近期，隨著恒大債務危機的持續發酵，房地產行業遭遇前所未有的信用危機，引發市場對房企流動性的擔憂。對此，中國人民銀行金融市場司司長鄒蘭在6月15日2021三季度金融統計新聞發布會上強調，恒大集團的問題是房地產行業的個別現象。“經過近幾年的房地產宏觀調控，特別是房地產長效機制建立後，國內房地產市場的地價、房價、預期都保持穩定。大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體健康。”
部分金融機構對“三線四檔”存在誤解
央行金融市場司司長鄒蘭在6月5438+10月55438+5月舉行的三季度金融數據統計新聞發布會上，闡述了恒大集團債務風險化解處置及其對房地產行業的影響。
“恒大集團總資產超過2萬億，其中房地產開發項目約占60%，涉及1，000多個項目子公司為獨立法人。”鄒蘭直言:“近年來，這家公司經營不善，未能根據市場形勢的變化審慎經營。而是盲目多元化擴張，導致經營和財務指標嚴重惡化，最終風險爆發。”
但目前，有關部門和地方政府正按照法治化、市場化原則進行風險處置和化解，督促恒大集團加大資產處置力度，加快恢復項目建設，維護住房消費者合法權益。在此過程中，財政部門將配合住房和城鄉建設部門及地方政府，為項目復工提供資金支持。
值得註意的是，在恒大債務風險發酵的過程中，整個房地產行業也面臨著信用危機。近期，花樣年債務違約、當代置業延期兌付票據、索尼宣布無力償還即將到期的美元債務等負面消息再次引發市場對房企流動性的擔憂，房地產美元債也出現新壹輪普跌。另壹方面，由於收益率波動較大，投資者信心不足，房地產企業在海外發行新債券的難度越來越大。《華夏時報》記者看到，5438年6月+10月以來，只有海倫堡成功發行了綠色債券。
穆迪最近發布的壹份報告也指出，由於中國金融機構的資產規模較大，吸收和緩沖損失的能力較好，恒大危機造成的潛在直接損失得到控制，但恒大的財務危機可能導致房地產開發商的融資渠道和房地產銷售顯著惡化。
對此，鄒蘭認為，恒大集團的問題是房地產行業的個別現象。經過近幾年的房地產宏觀調控，特別是房地產長效機制建立後，國內房地產市場的地價、房價、預期都保持穩定。“大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體健康。”
那麽，如果經濟增速進壹步放緩，央行是否會放松對房地產信貸的管理？會上，關於已進入正常實施階段的房地產貸款集中管理制度，鄒蘭表示，今年前三季度，個人住房貸款額度保持穩定，與同期商品房銷售額度基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款受到壹定制約，房價上漲速度受到抑制。房價企穩後，這些城市的房貸供求關系也將恢復正常。
鄒蘭指出，近期部分大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了壹致的收縮行為，房地產開發貸款增速明顯下降，但“這種短期的過度反應是正常的市場現象。繼包商銀行2019出險、詠梅和華晨去年債務違約後，類似現象也發生在銀行間市場和信用債市場”。
鄒蘭坦言，部分金融機構對30家試點房企的融資管理細則也存在壹些誤解，細則要求不得增加“紅檔”企業的有息負債余額。誤解為不允許銀行發放新的開發貸款，企業用銷售收入償還貸款後，本應得到合理支持的新開工項目得不到貸款，也在壹定程度上造成了部分企業資金鏈緊張。
針對這些情況，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會於9月底召開了房地產金融座談會，指導各大銀行準確把握和落實房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。鄒蘭強調，“中央關於房地產調控的戰略和政策，是我們做好房地產金融的長期遵循。”
釋放壹個寬松的信號
“這次會議為房地產市場和企業提出了許多關於抵押貸款的重要建議。充分研究和理解這種提法，對於準確把握四季度房貸政策走向，優化房企和購房者的入市策略將起到積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，了解央行金融市場司對近期房地產企業經營風險和房貸政策的表態，對預測四季度房地產金融政策有積極作用。
嚴躍進表示，從鄒蘭的表態中可以看出，央行已經註意到了開發貸的收縮和下降，並將其定義為“短期的過度反應”。後續信貸方面，明確銀行貸款指導意見，特別強調信貸投放“平穩有序”的操作方式，釋放寬松信號。
從政策上看，近期關於房貸的說法不斷豐富。此前央行提出“維護住房消費者合法權益”，但此次提出“房地產開發貸款存在短期過度反應”，充分體現了央行對個人按揭貸款和房地產開發貸款的關註。從基調來看，關註房企和市場下行壓力，保證信貸投放充足成為四季度的重要特征。
“據此，也可以認為信貸政策會有系統性的全面放松，從本質上改善房企的現金流，對房企的項目營銷和項目開發投資產生積極影響。”嚴躍進告訴《華夏時報》記者。
事實上，據《華夏時報》記者不完全統計，截至6月7日10，已有江陰、大連、昆明、沈陽、嶽陽、菏澤、株洲、唐山、惠州、張家口、徐州等十余個城市發布“限價令”，加入入市行列。
公開資料顯示，9月27日，央行貨幣政策委員會2021第三季度例會於9月24日召開。會議明確指出，要保持房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益；9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合召開房地產金融座談會。會議要求，金融機構要遵循法治化、市場化原則，配合有關部門和地方政府，維護房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
壹周之內，金融管理部門兩次聚焦房地產市場平穩健康發展，也被業界視為提振房地產行業的重要信號。當時郭進證券研報直言，“我們相信中央對房地產困局有了更全面的認識，未來可能會有壹些調整。”