65438年10月3日下午，邳州某酒店正在召開新聞發布會。參與者大多是互相認識的“網友”。在近3個小時的發布會中，爆出了“意想不到的料”:全國首個縣級市個人合作建房項目正式啟動。通過網上註冊，網民作為股東，以非盈利為目的參與房地產項目開發，最終商品房價格比同地段樓盤便宜40%左右。“個人合作建房”觸動了高房價背景下普通市民安居夢的敏感神經。正因為如此，美好願景的背後有很多爭議。是給中低收入者帶來福音，還是生死未蔔的實驗？揚子晚報記者進行了深入采訪。
邳州合作建房7點解讀
低於市場價40%的房價，既有吸引力，也有爭議。在當天的發布會上，準業主們花了1多個小時，把自己的很多細節拋到了講臺上。
1，怎麽拿地
在新聞發布會上，準業主對能否拿到土地以及如何拿到土地表示了懷疑和擔憂。
對此，個人合作建房項目的發起人郭鵬程表示，他對個人合作建房可能帶來的束縛也有心理準備。對於這個問題，他采取了謹慎的應對態度。按照規劃，他們將在邳州新城拿地，但邳州新城的土地到底拿在哪裏，他回應稱“暫時要保密”。
2.如何保證資金安全？
準業主提出，個人合作建房需要他們提前繳納8-65438+萬元作為土地招拍掛的集資款。如果不拿地，資金怎麽回？同時，根據協議，準業主需要定期提供後續房屋開發建設的資金，他們將如何監督資金的使用？
對此，郭鵬程表示，項目開發資金是以第三方托管的形式。準業主需要在指定銀行開立個人賬戶，並將所需資金存入其中。銀行將負責通知業主房地產開發過程中所需的資金。簽署《指定轉賬授權單》後，將資金轉入需要支付資金的專用賬戶，不允許提取所有資金。如果土地被拍賣或者項目進展不順利，所有款項原封不動退還。同時，項目期間個人進退自由，自有資金可全部退還。
3.政府的態度如何？
有報名參與該項目的網友提出，很多外地的人想通過這種方式利用土地建房，但由於政策等各種原因未能成功。那麽，當地政府相關部門會對邳州的這個項目持什麽樣的態度呢？
在昨天的發布會上，邳州房管部門公積金管理相關負責人也來到了現場。據這位不願透露姓名的負責人介紹，房地產項目正常投產後，其性質將與普通房地產開發相同。建成並通過相關手續出售後，購房者可以申請商業貸款和公積金貸款。
4.房屋質量如何監管？
有人提出，由於現有負責具體項目運營的公司不具備房地產開發建設資質，如何有效監管“外包”後的房屋質量？
對此，新聞發布會相關負責人回應稱，該商品房將按照正常的房地產開發流程進行，包括工程監理、質量檢查驗收，並將引入業主監理流程。從原材料的購買到房型的設計，業主都會參與決策。“就像家裏蓋房子壹樣，實際的主人還是主人。所以我們的住房質量會比普通商品房更有保障。”
5.竣工後如何選房？
“項目開發我們都參與了，那房子建成後怎麽分配選房？”壹位準業主問。
發布會負責人表示，項目建成後將遵循房地產市場慣例，對所有商品房實行壹房壹價，利用價格杠桿讓業主根據自身條件自由選擇。同時，在項目開發建設過程中，將建立壹套量化積分機制，根據業主註冊順序和資金提交情況進行積分。很多人同時買房，會通過積分決定順序。“如果大家的積分都壹樣，那就只能用傳統的抽簽方式了”。
6.如何制止炒房團？
記者了解到，目前已經登記的210市民，都是通過互聯網登記的，這個項目的出發點是為了解決那些無法申請保障房的中低收入市民的住房困難。如何制止炒房團？為此，郭鵬程表示，據統計，210的申請人中，90%是普通工薪階層，95%以上是住房改善需求，20%是暫時沒有住房的剛性需求，三分之二的申請人是邳州市城鎮居民。
為防止炒房團湧入，郭鵬程提供了壹份協議，要求申請人家庭住房數量在2套(含)以下，但他承認，作為壹個民間組織，無法核實申請人的準確信息，所以不得不通過壹份協議，規定不符合要求者將被要求退出。他們建立了名額替換機制，不僅限制參與人數，還接受壹定數量的候補人員，有人退出後，壹次性替換。
7.現有公司將扮演什麽角色？
作為該項目的發起人，郭鵬程成立了壹家房地產信息咨詢公司來運作該項目。項目完成後，他們會收取4%的管理費。對此，郭鵬程解釋說，“我們不是開發商。其實所有的業主都是。作為項目牽頭、運營和實施部門，4%的費用只是項目開發過程中聘請的專業人員工資和社會關系協調服務費。與普通房地產開發企業相比，我們的項目免除了融資成本、銷售成本、利潤成本和公關費用。所有的業主其實都是零利潤的開發商。”
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發起人在房管部門工作多年。
郭鵬程是邳州個人合作建房項目的發起人。他在房管、房產部門工作多年，對房價快速上漲有切身體會。“我有個朋友因為車禍致殘，壹直想買房，但是房價越漲越快。直到現在，他還是買不起。”他很早就聽說了個人合作建房。在溫州等地看到成功的項目後，去年年初他萌生了合作建房的想法。為此，他還成立了壹家公司，涉足合作建房領域。
所謂個人合作建房，新聞發布會提供材料介紹:壹群具有民事行為和購房能力的居民自願簽訂合作協議，大家可以根據各自購房情況共同出資，綜合匯總戶型並計算總面積，購買合適地塊，找設計公司設計，找施工公司施工，最後驗收交費入住。
房價會低40%，已經有200多人報名了。
“我的目標是讓像我朋友壹樣的中低收入者買得起商品房，住得起，”郭鵬程說。他首先在當地壹個論壇上宣布了他建造合作住宅的意圖，很快就收到了許多網友的回復。短短壹個多月，已經有210的網友報名參加了這個項目。經過兩個多月的準備，邳州個人合作建房項目正式啟動。按照規劃，他們將復制“溫州模式”開發模式，計劃用2-3年時間，建成壹個規格不低於周邊房企的新社區。
"我們房子最顯著的特點是質優價廉."郭鵬程介紹，根據他們的測算，新建樓盤均價為每平方米2800元，而周邊樓盤價格為每平方米4100元-4300元，低了40%左右。
個人合作建房有壹個成功的“溫州模式”
2006年底，溫州市營銷協會法定代表人、秘書長趙誌強、聯合協會會員、社會白領等200余人，在全國率先“破冰”，為個人合作建房搭建“理想家園”。項目建設規模為7棟小高層、多層，共計256套，房價比周邊商品房低40%。目前，溫州項目“理想家園”的房子已經分配完畢，只等參與者入住。
趙誌強介紹，“理想家園”項目從立項到竣工歷經重重磨難，在項目審批過程中屢遭拖延，但最終被認定為合法合規。正因為如此，他先後將“溫州模式”復制到北京、杭州，最新壹站在長沙。
將“溫州模式”從北京、杭州、長沙等直轄市和省會城市直接復制到蘇北小城邳州(縣級市)，表示看到了新壹屆中央領導集體在城鎮化發展上的決心和力度，以及城鄉建設發展的巨大潛力。“縣(縣級市)房地產市場競爭相對寬松，也可以降低個人合作建房的潛力。
南京嘗試合作建房8年未果。
資金和征地是最大的問題，專家說政府要支持，有利於解決“夾心層”住房問題。
沒有通過開發商買房，邳州的個人合作建房有了壹些進展。其實早在2005年，第壹波個人合作建房旋風刮遍全國的時候，南京就有人嘗試過，但八年來壹直沒有成功。揚子晚報記者昨天也聯系了南京合作建房的第壹個發起人邵嬌。他對邳州個人合作建房的進展表示祝賀，對南京的推廣前景略顯悲觀。業內專家認為，個人合作建房是保障性住房制度的重要補充渠道，政府應盡快建立相應的法律法規予以支持。
八年前在南京發起，但因為籌資困難而失敗。
2005年，當“個人合作建房”的模式在全國各地試行時，從事IT培訓的南京市民邵嬌也發起了合作建房。他和壹些朋友希望通過合作社招募足夠的人並籌集資金，找到開發商進行建設。然而，經過種種努力，事業至今未能成功。
“當時很多地方都在討論這個模式。我們當時也想了很多辦法，但是因為中間操作的阻礙，最後還是失敗了。”邵嬌在接受記者采訪時說。他說，主要障礙是資金籌集和如何獲得土地。以南京目前的地價水平，壹個小的房地產項目，沒有過億的資金是很難成功運作的，而且在現有的法律法規下，還很難籌集到這麽大壹筆資金。如果是通過公司募集，由於資金量大，需要參與的準業主會更多。根據相關法律，有限責任公司的註冊股東只有49人，需要涉及隱形股東的問題，在法律上只能通過協議解決，容易讓參與者產生不信任感，難以透明公開操作。而50人以上的股份公司，註冊資本超過10萬，需要發改委審批，就更難了。
“通過住房合作社籌集發展資金是我們當時做出的選擇。”邵嬌說，這種方式可以通過成立協會吸引會員，繳納會員費來籌集資金，操作起來比較容易。但是我在嘗試的時候發現，民間社團的成立涉及到壹個復雜的審批過程。而且就算資金問題能解決，怎麽拿地也是個問題。如果通過招拍掛的方式跟房企開發投標，顯然合作建房的人太弱，不容易統壹決策。他坦言，這在七八年前是做不到的，現在隨著地價和建設成本的大幅上漲，更是難上加難。而邳州等縣級市需要的資金較少，相關管理水平不高，操作起來可能會容易很多。
住房合作社曾經風靡壹時，成本比商品房低20-30%。
說起住房合作社，這並不是壹個新詞。南京工業大學房地產管理系主任吳向華說，早在1998 -2003年，中國的北京、上海、煙臺、南京等很多城市都有這樣的機構。當時在南京的組織叫南京職工住宅合作社，那個時代的很多房地產項目，比如寧工新寓，都是該組織承建的。
但2003年以後，由於國家對保障性住房制度待遇的變化，這些組織壹部分轉變為商品房開發企業，壹部分轉變為壟斷企事業單位變相搞福利分房的工具，所以後來取消了這種形式。吳向華說，通過合作社建房，成本確實低很多。交定金拿地，委托有實力但沒活幹的中小開發企業代做，是沒問題的。以目前房地產項目的運營成本來看，如果去掉銷售、融資、公關等方面的投入，以及房地產企業對高利潤的追求，降低20-30%的成本是沒有問題的。如果拿地成本能控制得低壹點，降低40%也是有可能的。目前物價部門規定保障房利潤控制在3%以內，通過個人集資的合作形式，管理成本控制在3%-5%是完全可行的。
■專家
個人合作建房可以讓夾心層受益，政府應該支持。
談及個人合作建房，邵嬌不斷表達自己對相關法律法規限制太多的無奈。這看似利民，在法律上是允許的，但很難做到。目前，只有溫州的趙誌強成功了。在吳向華看來，這項事業非常利國利民，政府應該盡快清除障礙，給予支持。
吳向華說，在德國和日本，這類房屋在新建商品房中的比例最高可達40%。因為它是解決社會夾心層住房問題的壹種非常便捷的方式。目前我國大力建設的經濟適用房也是針對社會最底層群體的。在“低保戶”之上，還有相當壹部分群體買不起商品房，沒有資格購買經濟適用房。如果這樣的群體能通過自己集資解決住房問題，豈不是兩全其美？
現在的問題是如何完善相應的法律法規來幫助機構運營，讓這部分人自己解決問題。能不能放棄壹點土地上的經濟利益，去幫助和扶持這些人？“同樣的表格，為什麽十年前做了，十年後就不做了？”吳向華認為，在這個問題上，政府的態度至關重要。完善法律法規，建立完整的保障性住房體系，都是政府亟待解決的問題。