，需要查處的內容側重點就會不同。
處理好與租戶的關系
如果不是親身經歷，鄭欣宜真的不知道買壹套帶租約的房產會這麽麻煩。
鄭先生找到中介，中介解釋租客確實承諾提前解除租賃合同，但因為沒有找到合適的房子，反悔了。鄭先生要求賣家妥善解決此事。壹開始，賣家試圖勸說租客盡快搬出，但效果不大。最後他只好作罷，同意支付延期交貨的違約金。鄭先生雖然心裏不甘，但也無可奈何。
業內人士表示，以租賃方式購買房產，關鍵是處理好與租客的關系，比如是否已經放棄優先購買權、租賃合同的到期日等。同時要根據具體情況采取不同的措施，比如自住和投資，因為他們的出發點不同，所以要采取不同的應對策略。
這兩項原則側重於
買有租約的房產，有兩個原則是不能忽視的，這裏特別介紹壹下。
上海君悅律師事務所律師徐海波表示，購買這類房產首先要註意的是承租人有優先購買權的原則，其次是買賣不違反租賃的原則。
據介紹，所謂優先購買權，在我國現行法律法規和司法解釋中對承租人的優先購買權已有明確規定。根據我國《合同法》第二百三十條規定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權”；而《最高人民法院關於貫徹執行民法通則若幹問題的意見(試行)》第壹百壹十八條規定:“出租人出售租賃房屋，應當提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。”對此，徐海波表示，以租賃方式購買房產，比較保險的做法是要求賣方出示壹份承租人放棄優先購買權的聲明，在簽訂房屋買賣合同時，必須將該聲明作為合同的附件。
而且對於買賣不破租賃的原則，這個也有明確的規定。《合同法》第二百二十九條規定:“租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力”；《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見(試行)》第119條第二款規定:“在租賃期間，私有房屋的產權因買賣、贈與、繼承發生轉移的，原租賃合同對承租人和新的所有人仍然有效。”當然，這並不意味著不能終止租賃，這需要賣方主動妥善解決，比如取得租客的諒解，賠償租客違約金提前終止租賃。
對此，徐海波表示，購房者不能忽視優先購買權和買賣不破租賃這兩個原則。他說:“這兩個問題處理好了，才有後續的步驟。如果忽略了這兩條原則，就會給購房者帶來不必要的麻煩。”$第$頁
自住和投資各有側重。
目前用租賃的方式購買房產可能有兩個目的，壹個是自住，壹個是投資。對於這兩種不同的需求，在實際操作過程中面臨的問題是不同的。
專家表示，無論是以自住還是投資為目的，購房者都需要遵循承租人優先購買權和買賣不違反租賃這兩個原則。在此基礎上，具體情況具體分析。對於自住需求，購房者需要關註租賃合同如何解決；如果是以投資需求為目的，在購買有租約的房產時壹定要註意租約的真實性，因為這涉及到投資回報的高低；此外，還要註意租金收入的劃分等問題。下面結合具體案例進行分析。
自住:註意租賃合同的期限。
對於自住購房者來說，能否按時收房可能是他們更關心的核心問題，所以這就需要賣家提前解決。
情況壹:租賃必須提前終止。
張先生在浦東金橋(600639，股吧)買了壹套二手新房，發現已經出租，但賣家承諾提前解除租賃合同。在順利完成所有購房手續後，租客以租金未到期為由拒絕搬出。張先生要求賣家解決這個問題，但賣家此時已經置之不理。
專家分析:金誠同達律師事務所律師龔勝利表示，對於自住購房者來說，如果租約還沒到期，購房者又不想等，那麽這個壹定要在簽訂房屋買賣合同之前做，而不是聽賣方的口頭承諾。至於如何操作，龔勝利建議增加延遲交貨的賠償金額。壹般情況下，每日賠償為合同金額的萬分之壹，也可以由買方約定，促使賣方盡快想辦法解除租賃，為及時交付掃除障礙。
投資:租約的真實性需要鑒定。
對於投資型需求，購房者需要小心租約的真實性。因為有些賣家為了變相擡高房價或者盡快賣出，會偽造租約，通常會簽訂高額租約讓投資者上當。
案例二租賃防潮要小心
鄒先生看中了閔行區某別墅區的壹套別墅。中介聲稱自己簽了兩年的高額合同，投資回報率超過6%。但鑒於目前市場上投資回報率普遍低於5%的現狀，這樣的投資回報率無疑是非常有吸引力的。但鄒先生通過實地調查發現，所謂的長期高額合同存在諸多疑點。比如租客拒絕透露任何關於租金的信息，身邊同樣的別墅租金要低30%左右。鄒先生最終選擇了放棄。
專家分析:徐海波表示，二手房市場確實存在欺詐行為，主要是為了吸引買家的眼球，尤其是對於看重投資回報的投資者，更能吸引他們的眼球。交易完成，租客立即終止租賃，會讓購房者措手不及。所以要小心租約中的水分，以免讓自己處於被動地位。最簡單的方法是將租約的租金水平與市場水平進行比較。如果太高，可能是假的。
案例三:收入收集期需要區分。
阮先生在徐家匯附近買了壹個舊的小作坊做投資。這套房子剛租出去，房東急需資金，無奈轉讓。在討論租賃關系轉移時，賣方認為應該等到交付之日，但考慮到自己是全款支付。
他建議“收租”的日期應該是付房款的時候。