第壹，戶口問題
為了讓女兒上中關村某重點中學，劉先生以500萬元的價格在學區房買了壹套蔣先生80平米的房子。雙方在買賣合同中約定，姜先生應在房屋過戶後30日內遷出原戶口，並按日支付總房款0.5 ‰的違約金。後來劉先生支付了全部購房款，將房屋過戶到自己名下，但蔣先生並沒有按期搬出房屋，劉先生也因為戶口沒有遷入房屋而耽誤了女兒上重點中學的時間。多次溝通無果後，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生搬離該房屋，並按日支付總房款萬分之五的違約金。蔣先生辯稱，自己已積極配合戶口遷移，但新房還沒下來，不能按期遷出戶口。他希望法院降低違約金。法院審理後認為，蔣先生未按合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，應當支付違約金。鑒於雙方違約金標準明顯過高，且姜先生請求法院酌情降低，法院根據本案具體情況，最終判決姜先生支付違約金654.38+0.5萬元。
法官建議:
根據《合同法》第114條規定，當事人可以約定壹方違約時向對方支付壹定數額的違約金，也可以約定違約損害賠償金額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少。自從北京實行學區房政策以來，很多家長為了讓孩子上名校，不惜花大價錢購買學區房。但這些房屋大多在房屋內有戶口，影響了購房者的戶籍和實際使用。有的購房者在買賣合同中約定限期遷出戶口，但沒有約定逾期遷出的違約責任；有的人在合同中約定了限期遷出戶口，也約定了逾期遷出的違約責任。對於前者，由於違約責任不明，往往難以得到法院的支持；對於後者，雖然約定了高額違約金，但違約金的數額會在法院判決時根據具體情況確定。無論什麽形式，買方訴至法院的目的都是將原戶籍遷出。但根據我國現行的戶籍管理政策，戶籍管轄地是派出所，不是法院，法院無權下令強制遷出戶口。所以很難解決買家的問題。而購房者往往已經付了房款，甚至已經辦完了房屋過戶手續，而且這類糾紛越來越多。本案中，法官建議，壹方面，買受人可以在買賣合同中約定將戶口遷出作為支付全部或購房款的條件；另壹方面，他要提前打聽房子裏現有的戶籍，把戶籍作為決定是否買房的因素之壹，從而對是否買房做出理性的判斷。
第二，住房問題
小劉在北京打拼多年，終於攢夠了買房子的錢。2065438+2004年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元的價格購買馬女士的房屋。後來，小劉給馬女士預付了50萬元房款，並將剩余房款分兩次匯入壹個叫張佳的賬戶。沒想到，小劉匯完錢後，馬女士以小劉未交房款為由，拒絕與小劉辦理房屋過戶手續。小劉說，剩余房款是按照馬女士的要求匯入張佳賬戶的，馬女士否認。小劉未提交相關證據證明馬女士指使其將相關款項匯入張佳賬戶，且雙方在合同中所列收款賬號並非張佳。現在案件正在進壹步審理中。
法官建議:
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己的訴訟請求，應當及時提供證據。《人民法院關於民事訴訟證據的若幹規定》第二條規定，當事人對自己主張的事實或者反駁對方主張的事實，有責任提供證據予以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人認定的事實的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。在市場交易中，很多購房者由於經驗不足、粗心大意、不信任對方，或者法律知識不足，沒有養成就重要事項簽訂書面協議進行確認和保留證據的習慣，往往聽信口頭協議。壹旦對方反悔，拿不出確鑿的證據，就會帶來很大的損失。尤其是類似的大額房屋交易，買賣雙方應以書面合同的形式明確約定關鍵問題，並由雙方簽字蓋章確認。對於合同履行過程中的變更，還應簽訂補充協議予以明確。與本案中向他人進行支付的情況類似，賣方必須保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、郵件等相關證據。
第三，交房問題
2013年8月，張先生購買了陳先生位於知春路的壹套房產。之後張先生按約定支付了購房款，陳先生也配合張先生辦理了房屋過戶手續。正當張先生高高興興準備搬進新房時，發現房子早已被陳先生租給他人，租期到2016 1到期。於是張先生將承租人和陳先生訴至法院，要求承租人限期搬離，陳先生交付房屋。現在案件正在進壹步審理中。
法官建議:
《合同法》第二百二十九條規定，租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力。《人民意見》第119條規定，私有房屋在租賃期間因買賣、贈與、繼承等原因發生產權轉移的，需要原合同對承租人和新所有人生效。上述買賣不破租賃的原則，即在租賃關系期間，即使所有人將租賃物贈與他人，也不影響租賃關系，買受人不能以自己已成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在，要求承租人返還租賃物。二手房買賣中，購房人要全面了解房屋的實際使用情況，及時進行現場勘察；同時可以在買賣合同中明確約定，在合同履行過程中，出賣人隱瞞房屋已出租的信息或者故意將房屋出租給他人的，應當支付壹定數額的違約金，增加出賣人的違約成本。
第四，“鬼屋”問題
張女士訴稱，2013年3月初，在某中介公司的中介服務下，張女士花300萬元購買了劉女士擁有的位於本市海澱區四季青的房屋。在簽合同時，某中介公司和劉女士壹致表示，房子之前沒人住過，什麽事都沒有。後來張女士壹家就住在房子裏。沒想到入住後，張女士每天晚上都做噩夢。在與壹位鄰居的偶然聊天中，張女士得知劉女士的丈夫在屋內上吊身亡。張女士將劉女士訴至法院，要求解除房屋買賣合同，並要求劉女士賠償裝修款。
法院審理後認為，房屋買賣雙方應當遵守誠實信用原則，出賣人應當如實披露房屋的實際情況。房屋內非正常死亡的時間雖然客觀上不影響房屋的實際使用價值，但會影響購房人的心理感受，包括恐懼、忌諱等，從而降低房屋的交易價值，構成房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大問題。劉女士故意隱瞞屋內兇案，違背了誠實信用原則。雙方簽訂合同也違背了當事人的真實意思，構成欺詐。法院判決支持張女士的訴訟請求。
法官建議:
《合同法》第五十四條規定，下列合同，當事人壹方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除: (壹)因重大誤解訂立的合同；(2)訂立合同時顯失公平。壹方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。在實際交易中，買賣雙方大多互不了解，壹些不誠信的賣家對房子發生過的問題避而不談，對於買家來說處於信息不對等的狀態。在這種情況下，壹方面，購房者可以在買賣合同中約定補充條款，就“鬼屋”問題約定違約責任；另壹方面，在簽訂合同前，通過居委會、派出所、鄰居、社區論壇等多種方式了解房屋情況，避免誤買“兇宅”。
(以上回答發布於2015-08-10。請以目前實際購房政策為準。)
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