更重要的關鍵點是:如何判斷這個小區的壹套房是不是筍價？適合入手嗎？要搞清楚這個問題，必須從根緣開始。
1.妳知道價格是多少嗎？什麽是價值？
價格是房子的轉讓價格，價值是房子的真實價格。
低於這個值的價格稱為筍價；高於這個值的價格就是溢價。
我們很久以前就學到了壹個基本原理:壹切商品都是圍繞價值而發生價格波動的。
我們理解了苛刻的價格是由生產成本決定的謬論，自然也就理解了兩年後房價會*2的論調是如此蒼白無力。
我們知道價格取決於供求關系。壹方面，供求反映了這種商品的價值，但另壹方面，“供求”的價值又受到價格的影響。
價格體系的運行如何與價值互動？
如果從全社會所有行業的商品和經濟學的嚴謹性來看，這個結論肯定是這樣寫的:
價格體系是任何壹個行業和其他所有行業的聯系紐帶，各行各業的決策都在相互影響。某個行業的漲跌預期決定了這個行業未來的商品供求關系。
如果換成房子，那話就是:
恰恰是周邊小區的聯動和遠近小區的變化決定了這個小區的房價，兩者相互影響，某個板塊的漲跌預期決定了這個區域的房子未來是否會受到追捧。
更簡潔地說:
房子應該賣多少錢，值多少錢，是壹個整體面積和它的預期聯動。
能稍微細化壹下嗎？
區域和預期決定了未來房價的梯度。
我們要判斷這個小區的房子賣多少錢，值多少錢，心中要有壹個區域預期的階梯尺。
二、壹手房定價階梯的區別
二手房價格的標尺，其實是非常多元和復雜的。如果想更簡單的理解這個尺子，可以從開發商入手，壹手開發商會給我們很多簡單直白的價格梯度。
讓我們來看看這項研究。請看下面的平面圖(上北下南)。
南門是主幹道+會所，北邊是山間小道，東路靠近小學和小產權房及支路，西邊離醫院和二級路不遠。
在妳看來，哪棟樓才是所謂的樓王？
當然是六棟樓。
六棟朝東南，高層盡收眼底，而低層的綠化花園不像五棟那樣受到球場噪音的影響。至於1-4棟的外圍區域，醫療、道路噪聲、學校噪聲分別為。
旁邊已經有新房子在賣了，這個板塊號稱質量更硬，自然更貴。開發商怎麽定價？
我們忽略打開的順序，假設這是壹個空盤子，所有建築的所有地板都是冷的。
必須是6樓> 5樓> 4樓> 3樓≈2樓> 1樓。
這裏還是要仔細研究每層樓與小學、小產權房、醫院的距離，以及主幹道、次幹道、支路、小路之間的噪音、灰塵的影響，加上整層樓都能看到的景觀景，再將住宅整體數量排列成壹個abc等級後，再細分不同樓層的差價。
對於壹般意向的樓盤來說，既然可以稱之為優質板塊，那麽朝向和戶型都差不多。如果妳找壹個樓盤，分布在東南西北，那麽這個樓盤必然是不好的，除了用盡每壹個容積率，擠出更多的建築面積之外，沒有別的方案。除非地段特別好，否則這樣的樓盤後續也是相當堪憂的。
為了讓妳更容易直觀，我們把所有的東西都用刀子劃開，把所有的單元都放在同壹個水平面上。從壹手開發商的營銷定價來看，除了朝向和戶型，剩下的考慮就是景觀和噪音。
因為是優質盤，和戶型差不多，所以重量大概如下:
朝向:戶型:景觀:噪音=1:1:3:5。為什麽噪音很重要？因為眼睛可以選擇不看，耳朵卻不能選擇不聽。
關於景觀，簡單來說就是主臥、次臥、客廳、餐廳窗外的景觀。
關於噪音，自然要看主臥、次臥、客廳、餐廳的現場模擬。
至於朝向，考慮日照通風的時長，包括主臥、次臥、客廳、餐廳。
最終的戶型也是主臥、次臥、客廳、餐廳的大小外實用率。
都是現有樓的壹手開發商在賣樓的時候能展示出來的優缺點。以後想蓋樓，也只是空想。
這是截面的情況，所以也要註意垂直截面，也就是從1層到頂層的價格梯度。
這裏我們只需要記住壹個大概的參數:0.5%-0.7%。
每層樓的價格差大概在這個參數之間。18左右的小高層，中層是均價，從1層到頂層價格逐漸上漲。除非是頂樓，壹般來說，二頂樓最貴，壹樓最便宜。對於40層以上的高層，這是壹個先高後低的過程，中高層會最貴，然後慢慢降價，壹樓永遠是最便宜的。
壹般0.5%應用於低層建築的參數，如2-5層，0.7%應用於中高層建築，0.5%返回高層建築。如果是四樓十四樓之類的禁忌樓層，那就適當增加參數，便宜點。
為簡單起見，小高層(紅線)和高層(藍線)的價格梯度見下圖:
有時候會有壹些特殊的情況，比如有的樓層是出陽臺的大廳，有的樓層是出陽臺的房間，那麽開發商也會考慮每個樓層不同戶型的定價差異在3%-5%左右。
只要我們掌握了開發商的套路，那麽妳自然可以科學地找出開發商的定價差距，因為妳知道它便宜的原因，當妳有幸遇到開發商對定價的誤判時，妳就可以選擇進入的時機，也就是新房竹筍低於價值的價格。
什麽時候容易有這樣的價格？
新房賣完，開發商已經完全還錢，對尾貨無動於衷。賣家只想放掉，不要任何價格。這時候妳也許就能找到定價奇怪的商品了。比如王先生，去年年底在壹個成交均價2萬的區域，抓到壹盤頂樓尾貨。
售貨員問他，妳打算付多少錢？王總試探性地提出，八千，如何？
我給妳六千五！
嚇得王先生無法反駁，當即下定決心。可想而知，討價還價也要看對手。
三、二手房價格梯度識別
終於輪到二手房了。不容易。我們也知道壹手房的定價套路。我們就不能應用它嗎？
絕對不行。
二手房價格梯度是本文開篇價格價值內在關系的最好體現。
壹手梯度價在二手市場最容易散架。二手市場要看貨(戶型)，但是貨會隨著時間變化，區域和預期是最大的變量。
當然，我們也可以制定壹系列二手房的參考數據，比如和同地段新房價格對比，比如樓齡朝向，比如樓層參數差價，比如度數，比如居住環境，比如物業，比如房屋裝修，這些都可以列出權重，但這些都是在區域和預期後面的。
判斷這個二手房產是不是竹筍，價格是否低於價值？
唯壹的評價基準是區域發展是否會超預期發展，梯度是否會再次被打亂。
另壹種是知道整個大區域的價格梯度，然後再細分成某個區域的小梯度。
我們以大家熟悉的廣州為例。
2009年天河:越秀:荔灣:海珠:白雲:黃埔(不含蘿崗):番禺平均價格梯度約為1.6:1.5:1.1.1.0:0.8:0.7:0.6。
2019年天河:越秀:荔灣:海珠:白雲:黃埔(不含蘿崗):番禺均價梯度變為4.8: 4.5: 3.3: 3.9: 3.0: 3.3: 2.8。
天河、越秀、荔灣、海珠、白雲、黃埔(不含蘿崗)、番禺的漲幅倍數為:
3.0:3.0:3.0:3.9:3.7:4.4:4.6
妳發現什麽了嗎？
天河越秀十年仍是第壹梯隊；第二梯隊由荔灣、海珠變為海珠、荔灣；第三梯隊由白雲、黃埔、番禺變為黃埔、白雲、番禺。
顯然，東部和南部的增長倍數大於西部和北部。
在老城區，海珠沒有天河越秀那麽強，但是和原本勢均力敵的荔灣拉開了差距。白雲也明顯弱於黃埔和番禺。
城市的發展方向在房價的背景下是赤裸裸的。妳想問南沙在哪裏？不好意思，十年前南沙還沒這麽有名。
這是廣州各區域梯度的變化過程。綜上所述，老城區還是有老城區的威望，天河越秀還是市中心，只是梯度向東南方傾斜了。
如果加上天河越秀的高價，從西到南到東可以得到如下價格梯度圖:
所以，想要了解二手價格的梯度，壹定要把廣州的這張梯度圖記在腦子裏。
以上是宏觀層面對二手房價格的了解。
但是問題並沒有解決，細化到微觀的角度，從某個小區的具體戶型來區分，我們仍然不知道筍價到底值不值得買。
抱歉，我沒有公式化的答案。
我只能提供壹個中等水平的參考，請記住本文的答案:
與區域發展的預期價格相匹配，符合價格梯度的價格就是筍價。
其中未來價值1.5萬，妳現在7萬買，竹筍。
未來價值1.5萬的地方，妳現在9萬買，不拍。
在未來價值為110000的地方，妳現在用50000買，竹筍。
未來價值8萬的地方，妳現在5萬買，不要出手。
未來價值7萬的地方，妳現在3萬買，竹筍
未來價值4萬的地方，妳現在3萬買，不要出手。
天河明珠城和越秀學位房是未來654.38+0.5萬的地方，7萬人進入，可謂竹筍。
天河公園是110000的未來之地。五萬進的話，壹定要筍。
車陂東圃壹帶，未來八萬之地。5萬可以進，不出手。
黃埔番禺區，也就是未來的7萬塊地，妳帶著3萬進去，換筍。
南沙的增城地區，也只是壹塊價值4萬的土地。如果帶著3萬塊錢進去，其實就是填坑。
細分到各個區域，每個樓盤優惠都不壹樣。可以把壹些品質好的房子，或者有先天程度和軌跡突變潛力的房子加入到這個價格區間。
如果真的要給壹個參考指標，可以在預期筍價的基礎上加錢，大概是優質度+15%，次優度+10%，東南向通透+5%，樓層差+0.7%，樓齡和物業環境優秀+5-8%，低檔戶型+5%。所以如果都很優秀，比如竹筍的價格會提高50%以上，也是可以的。
但是對於壹些已經觸及區域價格峰值的樓盤，妳唯壹能選擇的就是避開。比如天河公園的天壹，增城新塘鳳凰的雲頂，南沙灣的海景房都在3萬以上。
第四，總結
我是真相嗎？
當然不是。
妳可能會說，我還不知道我手裏遇到的這個樓盤的價格是不是真的竹筍。
我只能說對不起，星人給不了妳壹個可以有效應用的公式標準。
這涉及到壹個個性化的問題。
相鄰兩棟樓之間，價格從6w到4w不等，同壹樓層的類似戶型因為4w到3w的朝向也有異同。只有便宜的竹筍嗎？不，這可能是竹筍的價格。
因為這些都是獨立的個體，只要不偏離整體。