房地產保值增值的神話被打破了。這背後的原因是“杠桿買房”的黃金時代已經結束。房地產作為投資標的，其流動性和變現能力在逐漸下降，開發商、管理者和業主的心態持續焦慮，就像成交量和價格的表現壹樣。
更深層次的原因是限購限貸政策抑制了需求，人口紅利達到臨界點，供需結構發生深刻變化，增量市場進入拐點。
未來房地產調控大幅放松政策的可能性不大。多位業內人士預測，信貸偏緊仍是長期趨勢，房地產稅、土地制度等長效機制將逐步完善。中國房市有望回歸居住，房企挖掘股市新增長點。
二手房降價潮
深圳業主張先生2016在龍崗中心城買了壹套大戶型，當時正值深圳樓市高峰期。當時他怎麽也不會想到，手裏的房產已經連續貶值兩年了。
在北京的二手住宅市場，壹些業主也急於出售他們的房子。
焦慮的張先生只是壹線城市眾多二手房業主的縮影。1臨近尾聲，二手房市場延續了2018下半年的低迷，壹線城市依然受到二手房價格下調的重創。
但是，豪宅的價值尤為顯著。
日前有消息稱，上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅“嚴重低於市場價”出售，在業內引起軒然大波。
安居客實時數據顯示，世茂濱江花園兩個區域掛牌均價為90300元/平方米，但目前仍有5套房源低於70000元/平方米，每套低於市場價100至200萬。
數據還顯示，從去年5月開始，世茂濱江花園9月均價壹直在跌。
在深圳，以深圳灣、東部華僑城為代表的樓市“風向標”、豪宅、別墅也應聲而落。
繼東方華僑城天祿有業主虧本1000萬賣房傳聞後，深圳灣豪宅區黃婷港也賣到了300萬，印證了深圳“買房必賺”的結論或被顛覆。
二手房市場數據也凸顯市場低迷。
根據樂友家和深圳市規土委的數據，2018年深圳二手房成交價格和數量在下半年出現了明顯的萎縮，四季度成交量在公認的5000套/月安全線以下，12年跌破4000套。
深圳中原的數據顯示，深圳二手房成交均價已經連續4個月下跌。從成交套數來看，截至2月23日，深圳二手房6月成交65438、2699套，10月成交41175套，環比下降35%。
從二手房價格來看，廣州在壹線城市中“領跌”。國家統計局數據顯示，2018年2月，壹線城市二手房銷售價格環比下降0.3%，連續4個月下跌。其中，北京、上海、廣州、深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%、0.3%。
換房鏈堵塞。
多位地產研究員指出，二手房市場低迷，政策調整是主要原因。
就深圳而言，731新政後，深圳樓市損失慘重，經濟下行壓力加大，市場預期下行。
在政府嚴格的限價限貸下，壹二手房價倒掛現象明顯。此外，“三證合壹”政策增加了換房成本，二手交易陷入低迷。
肖小平進壹步指出，除了調控政策抑制需求外，上漲的預期是影響市場的關鍵。“在經濟下行的預期下，購房者會持觀望態度，購房會更加謹慎。”
肖小平表示，市場普遍認為國家對房地產調控的預期較大，價格上漲空間不大。在這個前提下，購房者會放慢決策的速度。
這說明即使在深圳樓市，消費者也不再有“投資房產會賺”的信心。
此外，年底有巨量新地產商入市，壹定程度上影響了二手房交易。
以深圳為例，華強城、萬科星城開盤4000多套房源，最終成交2000套房源左右。萬科、馮諼、鴻榮園逸城中心也在年底撒網。
在房貸首付、稅費、新房促銷三重壓力下，6月5438+2月二手房成交陷入低迷。
根據樂友家和深圳市規土委的數據，2018深圳二手房成交價格和數量，尤其是下半年以來，都出現了明顯的下滑。四季度成交量全部在公認的5000套/月安全線以下，12跌破4000套。
中原地產首席分析師張大偉預計，2019年，如果房地產政策和信貸政策沒有明顯變化，市場向下調整將不可避免。
“杠桿買房”時代的終結
“房價關鍵看信貸”，張大偉指出，在流動性緊張的背景下，房地產資產的流動性較低，因此買房，尤其是非核心城市的買房，不再是安全的投資選擇。
央行最新數據顯示，2018年末，人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點。全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個百分點。
此外，截至2018年末，個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。
個人房貸余額持續收窄，居民購房杠桿也進入下行通道。據易居研究院測算，2065438+2008年三季度，全國居民表內購房杠桿率為31.3%，環比下降0.6個百分點，同比下降6.5個百分點。
從歷史數據來看，2016年四季度，居民購房杠桿率達到2010年以來的最高水平，為44.1%。2017年第壹季度，該指數小幅下降至43.8%，之後6個季度持續下降。
這意味著，隨著信貸政策的不斷收緊和流動性因素的影響，居民加杠桿的空間已經極其有限，房地產的流動性惡化。
直到65438+2月，緊張的樓市出現了壹些松動的跡象，各地的政策動向明顯減少，於是人們對樓市的預期發生了變化。
融360數據顯示，5438年6月+2月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，這是23個月來全國首套房貸款平均利率首次下降。北上廣深等熱門城市首套利率均值均有不同程度的下降。其中，深圳由基準上浮15%下調至上浮10%。
何倩茹預測，2019房貸執行利率下調，對整體市場影響較大，但重點還是要看下調的幅度。
她進壹步指出，除了房貸利率，還有其他因素會影響市場成交量的變化。雖然有利率調整的利好因素，但不代表成交量會上升。
以深圳為例。“2019年全市二手房交易量將面臨下行壓力，預計全市二手房交易量的跌幅在5%-10%左右。”何倩茹表示，二手房價很難大幅上漲，預計2019年房價上漲速度會有所放緩。
另壹方面，張大偉指出，全國房地產市場的政策底部已經出現，未來全面放松的可能性不大。信貸仍將處於偏緊的環境，嚴格執行限貸政策，但對自住需求的合理信貸會有所傾斜，這也是2019年最有可能出現的房地產政策變化。
對於投資者來說，“杠桿買房”的時代可能壹去不復返了。