房地產資金管理——房地產行業的營運資金管理
營運資金是公司流動性最強的資金，公司的經營狀況主要靠營運資金支撐。由於房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資金額大、風險系數高、資金周轉時間長、供應鏈長的特點，使得房地產開發企業的營運資金管理尤為重要。本文選取中國房地產行業五家知名上市公司，收集其2009年至2011年的財務數據，分析整個房地產行業的營運資金管理情況，為中小型房地產公司提供參考。
關鍵詞:營運資金，流動性和房地產行業的運營能力
摘要:營運資本是公司最大的高流動性資本。公司的經營狀況主要取決於營運資本。由於房地產行業是典型的資金密集型行業，投資金額大，風險系數高，資金周轉時間長，供應鏈長，因此房地產企業的營運資金管理尤為重要。本文選取了我國房地產行業的5家知名企業，收集其2009年至2011年的財務數據，分析整個房地產行業的營運資金管理情況，為中小型房地產企業提供壹定的參考。
關鍵詞:房地產行業營運資金流動性營運能力
如今，中國的房地產已經發展成為壹個比較成熟的行業，但是經過金融危機的洗禮，房地產已經不再有過去的高增長和高利潤。在諸多波動中，房地產行業的營運資金管理也備受關註。
1.營運資本管理理論
1.1營運資金
本文將使用狹義的營運資本，即凈營運資本進行分析。狹義的營運資本是指營運資本的凈額，即流動資產與流動負債的差額。公司資產的流動性和償付能力可以用凈營運資本結合流動比率和速動比率來衡量。
1.2營運資金管理
營運資本管理是對公司流動資產和負債的管理。壹個公司要想正常經營和運作，必須有適量的營運資金支持。公司需要通過短期融資獲得必要的流動資產。營運資金管理主要包括兩個方面:數量管理和資金籌集方式。公司可以通過內部資本轉換機制實現兩者的最優組合。在管理上，要考慮資產變現的時間性和穩定性。
1.3房地產行業營運資金管理
房地產行業營運資金管理是房地產財務管理的中心，是指房地產公司在開發、建設、銷售和經營活動中對營運資金的管理和控制。房地產開發，如住宅、寫字樓、商業娛樂設施，包括相應的基礎設施建設，都需要大量的資金投入。開發建設初期，公司最需要資金，支出資金回收期也很長。
房地產企業營運資金管理的目標是提高資金的利用率和資金供給的有效性。房地產企業的資本運營過程復雜，資金投入大，回收期長，因此加強資本管理是保證房地產企業健康發展的重要環節。
2.房地產行業營運資金管理現狀
在這裏，我選擇中國房地產行業的五家領先上市公司，分析其2009年至2011年末的利潤表、資產負債表和現金流量表。這五家公司是萬科、保利、金地、榮盛和北辰。在資產負債結構分析中，我采用了算術平均法來計算全行業的資產負債情況。
2.1營運資金流動性分析
2.1.1流動資產結構分析
與非流動資產相比，流動資產具有盈利能力差、風險低的特點。如果壹個公司的流動資產占總資產的比重較大，說明該公司的財務風險較小，盈利能力較低。
在表1中，我們可以看到中國房地產行業的總資產是上升的。房地產公司的資產中，流動資產的比例很高，平均占95%左右。可見，流動資產是房地產企業的血液。流動資產中，存貨占比最大，約為70%，且占比呈上升趨勢。由於房地產行業的特殊性，存貨壹般指已完工的房地產、在建房地產和為建房而購買的鋼筋、水泥、板材。但是，房子的買賣不同於其他小商品的買賣。房子價值高，很多客戶需要通過向銀行貸款來支付首付。後金融危機時代，為了減少行業泡沫，政府出臺了限購、提高存款準備金率等壹系列措施，使得房地產企業庫存周轉更加困難。壹家公司的庫存越多，其資產的整體流動性就越差。在流動資產中，應收賬款也占壹定比例，約為10%。應收款項能否收回，很大程度上取決於欠款公司的經營狀況。對於房地產公司來說，存貨和應收賬款的流動性更類似於長期資產。可以看出，房地產公司的貨幣資金只有15%左右具有較強的流動性。
2.1.2流動負債結構分析
流動負債又稱短期負債，是指公司在壹個經營周期內需要償還的債務。流動負債的規模會影響公司的短期償債能力。從表2可以看出，房地產行業負債規模較大。房地產是壹個投資高、周轉慢的行業。普通公司不可能有那麽多自有資金，必須采取負債的形式。在房地產行業，流動負債比例較高，約為70%，且比例呈上升趨勢。房地產企業之所以偏好流動負債，是因為流動負債的成本低於長期負債。進壹步分析表2的數據，我們可以看到，房地產企業流動負債中，預收賬款的比例已經超過了50%。房地產公司先收到客戶的購房首付，然後有效利用這些資金。預收賬款不構成實際償債壓力，但會隨著項目結算轉為公司營業收入。但能否及時收到大量預付款，還要看公司的銷售情況。只有公司銷售紅火，公司才有可能收到大量的預付款，從而盤活現金。壹旦房地產行業出現下滑趨勢，公司目前的資產募集將受到影響。
2.1.3短期償債能力分析
速動比率是速凍資產與流動負債的比率，可以用來衡量流動資產立即償還流動負債的能力。速凍資產是流動資產和存貨的區別。
不同的行業有不同的速動比率，所以速動比率應該是多少這個問題沒有標準答案。房地產行業具有存貨比例大的特點，存貨存在銷售和抑價的風險，所以房地產行業的速動比率比流動比率更有價值。
經驗建議，理想的速動比率應該是l，如果公司的速動比率低於1，就會認為短期償債能力低，但這只是壹般的看法。
中國房地產市場從2009年年中開始回暖，銷售平穩，量價齊升，大量現金回籠，速動比例較2008年大幅上升。根據前幾年的財務數據，萬科的速凍比從20O8年的0.143迅速上升到2009年的0.59。但從20l0年5月份開始，市場情況有所下滑，速動比率較2009年有所下降。2011，五家公司的速動比率均有所下降，維持在0.4左右。
2.2營運資本營運能力分析
2.2.1現金管理分析
狹義的現金僅指庫存現金。廣義的現金還包括各種現金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足夠的現金作為擔保，很可能導致公司資金周轉困難，無法繼續經營。但是，如果妳持有太多現金，公司也會遭受損失，因為現金是壹種產生很少收入的資產。如果妳持有的貨幣過多，就會出現機會成本的問題。這裏我們選擇廣義的現金。
從表4可以看出，保利和榮盛的現金周轉天數在逐年減少，說明這兩家公司的現金管理有所改善。而另外三家公司的周轉天數有波動，說明這些公司的貨幣資金管理並不是完全可控的，不確定因素也會影響公司的管理。其中，金地和北辰的周轉天數在270天左右，說明其資金周轉相對較慢。
2.2.2應收賬款管理分析
應收賬款，是指企業因銷售、提供勞務等原因，應向買方或勞務接受方收取的款項以及代買方支付的費用。雖然公司提供信貸業務，可以給公司帶來壹定的收益，但同時也會付出壹定的代價，比如拖欠貨款的風險、應收賬款回收困難等。在房地產行業，應收賬款相對於資產來說是比較小的，這是行業特點決定的。房地產行業是現金交易，預付款是他們的主要收入來源。
從表5中可以看出，金地對應收賬款管理得很好，其應收賬款的周轉天數保持在40天以內，周轉速度逐年加快。2011，周轉天數只有12天，遠遠落後於很多公司。而其他四家公司的應收賬款周轉天數較大，且呈逐年上升趨勢。萬科2011應收賬款周轉天數達到780，兩年多。可見萬科在日常經營活動中對應收賬款的管理存在問題。保利也有類似的情況。為了提高資產的流動性，公司應加快應收賬款的回收。雖然應收賬款周轉率高可以說明公司回款流動性強，但這個指標也要控制在壹定的限度內。
2.2.3庫存管理分析
在房地產行業，流動資產中占比最大的是存貨。存貨中除了原材料、低值易耗品和少量已經開發的房屋外，很大壹部分是準備開發和在建的土地和房屋。
從表6可以看出，房地產行業的存貨周轉率比較慢，最少的存貨變現為貨幣資金需要2.5年。最高的北辰，2011，庫存周轉3000天，也就是8.2年，說明北辰的已竣工房屋銷售情況並不理想。壹般來說，庫存周轉需要四年以上，周轉速度逐年放緩，這也說明了房地產行業競爭的激烈。存貨管理會影響公司整體的資金周轉和變現，影響公司的盈利能力和還款能力。
3.房地產企業的營運資本管理
通過對以上數據的分析，結合房地產行業的整體背景，我們可以看出房地產行業在營運資金管理方面還存在以下問題:
3.1庫存較多。
通過以上數據分析，我們可以看出，房地產行業公司普遍存在較多的庫存問題。在房地產行業，存貨主要是指未開發土地、在建房屋和已完工房屋。庫存的多少直接受房地產行業銷售的影響。自2009年底以來，房地產市場壹直處於下行趨勢，銷售不暢直接導致公司庫存積壓，部分公司為戰略擴張而增加的儲備加劇了庫存積壓。對於房地產企業來說，庫存是其未來發展的保障，但也是風險的主要來源。
3.2高負債率
通過對債務結構的分析，可以看出房地產行業的資產負債率較高。由於我國房地產企業股權融資和IPO條件多且嚴格，單個企業不可能完全依靠自有資金發展，所以很多企業選擇向銀行融資，導致房地產行業負債率高。較高的負債率會使企業承受更大的財務壓力和風險。
3.3償債能力弱
房地產行業近三年公司資產變現能力不斷下降，資產流動性不斷降低，速凍率大幅下降，這是公司存貨比重越來越大造成的。如果公司銷售環節出現問題，資金被套牢，很有可能會影響公司償還短期債務的能力。因此，房地產公司應及時采取措施，促進商品銷售，盤活現金，從而逐步增強公司的償債能力。
3.4資產運營效率低通過對營運資金運營能力的分析可以看出，房地產行業資金運營效率低，周轉時間長。在交易過程中，許多公司仍然存在應收賬款回收的問題。賒銷的方式和條款沒有充分考慮資金回收的問題。資產占比最大的存貨，隨著房地產市場的向下調整，銷售不暢，存貨周變化較慢。有些企業的庫存周轉達到了7、8年，有點讓人毛骨悚然，所以房地產行業的經營者壹定要講究效率。
結束語
房地產行業是對經濟形勢非常敏感的行業，它的興衰也能預測宏觀經濟的走勢。房地產業的營運資金之於房地產業，就像房地產業之於宏觀經濟壹樣，營運資金的管理可以顯示房地產業的發展趨勢。因此，只有加強資金籌集，采取多渠道融資，提高資金管理水平，才能保證房地產企業的正常經營和項目的順利開發，使我國國民經濟的基本載體？房地產行業正在蓬勃發展。
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作者簡介:張書臣(1990-)，女，漢族，江蘇南通人，北京交通大學經濟管理學院。
(作者單位:北京交通大學經濟管理學院)
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