政策強制限購前後別墅成交量兩極分化。
據統計，2月和6月郯城別墅銷售套數為1.27，其中70%為上城清和嘉和城，6月和10月上城清和嘉和城共銷售別墅40套，銷售額為1.6億。嘉和城2月成功成交60套別墅，成交金額2.4億元。從這兩個別墅的代表來看，對於別墅樓市來說，兩面夾擊是很常見的。為什麽這種情況下會有如此驚人的銷售業績？
中國房地產信息集團柯睿南寧機構分析師胡巧燕認為，這是因為3月份即將出臺的限購政策的影響，導致開發商趕在新政策出臺前大量推貨。大家唯壹的目的只有壹個，就是增加貨源，搶占更大的市場份額。所以出現了限購政策倒逼，別墅成交量增加的情況。當然，有實力的買家也想在限購實施前，搶更多的樓盤，尤其是高端樓盤。
進入3月後，普通商品房和別墅市場集體失聲，僅成交三套別墅，山就占了兩套。這個數據說明此時的樓市已經陷入了明顯冷漠的局面。為什麽會出現這樣的兩極局面？首先，這是因為限購政策剛剛開始實施，開發商無法正確把握市場走向。購房者的觀望情緒越來越重，市場會冷毫無疑問。
根據中國房地產信息集團柯睿南寧機構提供的供應數據，4月份別墅供應量大幅上升至246套。這組數據說明別墅供應出現了大轉彎，但是供應不壹定有市場。4月別墅成交為零，比同期下降接近30%。為什麽會出現供應量大增，成交又為零的兩級分化局面？
雖然面臨著“紅普月”的到來，但在進入銷售旺季之前，開發商壹般不會使用比較大的營銷技巧進行宣傳推廣，而是在政策出臺後的壹段時間內環顧市場環境，再尋找機會和對策來消化貨源。特別進入限購的調整時代，
而且別墅不同於個別產品，其去除率需要壹定的過程，受眾相對高端。所以並不是壹個能吸引出手大方的買家關註和購買的市場。別墅的下架速度趕不上推的次數，加上之前的積壓貨，會構成多次積壓，總量會越來越大。“如果壹直積累下去，對企業來說會很不利，但是很明顯4月份的成交在意料之中，5月份畢竟有壹些房博熱捧的樓盤，進行宣傳。交易應該會好壹點。”該分析師解釋道。
6月別墅“新產品”可能有助於交易反彈。
全國壹線城市在5月份普遍迎來別墅成交量潮，郯城樓市也在前5個月出現了非常顯著的兩極分化，說明當前樓市政策調控效果顯現。但是，郯城別墅市場會采取坐視不管的立場，任其自生自滅嗎？答案當然是否定的。
筆者梳理發現，本月南寧別墅市場將呈現新壹波放量行情。“山青青、佳吉城、惠東逸墅、托斯卡納、豪莊壹品尊府、林峰安瀾、八桂綠城雲星乾隆天涯別墅等名字。，量是壹定的，都會以壹定的方式銷售。”
特別是，在第二期產品銷售壹空後，山計劃在本月推出新產品——月亮島集團。預計將有80多套新產品上市。嘉和城高第山組團前期供應還剩多少套房，加上其他別墅樓盤自然銷售剩余供應量，新品上市，前期供應積壓，導致別墅市場出現新的成交量，新品成交量意外反彈。
放量潮的到來會導致別墅價格下降嗎？
“降價是開發商的最後壹根稻草，不會輕易去碰。但提升產品質量、營銷策略、品牌影響力肯定會進行。不是沒有買家，也不是不需要，只是看本地這個需求有沒有被調動起來。”壹位業內人士分析道。
下半年樓市可能進入調整期。
無論是壹二線城市還是南寧，別墅和普通商品房壹樣，上半年的市場形勢都不容樂觀。由此，也引發了不少業內人士對下半年樓市走勢的壹輪猜測。
而且很多專家組推測今年房價至少要降10%，壹時成為討論的焦點。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，這次政府動用了很多行政手段，也就是“限購令”，調控從貨春手段變成了行政手段。簽約房源比例的下降，將使整個交易量減少7%，交易量減少10%。所以在他看來，今年房價下跌10%相對不是危言聳聽。"
此外，潘石屹還在其微博和博客中表明，樓市即將進入調整期。限購令出臺後，各個城市的商品房交易量受到了很大的影響。他說，1997和1998這兩個時期的房地產市場轉型，是中國房地產市場的青春期，然後房地產市場的範圍迅速擴大，房屋的成交量和價格迅速上漲。最近頒布的3600萬套經濟適用房的建設，就像房地產市場增長的更年期壹樣，使房地產市場的整個結構面臨重大調整和變化。
而南寧的市場又將何去何從？胡巧燕認為:“在樓市調控大方平穩的背景下，2011全國房地產市場將進入長期調整期，壹二線城市成交量將繼續下滑。隨著房企庫存的逐漸積累，下半年房價出現本質性下調的可能性在增加。三四線城市也會受到全國市場的影響。”所以南寧別無選擇，只能阻止調整期的到來。然而，面對這種市場調整和環境，為了搶占市場份額，開放商最終不得不依靠提升產品質量、營銷策略和企業品牌影響力來取得成效。
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