溫州農民住房抵押貸款被業內譽為“將攪動整個農村宅基地制度的改革課題”。
然而，最近“溫州農房按揭貸款因土地法律問題被叫停”的消息，讓很多關心農民住房按揭改革的人大吃壹驚。
雖然農民住房抵押貸款改革在某種意義上解決了8億多農民的抵押擔保問題，但農民住房抵押貸款的操作與《物權法》、《擔保法》、《土地法》的直接沖突不可避免，中國溫州農村金融改革試驗區的試水戛然而止。
但山東省菏澤市農村信用社創造性地采用多戶聯保的方式，積極推出無需抵押即可獲得住房資金的“新農村”農民住房抵押貸款，並在山東省新農村建設示範村鄆城縣奚家屯村試行。
最近，該縣農村信用社已陸續投放“新農村”農民住房抵押貸款421000元，惠及130農民。現在，農民住房終於可以像城市商品房壹樣抵押了，這對集體建設用地流轉和城鄉壹體化的新農村建設具有標誌性意義。
抵押貸款設計的新農村“樣板房”
為了獲得農民住房抵押貸款改革試點的第壹手資料，本報記者驅車前往山東鄆城縣黃安鎮奚家屯進行采訪。該村是木材深加工專業村，有6個自然村，525戶，2109人，耕地2600畝。2007年，全村農民人均純收入6900元。
與此同時，依靠當地獨特的森林資源，村民們開始了木材加工。現全村大小板材加工廠100余家，其中產值500萬元以上企業13家，是山東省市縣鎮新農村建設示範村。
由於農民大多舉家搬遷到企業居住，以前住的老房子因疏於管理而潮濕、陰暗甚至倒塌，6個自然村的人都到了村裏，成了“空殼村”。
2008年初，村“兩委”通過會議、座談等形式廣泛征求村民意見後，決定利用現有廢棄土地，集中建設新的西家屯村。
村幹部給群眾算了壹筆賬。現在舊村占地700多畝，集中居住後只有500畝，可以節省200多畝土地復耕。這對後代來說確實是壹件好事。
大家對新村建設措施贊不絕口，但有些村民因為板材加工占用了大量資金，擔心建房資金缺口。
“我要建上下八棟樓，還在為錢發愁！正好農信社啟動了新農村農民住房抵押貸款，申請後很快就貸到了65438+萬元，真的解決了我家的燃眉之急。”村民楊傳興欣喜地告訴本報記者。雖然做木材加工發了財，但以後還要擴大規模和項目，流動資金真的很緊張。
得知農村信用社推出農民房屋抵押貸款業務後，楊傳子和幾十名村民踴躍提交申請，很快貸款就有了。這種快捷方便的住房抵押貸款確實幫了農民大忙。
在席家屯村，今年有129戶農民像老陽壹樣從農村信用社獲得了住房抵押貸款。他們對農村信用社支持新農村建設和改善農民住房條件的措施贊不絕口。
“新農村”農民抵押貸款業務的推出，有效解決了農民住房資金不足的問題。
據西家屯村黨支部書記楊傳興介紹，新村建設將歷時三年完成。全村每年需要流動資金和新房款5000萬元，其中建房需要10萬元。雖然很多村民不需要申請貸款就可以建房，但是生產生活的流動資金確實很少，會制約自己企業以後的快速發展，所以必須獲得農信社強有力的信貸支持。
更重要的是，發放農民住房抵押貸款後，當地農民的居住環境得到了極大改善，實現了農民“走上平坦的路、住上幹凈的房子、喝上幹凈的水、上廁所”的夢想。
聯社董事長吳龍祥告訴本報記者:“今年幫扶的奚家屯村138村民，絕大多數是上下建的八套優質公寓。壹排排設計獨特、規劃有序的新農村建築坐落在綠樹成蔭的叢林中，家家戶戶還會用上自來水和室內廁所。村裏臟、亂、差的環境條件得到了改善，城鄉差別正在縮小...
以多戶聯保為核心的新型農民抵押貸款
“新農村”農民住房抵押貸款主要包括購地貸款、自建住房貸款和村民公寓貸款。土地購置和住房建設貸款分為土地購置和住房建設貸款審批，最高額度分別為土地購置價款和建設成本的60%。以上貸款利率均在現行利率基礎上下浮20%以上，貸款期限壹般為5年。
多戶聯保由同村有住房貸款需求的3至10戶自願組成，按照“多戶聯保、及時還款、相互監督、共同負責”的原則承擔連帶擔保責任。
中國人民大學農業與農村發展學院黨委書記、常務副院長孔祥誌教授認為，這種以多戶聯保為核心的農民住房抵押貸款，既能保證有住房貸款需求的農民獲得資金，又能為缺乏有效抵押物的農信社提供有效的風險補償，應該是解決農民和農信社“貸款難”的“雙贏”選擇。
然而，農民真的能像城市居民壹樣獲得銀行按揭貸款嗎？
2008年初，菏澤農信社沒有照搬浙江、廣東等地農民住房抵押貸款的經驗，而是深入當地農民家中調查研究，實地了解農民住房總體規劃、農民住房總需求、單戶成本、自籌資金、資金缺口等情況，為開辦農民住房貸款業務提供了大量信息參考。
調查還發現，當地大多數農民的收入水平較高，他們對建造和重建自己的房屋有很高的標準需求。壹些鄉鎮對農民住房建設進行了統籌規劃，以提高農民生活質量為出發點，開辦了農民住房抵押貸款，市場空間好，發展前景廣闊。
因此，他們根據當地的信用環境、城鎮化水平、農民住房市場需求、農民收入和消費水平等因素，嚴格篩選農民住房抵押貸款試點單位，最終確定鄆城縣黃安鎮奚家屯村為首批新農村農民住房抵押貸款示範村。
之所以選擇西家屯村作為試點，是因為村莊建設設計規劃合理，資金需求比較旺盛。奚家屯村是2003年規劃設計的文明新村。縣規劃設計部門設計了建設規劃說明書和建設規劃示意圖，整體設計科學合理。該村規劃總用地面積530畝，其中居住用地近300畝，規劃戶數506戶，已建或在建戶數270戶；
而且村裏經濟基礎比較雄厚，歸還農信社的貸款不成問題。以楊木加工為主要產業，現已發展成為初具規模的產業帶，擁有木材加工廠12家，板材生產線18條，皮革紡紗工、皮革攤販等木材加工戶80余家，年納稅總額500多萬元；
更重要的是，村民們有著淳樸的齊魯文化傳統，農民有著強烈的“講誠信、守信用”意識。為達到農村信用社開展的信用村評定標準，村委會4名幹部還清了80年代所欠貸款3萬余元，在社會上產生了較大影響和積極帶動作用。
設計科學合理的操作程序和嚴密細致的組織是做好試點工作的保證。
首先，他們制定了《農民住房抵押貸款管理辦法》，具體規定了貸款對象、貸款申請條件、申請程序、貸款方式、貸款期限、貸款利率、貸款管理等操作流程，為農民便捷申請住房抵押貸款提供了制度保障，為加快農村信用社信貸品牌創新和業務拓展、改善農民生活條件奠定了堅實的監管基礎。
其次，進壹步完善和更新了本村村民主要信息，對需要自建房屋的農戶信用等級進行了重新評估；結合村委會對農戶的評估，對有貸款需求的村民進行集中授信，成立了26個農戶住房聯合貸款小組。
最後，村委會向農村信用社出具村民建房證明，保證農村信用社發放抵押貸款的資金使用。2008年5月9日，聯社舉行了“鄆城縣黃安鎮西家屯村信用村授牌儀式暨農民住房抵押貸款啟動儀式”，出臺了放寬農民住房抵押貸款額度、延長期限、優惠利率、靈活貸款方式等壹些優惠政策。
參加完授信儀式，周圍村裏的人都非常羨慕農信社推廣的新貸款品牌帶來的好處。他們決心成為信貸用戶，建立壹個信用村，他們也希望農村信用社盡快為他們開辦這項新業務。
風險控制需要政策突破和大膽創新。
據國家有關部門統計，全國約有370萬個自然村，19100萬農民，85.9萬以上農村居民。社會主義新農村建設明確提出，要安排資金支持村莊規劃編制和開展村莊治理試點，為農民提供經濟、安全、適用、節地、節能、節材的免費住宅設計模式。
銀監會合作金融機構監管部孫蕾認為，農村信用社應將信貸政策與新村鎮規劃相結合，積極為符合新農村建設規劃的農民住房和公共基礎設施建設提供貸款支持。
因此，農信社應引入城市商品房抵押貸款的方式，大力支持城鎮化程度高的農村，支持具備借款主體資格、實行有效抵押擔保、有產業支撐、有收益、有還款來源的農戶，這符合新農村建設的總體要求和國家農村金融改革的主要方向。
目前農民住房抵押貸款主要依靠多戶聯保的信用來控制風險，但風險可靠性和抵押實現率遠不及城市商品房的抵押效果。
聯社信貸主管也告訴本報記者，原本想借鑒浙江溫州同行提供的農民住房抵押貸款，在房屋所有權抵押登記後發放貸款。
但在地方土地管理和房管部門存在諸多顧慮:《土地法》明確規定，農村宅基地屬於農民集體所有；擔保法也明確規定，農村宅基地不能抵押；《物權法》明確禁止農村宅基地使用權抵押。
但外貿大學金融學院魏新江教授認為，《擔保法》第三十四條規定，抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。因此，法律並沒有完全禁止農民抵押或轉讓自己的房屋。
雖然宅基地使用權是農民最重要的財產，但允許農信社申請抵押可以拓寬農民的資金來源，大規模農民失去房子的可能性更小。如果限制轉讓和抵押，農民的生產和發展將受到嚴重制約。事實上，農村地區已經存在宅基地使用權私有、房屋轉讓和買賣的現象。
因此，本刊顧問、全國政協經濟委員會副主任、中央財經領導小組辦公室原副主任段應碧認為，現階段應該允許農民抵押宅基地。宅基地不同於承包地，農村宅基地包括農民的房屋的抵押應當允許買賣。
安徽省農村房屋產權登記制度改革也證明了這壹點。
據悉，根據《2008年安徽省農村建設要點》安排，安徽將試點農民住房產權登記制度，計劃通過農村不動產登記發證，探索農村房地產抵押貸款新模式，為農村房地產抵押貸款創造條件。
這樣，農村信用社可以根據實際情況制定農民住房抵押貸款實施辦法。使用農村住房抵押貸款的農民，在辦理抵押貸款前，必須持集體土地使用權證和房屋所有權證辦理抵押登記。