上海目前只有無房戶購房積分制被稱為“優先政策”，但具體細節還得等官方後續解釋。
“五年定期銷售”是“新滬七條”最受關註的政策，與杭州春節前出臺的調控政策類似。65438年10月27日，杭州發布調控政策，其中壹條是“全市限購範圍內新建商品住房項目公開銷售中簽率小於等於10%的，自取得不動產權證書之日起五年內不得轉讓”。與杭州壹樣，上海也在壹手房市場過熱後祭出“限售”，以抑制投資和投機者資金湧入樓市。
結合近期部分大城市密集出臺政策來看，易居研究院研究總監嚴躍進認為，今年全面解決大城市住房問題的調控大幕已經正式拉開。包括顧問、中介在內的很多人都認同嚴躍進的觀點，認為上海目前的調控是為了穩定房價，防止市場過熱。
嚴躍進指出，“優先購房五年銷售”實際上是前期購房政策的陷阱；同時也參考了其他城市的做法，設置了優先認購的限售條件，把那些想通過優先購買獲得房源的炒房者擋在了門外。同樣，此舉也可以降低那些客戶較多的樓盤的市場預期。
房企高溢價面試。
另有業內人士認為，上海在牛年開局後再次加大樓市調控力度。導火索可能是土地市場先升溫，高溢價地塊出現，擔心土地市場溫度或轉嫁到銷售端口。這主要是為了穩定房價，抑制市場過熱。
2月20日，融創建發聯合體以64.52億元總價競得普陀區純宅地，樓面價8.43萬元/㎡，溢價率36.15%。該地塊屬於鐵路道口，總建築面積不到8萬平方米。沒有自持要求，可以說是真正的稀缺地塊。但在這塊地塊的東側，是大華集團在5438年6月+去年2月拿下的總價30.6億元的宅地，當時樓面價僅為4.74萬元/平方米。地價兩個月翻了近壹倍，周邊二手房單價接近6萬元/平方米。“面粉比面包貴”，雖然不能完全指向土地市場火爆，但肯定是區域板塊過熱。
不久後，“上海普陀”微信微信官方賬號發布消息。鑒於該地塊高溢價成交，普陀區政府立即約談融創上海及項目公司相關負責人，約談由區規劃和資源局、區房管局相關負責人主持。采訪中，區政府重申了國家和本市對房地產調控的要求，表示將堅定不移地貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”的決心，以實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。明確提出，要求受讓方充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想準備，合理調整預期。
但在有“限價”的城市，普遍存在壹個現象:壹個新盤往往價格倒掛，有炒作空間。政府可以鎖定持有期，提高炒房成本，可以震懾投機需求。為了降低市場預期，“新滬七條”還提出了土地限價招標。業內人士認為，樓面價決定未來售價，尤其是面粉和面包價格接近，市場預期上漲，買家願意入市。土地限價有助於穩定預期。隨後會制定相應的拿地辦法，明確達到限價後誰能拿下土地。
此外，租賃地塊單獨提供供應計劃，與適銷商品地塊分開。此前兩者被並入供應計劃，但租賃土地無法形成有效供應。此舉可以充分保證銷售地塊的足夠穩定性，同時充足的供應也有助於平移地價。
傳統的小陽春銷售旺季即將到來，市場走勢備受關註。與杭州樓市的情況類似，雖然杭州在1年底實施了炒房資金“大禁令”，但依然難以阻擋年前壹波紅盤不到10%的中簽率。上海“121”政策後，壹手樓盤也出現了多人搖號的現象。
為防止樓市過熱，上海繼續彌補調控政策中的短板，並借鑒其他熱點城市的做法，強調先嚴格執行，再看效果。不排除會有壹系列調控措施繼續擠壓投機需求。
同策研究院高級分析師李瀟瀟指出，“新滬七條”關註的是第二條和第七條，其他幾條關於整頓市場秩序、加強市場管理的政策此前也有過。在這個文件中，只強調嚴格執行政策。
第二條其他城市已實行限價招標。目前，上海壹些熱門板塊面臨價格倒掛，政府面臨巨大的市場壓力，要求嚴格執行限價政策。在土地出讓環節提前設定房價，由房地產企業自主競價地價，有助於控制前期地價，達到穩定房價的目的。
第七條住房限售範圍僅包括“按照購房優惠政策購買的新建商品住房”。目前上海只有三個樓盤在試點優先購買政策，參觀認購情況壹般，目前對市場預期影響不大。
加強中介管理和控制
在“新滬七條”中，將進壹步加強中介管理，控制中介市場的規範行為。上海已進入股票市場，中介機構在交易中發揮著重要作用。通過控制和規範中介企業的行為，抑制投機意圖。可見，今年的樓市主要是為了防止過熱。如果達不到預期效果，不排除繼續漲價的可能。
房地產市場的成因很復雜，過冷或過熱，並不是壹句話“供需失衡”。在上海的二手房市場，近幾個月的成交量壹直保持在3.9萬套，中介被認為有提振作用。
調控前，房價漲幅最高的是上海市中心內環核心區。相比之下，中部地區處於補償性增長階段。去年年底，浦東中環某小區壹套90平米的房子掛牌價600多萬元。春節後已漲到900萬，但壹直沒賣出去。據中介業務員反饋，雖然房價漲到了8萬元/平方米，但最近想買房的人很多，沒有合適的房源上市。
265438+20世紀經濟報道記者走訪了壹些門店，采訪了壹些買賣雙方，發現由於壹些中介以獨家VIP的方式壟斷房源，高昂的成交價給了業主信心，讓他們認為通過壹些中介可以把房子賣出更好的價格，導致壹些中介堅持平衡業主和買家利益，使價格回歸理性的政策，但居住環境堪憂。
中介聞到了敏感的味道。春節前後，僅寶山大華板塊就新開了5家中介門店。這些中介店處於擴張周期。據了解，紅星美凱龍旗下的紅星美凱龍艾嘉，以及房多多控股的崔瑗旗下的加盟品牌幾畝地產，從去年底開始逐漸從外環向市區擴張，大規模開店。
壹些中介門店為了搶房源，不惜承諾業主高價出售，壹定程度上助推了房價上漲。另有中介業務員指出，“獨享房源”是壹種壟斷行為，導致房子不壹定能在短時間內賣出去，客戶的議價空間也較少。
成交下跌，小陽春不再？
中介機構指出，新政的出臺，說明二手房交易價格以平穩為主，後期趨於理性。但目前需要考慮價格走勢；交易量下降了很多。
“最近市場成交量大幅下滑，成交周期和看房周期都很長。”前述中介業務員反映，新政策以來，二手房交易周期和速度都慢了不少，但大部分房東心態都不錯。部分業主近期下調價格約0.05%-0.07%。
事實上，從去年下半年開始，上海二手房的房源量每個月都保持在較高水平，已經減少了很多。目前成交下滑的主要原因是:庫存本身不算太多，能看到的範圍和數量也少；“121”新政實施後，二手房增值稅由“2改5”免征，稅費的變化也加大了賣房的難度；另外，有些中介做的是專屬房源，客戶看房也是有限制的。
幾家中介門店的業務員反饋，小陽春能否如期出現，要看3月份的市場成交量和客戶反應。由於2月份二手房數據尚未公開，從壹手房成交數據來看，小陽春可能難以出現。
第三方數據顯示，3月1，滬市所有121板塊尚未達到整體上漲，板塊間分歧依然明顯。從2月1到2月21的數據來看，壹手房成交套數同比已經減半。
誠然，無論後續市場走勢如何，上海從各方面封殺房地產資金的態度已經很明顯。同日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進壹步規範房地產市場秩序的通知》，提出限制購買合法拍賣行，嚴查經營性貸款和消費貸款要求。
上海和杭州的最新調控距離上壹輪調控只有1個月，政策同日發布。壹個宏觀背景是，今年1年底，住房和城鄉建設部副部長倪虹在上海、深圳帶隊指出，城市政府要充分認識保持房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不要把房地產作為刺激經濟的短期手段。近日，倪虹還帶隊赴浙江杭州、江蘇無錫調研，督促落實房地產市場平穩健康發展長效機制，重申“房不是炒的”，不把房地產作為刺激經濟的短期手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院決策部署落實。