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專家簡介|大哥，知名民間房產專家，都市快報等多家媒體特約購房專家，從2003年至今咨詢了上萬人的購房問題，被譽為普通人最貼心的購房顧問！
熱門城市房價高，房票稀少，壹房難求，所以很多人把目光投向熱門城市周邊。
這個模型對嗎？
如果選擇周邊城市，房產投資怎麽買最符合邏輯？
1
以某熱門城市為例。誰適合做身邊的目標？
在杭州樓市壹房難求之後，很多投資客把目光投向了周邊的壹些城市。我也推薦過壹些城市，比如海寧，臨安，紹興，柯橋等等，杭州的輕軌都可以到。他們離杭州近，當地經濟比較發達。
最近經常有人問我海寧哪裏買，什麽樓盤比較好。於是帶著了解樓市的任務，我利用周末去海寧考察。
其實從杭州到海寧還是挺方便的。開車壹個多小時，高速公路也挺順暢，高鐵也挺方便。再加上未來輕軌的建設。海寧和杭州之間的整個連接在交通方面是非常方便的。
幾年前我們參觀了海寧著名的百合園，當時它剛剛開放。那時候價格便宜。後來對海寧的樓市不太了解。海寧和杭州之間有輕軌計劃後，今年年初在網上了解到海寧很多房價還在6000-10000元/左右。
2
為什麽海寧有壹定的潛力？
海寧仍有壹定潛力，原因有二:
壹二線城市限購導致購買力向周邊城市外溢。上海、杭州的購買力外溢，助推了海寧當地的樓市。
輕軌的規劃建設，加上高速高鐵等高度發達的交通，也會帶來壹部分購房需求。
當地經濟發達，尤其是海寧皮革城，帶來了很多外來人口，當地拆遷有壹定的市場需求。
三
在海寧，我選擇看了哪些碟片？
因為時間關系，我主要看輕軌附近或者核心區的壹些建築——
第壹站
東方城市
圖片來自老大哥。
浙大國際學院旁邊，離輕軌站200多米。整棟34萬平米，目前在售的19號樓價格約15000元/，需要搭售車位。整棟樓剩下的房子不多了。這個樓盤是海寧最貴的樓盤之壹。
因為地處新區，有胡娟湖、浙大國際學院等規劃。
這是海寧為數不多的真正的輕軌項目。
第二站
公園路1號
圖片來自老大哥。
海寧銀泰商圈附近有幾個樓盤，比如四季香榭麗舍、高輝百悅府、祥生錢塘大院。雖然離輕軌站有壹兩公裏，但是因為商圈的原因，現在的價格也在14000元/左右，但是都晚了，房子也少了。附近唯壹壹個房源相對較好的樓盤是公園路1號，位置高端，享有東方之城的美譽。價格也在14000元左右。目前房源比較充足，也有車位和儲物間。
第三站
萬城·理想公館
圖片來自老大哥。
位於海寧皮革城附近，距離輕軌站約1.5km，距離地鐵站稍遠。只有7萬平米的房產。目前在售的有兩棟小高層，面積分別為108平米和188平米，價格約為12000元/，同樣需要搭售車位。
第四站
卡森衛星城
圖片來自老大哥。
卡森衛星城距離海寧皮革城約3公裏。樓盤規模比較大，1.4萬平方米，是當地皮革企業開發的。目前在售的主要是三期高層和庭院式聯排別墅。高層價格11000-12000元/，聯排別墅價格20000元/以上。妳還需要搭配停車位。距離輕軌站謝橋站約1公裏。我看了壹個數據。僅2月份就賣了300套，銷量還是蠻大的，但當時價格比較低。
也和當地的代理商、經銷朋友聊過，了解到海寧周邊還有很多樓盤，但是核心板塊的核心商圈的樓盤並不多。今年3月份以來，整個海寧樓市，銷售節奏非常快，銷售情況比較火爆。
四
對海寧樓市現狀的幾點看法
海寧今年房價跳漲明顯。
比如去年底的公園路1號，9000元/多壹點，現在大概14000元/a，漲了40%左右。百悅府也漲了不少，東方城去年賣9000元/多，現在14000-15000元/。可以說今年價格暴漲。
不過海寧雖然整體價格漲幅比較大，但是對比歷史成交數據，漲幅並不是特別大。
上海房價最高為2013，當時海寧商品房成交均價為9572元/。壹位購買百悅府的女士告訴我，她在13年底在百悅府買了壹套，價格應該在12000-13000元/年左右。後來在15大跌，價格到了16。17二三月份開始上漲，現在已經回升到14000元/，從2004年初的12000-13000元/，到9000元/，現在又回升到14000元/。
所以海寧的房價漲幅雖然比較大，但是和歷史相比並不算太高。海寧最高均價2003年2065438+9579元/年，14年8172元/年，15年8375元/年，16年8242元/年。
圖片取自海寧房天下。
現在(2017)新房均價還是9000多元/，市中心的房價大概是14000元/。所以總體來說漲幅不大，但是從3月份開始確實漲了壹點。
海寧待售的房子不多。
在海寧看房的過程中，看到這些樓盤有的建了壹半，有的剛封頂，但進去壹問，基本沒有房賣。可見今年海寧的轉型步伐還是很快的，和杭州差不多，很多樓盤都無房可賣。
數據顯示，2016年，海寧整體商品房銷售量達到18159套。
2016年海寧拿地136570平米，按照容積率2.5，100平米算就是2萬多套房子。這種化學物質去除量仍然非常快。所以海寧壹些核心區域的房子比較少。
在嚴格的限價下，搭售車位成為常態。
現在海寧調整不了，因為價格也受到了備案限價的約束。開發商普遍采取的措施是停車，有的拿壹個，有的拿兩個，有的甚至拿儲藏室。汽車停放是壹種普遍現象。
寬松的限購限貸政策
海寧限購，外地戶口限購1套，本地戶口不限購。
海寧的貸款政策比較寬松。比如妳是外地戶口，只要夫妻雙方都沒有還房貸，或者房貸已經還清，在海寧首套，最低首付可以3.5%。
海寧和杭州正在迅速趨同。
海寧現在的建設速度真的很快，尤其是和杭州的聯系。例如，許村有壹個林航開發區，下沙北有壹個聯行開發區。海寧在主動對接杭州方面做得很好。
輕軌建設正在如火如荼地進行。回來的路上，我們看到道路被擋板堵住了。輕軌已經開工建設，計劃2020年通車。
海寧是壹個不屬於杭州的行政區劃，但卻是與杭州對接最活躍的城市。無論在輕軌建設還是開發區建設，都積極與杭州對接。所以這也是海寧房產受到杭州購房者歡迎的壹個原因。
海寧外來投資者多，投資需求是拉動房價的主要原因。
我看到壹個數據。2016年，海寧住宅市場通過市外營銷機構的交易量約占43%，外地客戶占比很大。比如今年2月，卡森衛星城單月成交300套，但很大程度上是因為外地客戶帶來的購買力。
今年上半年占比可能會更高，也就是說海寧市場的這壹波漲價，除了房地產市場更好，本地需求更強之外，主要還是大城市，尤其是上海、杭州的購買力溢出，對海寧房價的上漲起到了很大的作用。
投資需求購房者拉動海寧房價，也符合樓價上漲的規律。如果只是本地需求，不可能把房價拉得這麽高這麽快，主要是很多外地購房者去海寧買房，導致海寧房價短期內越漲越快。
五
如何判斷海寧未來的樓市？
在我看來，有幾個數據值得我們關註。
外國買家比例太高。未來誰會是接盤俠？
前面說了，海寧外來投資者多，投資者要套現。這部分交易量如何兌現？誰會接受這個提議？這是壹個問題。當地人願意以更高的價格接受這些投資者的報價嗎？
為什麽本地人接手的可能性比較小？因為海寧的常住人口在縣級市中比較多，有83萬人。然而，近年來人口增長速度仍然相對緩慢。
資料顯示，從2007年到2011，海寧戶籍人口在前20年壹直處於60萬人的水平。我們說的常住人口，是指在海寧居住半年以上的人口加起來有83萬，但海寧的戶籍人口在過去20年壹直徘徊在60萬到64萬之間，所以人口增長相對緩慢。
另有數據顯示，海寧2016年人口僅比2015年增加5500人，其中多為新出生人口，外來人口較少。此外，人口增長速度正在放緩。2012年至2016年，與2007年至2011年相比，這十年的人口增長速度比上壹個十年下降了1.45個點，海寧的人口增長速度在放緩。
我沒有查到海寧本地的房屋數量，人均自有房屋數量，或者人均居住面積的數據，但是我相信海寧本地人的人均居住面積和自有房屋的比例還是相當高的。
在壹個人口增長慢，外來人口少的城市，如果房地產發展太快，商品房銷量太高，外地人買的太多，我真擔心以後誰來接手報價。這個有點疑惑。
海寧支柱產業的未來走向
海寧以皮革業為主導產業，現在海寧皮革城年銷售額約200億元。皮革城是海寧的壹張名片。
但目前由於互聯網經濟的發展，傳統零售業其實也在慢慢改變。線上消費，從線下到線上，以前是很多東西，特別是壹些高檔的皮衣，可能線上消費的人比較少，但是這幾年的增長速度也比較快。網絡銷售對傳統零售業的沖擊還是有影響的。這種影響對未來的影響無法評估。我覺得以後可能會更厲害。
皮革城以實體店為主的經營模式未來將會改變，依靠傳統產業吸引大量經營者落戶海寧的趨勢也將改變。
所以我擔心網上銷售商品後，會對傳統商場造成較大沖擊。因為這不僅是壹個產業聚集，也是壹個吸引外來人口的重要產業。如果這個產業變化慢，去海寧經商就業的人可能會減少，人口的引進可能會進壹步減少。
海寧還是以傳統產業為主，很難聽到海寧有什麽高科技或者新興的產業和技術。未來隨著環保監管和汙染企業監管的加強，壹些傳統企業是否會面臨發展瓶頸？沒有新興產業的發展，海寧還能保持來之前的高速發展嗎？
海寧未來的房價要看大趨勢和杭州的融合程度，可能會有壹定的空間，但我認為短期內空間不大。雖然現在還有汽車座椅，但是這種情況可能馬上就會改變，所以現在不要急著買。妳可以等市場稍微平靜下來，看看還有沒有機會。現在不建議大家貿然去海寧買房，盲目投資。
附言
後來帶我看房的中介也告訴我，以前要搭車的東方城和卡森衛星城，現在不需要搭車了，比之前的行情有降溫的跡象。