隨著我國社會經濟的發展，房產證作為壹種所有權憑證越來越被人們所熟悉和頻繁使用。但是，房產證在交易活動中的法律意義仍然是壹個需要認真區分的問題。
房產證包括房屋所有權證和房屋所有權證。壹般來說，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關出具的證明房屋所有權的書面憑證。房產證作為證件之壹，具有以下特點:(1)房產證只能由不動產登記機關頒發，其他機關頒發的房產證不具有法律效力。中國實行不動產單獨登記制度。不同類型的不動產由不同的行政機關登記，房產證只能由房產主管部門頒發。(2)房產證是特定房屋所有權的書面證明，可以記載特定房屋的狀況和是否設定擔保物權。基於壹物壹權的學說，房產證的原則是壹房壹證，即具有獨立建築結構和使用功能(包括區分所有房屋)的房屋只有壹個所有權，不動產登記只能有壹個所有權登記，相應只能頒發壹個房產證。(3)房產證只能發給特定房屋的所有人。房屋為* * * *所有的，除了房屋所有權證，還可以發給* * * *所有人。(4)房產證是登記機關對特定房屋的所有權進行登記後，發給特定權利人的權屬證書，房產證的內容應當與登記簿的內容壹致。
由於房屋是重要的不動產，相關的交易活動極為普遍，因此房產證在交易活動中被廣泛使用。但在目前的實踐中，對房產證的認識與其性質仍存在諸多矛盾，主要可歸納為兩大類:壹是房產證與不動產登記簿的關系顛倒，認為房產證是證明房屋所有權的唯壹合法憑證，登記簿只是房產證的檔案。比如在實踐中判斷壹個人是否擁有特定房屋的所有權時，認為持有房產證是根本依據。第二，混淆證書和證券的性質，認為房產證具有證券的性質和功能，可以代表其上記載的房屋所有權。比如在房屋買賣中，認為房產證的交付具有房屋所有權轉移的效力；或者在房屋抵押中，認為房產證對抵押權人的占有具有設定抵押權的效力。
根據我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城市房屋權利歸屬的法定公示方式。在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權的取得、設立和變更，必須經過登記，才能在物權法中生效。因此，房屋所有權權屬的確認必須以登記簿的記載為依據。房產證作為壹種憑證，可以證明房屋所有權屬於誰的法律事實，但其證明力是基於其上的記載與登記簿上的記載壹致。離開不動產登記簿或者與登記簿記載不壹致的，房產證將失去交易活動中房屋權利歸屬的證明，而只能成為向登記機關要求確認的證明文件。如果登記簿沒有變更，房產證本身的任何個別變更都不具有物權法的效力。比如房屋買賣時，房產證的交付不會產生房屋所有權轉移的效力，房產證的受讓人不能以取得賣方房產證為由，主張其取得了房屋所有權。房產證丟失後，房屋所有權人並不喪失房屋所有權。權利人可以根據登記簿的記載主張和行使權利，也可以根據登記簿的記載請求登記機關補發房產證。可見，沒有登記簿的記載，房產證是無法發揮其證明作用的。所謂“房屋所有權證是權利人依法擁有房屋，行使對房屋的占有、使用、收益和處分權利的唯壹合法憑證”，實際上顛倒了房產證與不動產登記簿的關系，誤解了物權公示的原則、意義和適用規則。房產證也不具備代表房屋所有權的功能，與有價證券有很大區別。兩者都是書面文件，證書與有價證券的主要區別在於:證書只是證明法律事實的書面文件，房產證作為權利憑證，只能證明具體房屋的所有權屬於誰，不能代表其上記載的權利；有價證券不僅可以證明權利的歸屬，比如在訴訟中即使當事人僅持有有價證券的孤證，也可以充分證明其對有價證券享有權利，還可以代表其上記載的權利，有價證券的轉讓和交付會產生權利轉讓的效力。
當然，在與房屋相關的交易活動中，房產證仍然可以起到壹定的證明作用，但房產證只是起到初步的證明作用。在房屋買賣的締約過程之初，想要出售房屋的壹方可以初步證明自己是房屋的所有權人，相關的締約談判就可以據此展開。如果雙方達成初步協議，準備簽訂房屋買賣合同，壹方不應僅根據房產證的記載與另壹方簽訂合同，而應去房地產管理局查看房屋登記簿，了解對方是否為房屋的真正所有人，房屋是否抵押，因為只有登記簿上的記載才是可信的權利歸屬證明。房屋買賣合同履行完畢，出賣人將房產證交付給買受人，不產生房屋所有權轉移的法律效力。只有在不動產登記簿上登記所有權主體的變更(俗稱“轉移登記”)，才能產生房屋所有權轉移的法律效力。嚴格來說，在房屋所有權轉移過程中，房產證是不能隨之轉移的。辦理轉移登記後，房地產主管部門不應將出賣人持有的原房產證在變更備案後過戶給買受人，而應收回出賣人持有的原房產證，並向買受人發放新的房產證。可見，在房屋交易過程中，房產證的證明作用極其有限，遠不及生活中其他常見的證件，如身份證、畢業證、合同等。當然，房產證的交付雖然不具有物權法的效力，但在審判實踐中對於判斷是否存在債務關系仍具有壹定的證明意義。比如房產證的交付可以證明房屋買賣雙方可能存在合同關系，可以證明出賣人有交付房屋所有權的意思表示；在涉及房屋抵押的交易活動中，抵押權人占有房產證可以證明抵押合同關系的存在等等。
既然房產證在交易活動中的作用極其有限，那麽登記機關發放房產證的意義何在？實際上，房產證主要在房屋登記領域發揮作用，主要是為了保障登記活動的秩序和安全。房產證首先起到的是登記完成的證明作用。完成房屋登記後，由登記機關向權利人發放房產證，表明登記機關根據事實、法律和當事人的申請，完成了相應的房屋登記。因為房產證記載的內容與登記簿的內容壹致，所以房產證起到了備忘錄的作用，權利人可以根據自己持有的房產證內容掌握自己的財產，而不必經常查閱登記簿。房產證最重要的作用是保障登記活動的安全，因為房屋的所有權以不動產登記簿的記載為依據，由登記機關記載，由機關保管，不受權利人控制。如果登記機關或其工作人員擅自變更登記簿的內容，權利人將面臨喪失權利的危險。為了防止這種情況發生，需要登記機關在房屋登記後給權利人發放產權證，產權證記載的內容與登記簿壹致。事後發現登記簿記載與房產證記載不壹致的，權利人可以憑房產證記載向登記機關提出異議，要求登記機關恢復原記載，並承擔責任。因此，在以登記為不動產權利公示方式的制度中，房產證的主要功能是約束登記機關的行為，而發放房產證是保障登記安全的重要措施。
由於房地產市場假房產證頻發，購房者權益受損。因此，國務院幾個部委采取了統壹印制房產證的管理措施，規定房產證由指定廠家印制，水印圖案，防偽底紋像錢壹樣。這些措施可能會減少假房產證的危害，但在審判實踐中應特別註意與這些措施相關的壹些問題。
判斷房產證的真偽，首先要明確兩點:(1)它是房產證的憑證紙，不是具有法律效力的房產證，是根據國務院幾個部委的規定統壹印制的。書面證書是否成為有效的房產證，根本不在於證書紙的印制行為，而在於權利登記機關的發放行為。(2)判斷房產證真偽的唯壹標準不是房產證上的水印圖案或防偽背景，而是不動產登記機關的印章。只要房產證上登記機關的印章是真的，即使不使用統壹印制的帶水印圖案或防偽背景的證件紙，房產證也是真的；只要房產證上登記機關的印章是假的，即使使用統壹印制的帶水印圖案或防偽背景的證件紙，房產證也是假的。因此，幾個部委統壹印制房產證的措施，可能在壹定程度上誤導了房產證的判斷依據，使人誤以為帶有水印圖案或防偽底紋的房產證就是房產證，而忽略了判斷房產證的唯壹依據就是登記機關的印章。
利用假房產證行騙的方式主要有兩種:(1)在房屋買賣活動中，出賣人以假房產證交付，買受人將房產證交付視為房屋所有權交付。在房產證是假的情況下，購房者會因為交完款拿不到房子而遭受損失。(2)在房屋抵押活動中，抵押人以假房產證抵押，抵押權人以取得抵押人的房產證為抵押權的設定，占有抵押人的房產證為擁有抵押權。在房產證是假的情況下，抵押權人會因為自己的債權沒有履行，實際沒有抵押而遭受損失。可見，假房產證之所以能用來行騙，根本原因不在於假房產證偽造得像真的壹樣，而在於被騙者不了解房產證的性質和作用，不了解房地產交易的法律規則。由於登記是不動產交易的必要程序，所以需要查閱登記簿，它並不增加交易成本。如果在房地產交易中單純去登記機關查閱登記簿，假房產證是沒有藏身之地的。所以，在目前的房屋交易機制中，利用假房產證的詐騙目的其實很難得逞。為了防止假房產證的危害，與其花費大量社會資源用各種防偽技術措施統壹印制房產證，還不如廣泛宣傳房屋登記的方法和意義以及房產證的性質和作用，因為後者才是真正有效的防偽措施。
(刊登於2003年6月65438+10月10《人民法院報》)