點是房貸端、穩定房企信用債、M&A貸款等，而對民營房企的扶持也不容樂觀。即使新房銷量增加，也會在嚴格監管下全部轉為預售資金。開發貸款發放後，應專款專用，項目關閉。不要指望短期的房地產援助，這只會強化過去的快速周轉模式。

最近，許多人都在談論“預售轉現售”作為問題的最終解決方案。但在高地價和融資管控的情況下，前期投入了巨額資金進行拿地和融資。如果現房還要求賣，相信沒幾個開發商能玩的轉。我覺得只要預售全鏈條監管好，真正做到“專款專用”，就夠了。

與發達國家相比，從住建部歸口管理到地方各級行業主管部門，我國對商品房預售都有嚴格的制度規定:

壹、預售審批有“三個條件”，即付清土地出讓金，取得規劃許可證，投資占總投資的25%；

二是預售有壹整套“受理-審核-許可-公示”的透明流程；

第三，各地都有預售資金監管制度，即嚴格按照項目進度支付首付和按揭貸款。

第四，中國仍然有嚴格的竣工、交付和驗收程序。從監管上看，中國的預售門檻高於英美日。

所以根本原因不是預售本身，而是監管和執行。

真正的問題是上面提到的全鏈條的售前管理體系並沒有得到有效的執行。比如對於工程款支付計劃，可以按照“地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成”等幾個環節設置資金使用節點。到了節點才能支取，既緩解了資金鏈，又保證了專款專用。

而不是預售，開發商會把房子建好再賣，不會有爛尾的可能。看似問題解決了，可以高枕無憂了，但實際上掩蓋了預售全鏈條管理中的問題，不符合前期投入大，資金周轉慢的房地產開發模式。試想，既要維持高地價，維持賣地規模，維持開發投資規模，又不能讓開發商籌集太多資金維持資金鏈安全，還要求出售現房。這怎麽可能？